Gayrimenkul Hukuku

Gayrimenkul hukuku, taşınmaz malların alım satımı, tapu işlemleri, kira ilişkileri, imar ve kentsel dönüşüm gibi geniş bir alanı kapsar. Tapu iptali ve tescili, izale-i şuyu (ortaklığın giderilmesi), kira ve tahliye davaları ile kamulaştırma süreçleri bu alanın başlıca konuları arasındadır. Aşağıda gayrimenkul hukukunun kapsamı hakkında bilgi verilmektedir.

Gayrimenkul Hukuku Kapsamı

Gayrimenkul hukuku; gayrimenkul edinimi, mülkiyeti, satışı, kiralanması, imar sorunları ve tapu işlemleri gibi taşınmazla ilgili hukuki konuları kapsar. Başlıca çalışma alanları aşağıda sıralanmıştır:

Gayrimenkul Alım-Satım Süreçleri

Gayrimenkul alım-satım işlemlerinde tarafların yasal hak ve yükümlülükleri, sözleşme hazırlığı, müzakere ve tapu devri gibi aşamaları kapsayan hukuki süreçler değerlendirilir.

Tapu Davaları

Tapu devri, ipotek tesisi, tapu iptali ve tescili gibi işlemlerde belgelerin düzenlenmesi, tapu sicilinin incelenmesi ve işlemlerin usulüne uygun yürütülmesi önem taşır.

Kira Davaları

Kira sözleşmelerinin hazırlanması, kiracı hakları, kira bedeli düzenlemeleri ve uyuşmazlıkların çözümü kira hukukunun konularındandır. Başlıca kira davası türleri şunlardır:

1- Kira Bedeli (Tespit) Davaları: Kiracı ile kiraya veren arasında kira bedeli konusunda anlaşmazlık çıkması hâlinde, ödenmesi gereken kira bedelinin tespiti bu davaların konusunu oluşturur.

2- Tahliye Davaları: Kira süresinin sona ermesi veya kira sözleşmesinin feshi gereken hâllerde, kiralananın hukuka uygun şekilde tahliyesi için dava açılabilir.

3- Kira Artışı Davaları: Kira bedelinin yasal düzenlemelere uygun şekilde artırılması gerektiğinde, taraflarca kira artışı davası açılabilir.

4- Hasar Tazminatı Davaları: Kiracı veya kiraya verenin kusuru sonucu meydana gelen zararlar nedeniyle tazminat talep edilebilir.

İmar Davaları

İmar planları, imar izinleri, inşaat ruhsatları ve imar anlaşmazlıkları gibi konular idari yargı ve gayrimenkul hukukunun kesişiminde değerlendirilir.

Mülkiyet Davaları

Gayrimenkul sahipliği, sınır anlaşmazlıkları, haksız el atma ve mülkiyet haklarıyla ilgili uyuşmazlıklar mülkiyet davalarının konusudur.

Tapu İptali ve Tescil Davaları

Tapu kaydında düzeltme veya değişiklik talepleri ile tapu iptali ve tescili davaları, gerçek hak sahibinin mülkiyet hakkının korunmasına yöneliktir.

Kamulaştırma Davaları

Gayrimenkullerin kamulaştırılması hâlinde kamulaştırma bedelinin tespiti ve adil bir tazminatın belirlenmesi bu davaların konusunu oluşturur.

İnşaat Projeleri ve Konut Hukuku

İnşaat projeleri, konut sözleşmeleri, site yönetimi ve konut hukuku bu alanın konuları arasındadır.

Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesi Davaları

Arsa (kat) karşılığı inşaat sözleşmelerinin hazırlanması ve uyuşmazlık hâlinde dava süreci gündeme gelebilir. Bu davalarda öne çıkan başlıca konular şunlardır:

Proje Tamamlanma Süresi: Sözleşmede belirlenen tamamlanma süresine uyulmaması hâlinde sürenin aşılma nedeni ve sonuçları değerlendirilir.
İnşaat Kalitesi: Tamamlanan inşaatın kalitesi veya standartlara uygunluğu konusunda anlaşmazlık çıkabilir.
Ödeme Anlaşmazlıkları: Sözleşmede belirlenen ödeme şartlarına uyulmaması durumunda uyuşmazlık doğabilir.
Değişiklikler ve İlaveler: Süreç içinde yapılan değişiklikler veya ilaveler anlaşmazlık konusu olabilir.
Mülkiyet ve Tapu İşlemleri: İnşaat tamamlandığında mülkiyetin devri ve tapu işlemleri sırasında uyuşmazlık çıkabilir.
Mülk Teslimi ve Eksiklikler: Teslim edilen mülkte eksiklik veya ayıp tespit edilirse anlaşmazlık doğabilir.
Tazminat Talepleri: Sözleşmenin ihlali sonucunda tazminat talepleri gündeme gelebilir.

Gayrimenkul Miras Davaları

Gayrimenkulün miras yoluyla devri sırasında ortaya çıkan hukuki süreçler şu aşamaları içerir:

Mirasçılığın Belirlenmesi: Vefat eden kişinin mirasçılarının kimler olduğunun tespiti gerekir; bu, vasiyetname, kanuni mirasçılık veya mirasçılık belgesi ile ortaya konur.
Miras Paylaşımı ve Tasfiyesi: Gayrimenkullerin mirasçılar arasında paylaşımında anlaşmazlık varsa mahkemece karar verilir; gerektiğinde tereke tespiti davası açılabilir.
Tereke Temsilcisi Atanması: Anlaşmazlık hâlinde mahkemeden tereke temsilcisi atanması talep edilebilir.

Gayrimenkul Hukuku Faaliyet Alanları

Gayrimenkul hukuku alanının başlıca çalışma konuları, ilgili mevzuat atıflarıyla birlikte aşağıda özetlenmiştir.

Tapu İptali ve Tescil Davaları

Tapu kayıtlarının hukuka aykırı olarak oluşturulduğu veya sonradan geçersiz hâle geldiği durumlarda, gerçek hak sahibinin mülkiyet hakkını yeniden kazanması için tapu iptali ve tescil davaları açılır. Sahtecilik, vekalet görevinin kötüye kullanılması ve muris muvazaası gibi nedenlerle tapu kaydının düzeltilmesi, mülkiyetin iadesi veya tescili bu davaların konusudur.

İzale-i Şuyu (Ortaklığın Giderilmesi)

Paylı veya elbirliği mülkiyetine tabi taşınmazlarda ortaklar arasında anlaşma sağlanamadığında, Türk Medeni Kanunu’nun 698 ve devamı maddeleri uyarınca ortaklığın giderilmesi davası açılır. Bu davalar Sulh Hukuk Mahkemelerinde görülür ve taşınmazın aynen taksimi veya satış suretiyle ortaklığın sona erdirilmesi hedeflenir.

Kira Hukuku ve Tahliye Davaları

Türk Borçlar Kanunu’nun 339 ve devamı maddelerinde düzenlenen kira ilişkilerinden doğan uyuşmazlıklar; kira tespiti, kira artışı, tahliye ve alacak davaları gibi konuları kapsar. Kiracı ve kiraya veren arasındaki hak ve yükümlülüklerin belirlenmesi ile uyuşmazlıkların Sulh Hukuk Mahkemelerinde çözümü bu alanın konularındandır.

Kentsel Dönüşüm (6306 Sayılı Kanun)

6306 sayılı Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Kanun kapsamında yürütülen kentsel dönüşüm projeleri; riskli yapı tespiti, hak sahipliği, uzlaşma süreçleri ve müteahhit ilişkileri gibi birçok hukuki meseleyi barındırır.

Kamulaştırma ve Kamulaştırmasız El Atma

Devletin kamu yararı amacıyla özel mülkiyetteki taşınmazlara el koyması anlamına gelen kamulaştırma süreçleri, 2942 sayılı Kamulaştırma Kanunu çerçevesinde yürütülür. Kamulaştırma bedelinin tespiti, kamulaştırmaya itiraz ve idarenin hukuka aykırı el atması hâlinde açılan kamulaştırmasız el atma davaları bu alanın konularıdır.

