GVK Madde 73 Emsal Kira Bedeli Esası
Kiraya verilen mal ve hakların kira bedelleri emsal kira bedelinden düşük olamaz. Bedelsiz olarak başkalarının intifaına bırakılan mal ve hakların emsal kira bedeli, bu mal ve hakların kirası sayılır. Bina ve arazide emsal kira bedeli, yetkili özel mercilerce veya mahkemelerce takdir veya tespit edilmiş kirası, bu suretle takdir veya tespit edilmiş kira mevcut değilse Vergi Usul Kanununa göre belirlenen vergi değerinin % 5’idir. Diğer mal ve haklarda emsal kira bedeli, bu mal ve hakların maliyet bedelinin, bu bedel bilinmiyorsa, Vergi Usul Kanununun servetlerin değerlenmesi hakkındaki hükümlerine göre belli edilen değerlerinin % 10’udur.
Aşağıda yazılı hallerde emsal kira bedeli esası uygulanmaz:
1. Boş kalan gayrimenkullerin muhafazaları maksadiyle bedelsiz olarak başkalarının ikametine bırakılması,
2. Binaların mal sahiplerinin usul, füru veya kardeşlerinin ikametine tahsis edilmesi (Usul, füru veya kardeşlerden herbirinin ikametine birden fazla konut tahsis edilmiş ise bu konutların yalnız birisi hakkında emsal kira bedeli hesaplanmaz. Kardeşler evli ise eşlerden sadece biri için emsal kira bedeli hesaplanmaz.);
3. Mal sahibi ile birlikte akrabaların da aynı evde veya dairede ikamet etmesi;
4. Genel bütçeye dahil daireler ve katma bütçeli idareler, il özel idareleri ve belediyeler ile diğer kamu kurum ve kuruluşlarınca yapılan kiralamalarda.
GVK Madde 73 Emsal Kira Bedeli Esası ile İlgili Danıştay Kararları
T.C. Danıştay 4.DAİRE Esas:2010-705 Karar:2011-3658 Karar Tarihi:12.05.2011
ÖZET: Dosyanın incelenmesinden, davacının 1/3 hissesine sahip olduğu gayrimenkulün ortağı olduğu şirketlere kiraya verildiği, ancak elde ettiği gayrimenkul sermaye iradını beyan sınırını aştığı halde beyan etmediği ileri sürülerek matrah takdiri için takdir komisyonuna sevk edildiği, takdir komisyonunca, İstanbul 3. Asliye Ticaret Mahkemesince yaptırılan bilirkişi incelemesi neticesinde düzenlenen 27.12.2001 günlü bilirkişi raporunda belirlenen 6.720.000,00 TL gayrimenkul değerinin %5 i emsal kira bedeli kabul edilerek matrah takdir edildiği ve davacı adına 2002 yılı için vergi ziyaı cezalı gelir vergisi ve fon payı tarhiyatı yapıldığı anlaşılmıştır.
İncelenen dosyada, mahkemelerce veya yetkili özel mercilerce yapılan bir kira bedeli takdiri veya tespiti bulunmamaktadır. İstanbul 3. Asliye Ticaret Mahkemesince gayrimenkulün rayiç değerinin 6.720.000,00 TL olarak tespitine ilişkin bir bilirkişi raporu bulunmakta ise de; Kanun’da emsal kira bedeli olarak gayrimenkullerin rayiç değeri değil, mahkemelerce veya yetkili özel mercilerce takdir veya tespit edilen kira bedeli, bu yoksa vergi değerinin %5 inin esas alınacağı belirtildiğinden, bu raporun matrah takdirine dayanak olarak alınmasına hukuken olanak bulunmamaktadır. Nitekim aynı gayrimenkulün rayiç değeri, Fatih 2. İcra Müdürlüğünün talebi üzerine düzenlendiği anlaşılan bilirkişi raporunda 2.711.280,00 TL olarak belirlenmiştir.
Bu durumda, kiraya verilen gayrimenkule ait kira bedelinin, Kanunda tanımlanan emsal kira bedelinden düşük olduğuna ilişkin bir tespitin bulunmaması karşısında, yasal dayanaktan yoksun bulunan takdir komisyonu kararı uyarınca yapılan tarhiyatta hukuka uyarlık görülmemiştir.
T.C. Danıştay 3.DAİRE Esas:2000-3380 Karar:2002-106 Karar Tarihi:22.01.2002
ÖZET: Davacının beyan ettiği gayrimenkul sermaye iradının emsal kira bedeline göre düşük olup olmadığı hususunun düzeltilmiş nihai emlak vergisi beyanı esas alınarak belirlenmesi gerekirken ortadan kalkmış ilk beyana göre yapılan cezalı tarhiyatta hukuka uygunluk bulunmadığı, öte yandan, davacının kiracısı nezdinde düzenlenen tutanakla ödenen kira bedeli de saptanmış olduğundan, matrah tespitinde bu tutarın da dikkate alınmamış olmasında yasal isabet görülmediği gerekçesiyle kabul ederek cezalı tarhiyatın kaldırılmasına karar verilmiştir.