Müteahhit-Arsa Sahibi Uyuşmazlıkları

Kat karşılığı inşaat sözleşmeleri, arsa sahibi ile müteahhit arasında önemli hukuki ilişkiler doğurur. Sözleşmenin feshi, eksik veya ayıplı ifa, gecikme tazminatı ve tapu devri gibi konularda ortaya çıkan uyuşmazlıklar bu kapsamda değerlendirilir.

İmar Planı İptali

İmar planları, taşınmazların kullanım şekillerini ve yapılaşma koşullarını belirleyen idari işlemlerdir. Hukuka aykırı olduğu düşünülen imar planı değişiklikleri veya yeni planlara karşı, İdari Yargılama Usulü Kanunu’nun 7. maddesi uyarınca 60 günlük dava açma süresi içinde İdare Mahkemelerinde iptal davası açılabilir.

Sıkça Sorulan Sorular

S: Tapu iptal davası ne kadar sürer?
C: Tapu iptal davasının süresi; davanın karmaşıklığına, delillerin toplanma hızına, mahkemenin iş yüküne ve tarafların itirazlarına göre değişir. Ortalama olarak ilk derece mahkemesinde 1 ila 3 yıl sürebilir. İstinaf ve temyiz süreçleri eklendiğinde bu süre uzayabilir.

S: İzale-i şuyu davası nedir, nasıl açılır?
C: İzale-i şuyu (ortaklığın giderilmesi) davası, paylı veya elbirliği mülkiyetine tabi bir taşınmazdaki ortaklığın sona erdirilmesi için açılan davadır. Ortaklardan herhangi biri Sulh Hukuk Mahkemesi’ne başvurarak bu davayı açabilir. Mahkeme, taşınmazın aynen taksimi veya satış yoluyla ortaklığın giderilmesine karar verir.

S: Kentsel dönüşümde hangi hukuki aşamalar öne çıkar?
C: Kentsel dönüşüm süreçleri; riskli yapı tespiti, hak sahipliği, uzlaşma görüşmeleri, kira yardımı ve müteahhit sözleşmeleri gibi birçok aşamayı içerir. Bu aşamalarda hak sahiplerinin yasal haklarının korunması ve sözleşmelerin dikkatle incelenmesi önem taşır.

S: Kira artışında yasal üst sınır nasıl belirlenir?
C: Kira artış oranları, Türk Borçlar Kanunu ve ilgili mevzuat çerçevesinde belirlenir. Konut kiralarında artış, kural olarak Tüketici Fiyat Endeksi (TÜFE) on iki aylık ortalamasına göre sınırlanır. Dönemsel olarak yasal düzenlemelerle özel sınırlamalar getirilebildiğinden, ilgili yıl için güncel mevzuatın takip edilmesi gerekir.

S: Kamulaştırmasız el atma davasında ne istenebilir?
C: Kamulaştırmasız el atma davasında, idarenin hukuka aykırı olarak el koyduğu taşınmazın bedelinin ödenmesi veya taşınmazın idare adına tescili talep edilebilir. Ayrıca taşınmazın kullanımından kaynaklanan zararların tazmini istenebilir. Dava, taşınmazın güncel değeri üzerinden açılır.

S: Müteahhit dairesini teslim etmiyorsa ne yapılabilir?
C: Müteahhidin daireyi sözleşmede belirtilen sürede teslim etmemesi durumunda, öncelikle noter aracılığıyla ihtar çekilerek ek süre verilebilir. Süreye rağmen teslim gerçekleşmezse; sözleşmenin feshi, gecikme tazminatı veya dairenin tamamlanarak teslimi için dava açılabilir.

S: İmar planı iptali davası ne süre içinde açılır?
C: İmar planı iptali davası, İdari Yargılama Usulü Kanunu’nun 7. maddesi uyarınca, idari işlemin tebliğ veya ilan tarihinden itibaren 60 gün içinde İdare Mahkemelerinde açılmalıdır. Bu süre hak düşürücü nitelikte olup, kaçırılması hâlinde dava açma hakkı kaybedilir.