T.C. Danıştay 4.DAİRE Esas:1999-221 Karar:1999-4189 Karar Tarihi:22.11.1999
ÖZET: Vergilendirmede “elde etme” esasının kabul edilmesi karşısında, davacının ortağı olduğu şirketin kullanımına bıraktığı gayrimenkulden kira geliri elde etmediği açık olduğundan vergiyi doğuran olayın vuku bulduğundan söz edilemeyeceği cihetle gayrimenkul sermaye iradı mükellefiyeti de sözkonusu olamaz. Öte yandan şirketin kullanımına bırakılan gayrimenkul için kira ödemesinde bulunulması halinde, bu ödemeden tevkifat yaparak muhtasar beyanname ile bildirme yükümlülüğü şirkete ait olacağı gibi şirket adına anılan gayrimenkul ile ilgili kira ödemelerinden dolayı kesilen vergilere ilişkin muhtasar beyannamenin verilmediği belirtilerek yapılan tarhiyatın, kira ödemelerinde bulunulduğunun saptanmadığı gerekçesiyle kaldırılmış olması ve şirketin kira ödemesine ilişkin herhangi bir gider kaydının bulunmaması davacının gayrimenkul sermaye iradı elde etmediğini göstermektedir. Bu durumda gayrimenkul sermaye iradından dolayı mükellefiyetin söz konusu olmadığı olayda vergiye tabi olmayan kimselerden vergi istenmesi veya alınması olarak tanımlanan mükellefiyette hata kapsamında kabulü zorunlu bulunan vergilendirme hatası nedeniyle tarhiyatın kaldırılıp ödenen vergilerin ret ve iadesi gerekir.
T.C. Danıştay 3.DAİRE Esas:1995-5 Karar:1995-3919 Karar Tarihi:29.11.1995
ÖZET: Davacının işyeri olarak kullandığı gayrimenkulün annesine ait olduğu ve kira ödemesinde bulunmadığı iddia edilmekte ve idarece de işyeri için davacı tarafından kira ödendiğine veya işyeri sahibi tarafından kira tahsil edildiğine ilişkin herhangi bir tespit yapılmadığı anlaşıldığından, bir başka anlatımla anılan işyeri için kira ödemesi gerçekleşmediği halde vergi mahkemesince emsal kira bedeline göre kira stopajı beyanında bulunulması gerektiğinden bahisle yapılan tarhiyat isabetsizdir.
T.C. Danıştay 3.DAİRE Esas:1989-1907 Karar:1991-68 Karar Tarihi:16.01.1991
ÖZET: Başkalarının kullanımına bedelsiz olarak bırakılan mal ve haklarına ait gelir vergisi matrahının tespitinde emsal kira bedelinin kanuni ölçü olarak belirlenmiştir. Emsal kira bedeli uygulaması istisnasının ise, yükümlülerin usul ve füruunun ikametine tahsis edilen meskenlerdir. Yükümlülerin usul ve füruu için getirilen istisnanın yorumla genişletilerek diğer kan ve sıhri hısımları da kapsadığı düşünülemez. Bu yüzden davacının kayınpederinin kullanımına bedelsiz olarak tahsis ettiği daire için emsal kira bedeli uygulanabilir.
T.C. Danıştay VD.VERGİ DAVA DAİRELERİ KURULU Esas:2019-1400 Karar:2021-858 Karar Tarihi:09.06.2021
ÖZET: Uyuşmazlıkta, davacının 2006 yılında kiraladığı gayrimenkullerin kira bedellerinin, emsal kira bedelinden düşük olduğundan bahisle cezalı tarhiyat yapılmış ise de 193 sayılı Gelir Vergisi Kanunu’nun 73. maddesinde belirtilen emsal kira bedelinin tespitine yönelik herhangi bir araştırma yapılmamıştır.
Öte yandan, davacının mülk sahibine tevkifata tabi tutulan kira bedelinden daha yüksek bir ödeme yaptığı konusunda bir tespit de söz konusu değildir.
Bu durumda, yukarıda belirtilen araştırma yapılıp emsal kira bedeli tespit edilmeden, ihbar dilekçesi ekinde yer alan kira sözleşmeleri ile davacı tarafından kiralanan diğer bir taşınmaza ilişkin sulh protokolü ve ibranamedeki kira bedelleri emsal kira bedeli kabul edilerek yapılan cezalı tarhiyatta hukuka uygunluk bulunmamaktadır.