Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesi

Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesi

Kat karşılığı inşaat sözleşmesi, uygulama ve literatürde arsa karşılığı inşaat sözleşmesi olarak da adlandırılmaktadır. Bu yazıda kat karşılığı inşaat sözleşmesinin tanımı, unsurları, şekli, hukuki niteliği açıklanacaktır.

Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesi Nedir?

Kat karşılığı inşaat sözleşmesi, bir tarafın (yüklenici), diğer tarafın arsası üzerinde ve arsadaki belli payların mülkiyetine karşılık bağımsız bölümler inşa etmek suretiyle bütünlük arzeden bina yapma borcu altına girdiği sözleşmelerdir.

Bir başka tanımıyla arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi, yüklenicinin iş sahibinin arsası üzerinde inşaat yapmayı, iş sahibinin de yükleniciye bu inşaattan emeği karşılığı arsa payı vermeyi taahhüt ettiği sözleşmelerdir.

Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesinin Hukuki Niteliği

Kat karşılığı inşaat sözleşmesi tam iki tarafa borç yükleyen sözleşmeler arasında yer almaktadır. Çünkü bu sözleşmelerde taraflar karşılıklı edimlerin yerine getireceklerini taahhüt ederler. Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi, edimlerin yerine getirilme zamanına göre ani edimli sözleşmeler arasında sayılmaktadır. Kat karşılığı inşaat sözleşmesi aynı zamanda rızai ve ivazlı bir sözleşmedir.

Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesi Şekil Şartı

Kat karşılığı inşaat sözleşmelerinde, iş sahibi yükleniciye arsa payı (taşınmaz) devretme borcu altına girdiğinden, sözleşme resmi geçerlilik şekline tabidir. Kural olarak resmi şekli gerçekleştirmeye tapu müdürleri yetkilidir. Ancak bu sözleşme taşınmaz satış vaadi unsurunu içerdiğinden, noterlerce düzenleme biçiminde yapılabilir.

Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesinde Tarafların Borçları

İnşaat Sözleşmesinde Yüklenicinin – Müteahhidin Borçları

Kat karşılığı inşaat sözleşmesinde yüklenicinin (müteahhidin) borçları şunlardır:

• Eseri Şahsen Meydana Getirme veya Kendi İdaresi Altında Yaptırma Borcu
• Araç ve Gereçleri Sağlama Borcu
• Malzeme Sağlama Borcu
• Özen ve Sadakat Borcu
• İşe Zamanında Başlama ve Devam Etme Borcu
• Eseri Teslim Borcu
• Eseri Ayıpsız Olarak Teslim Etme Borcu

İnşaat Sözleşmesinde Arsa Sahibinin Borçları

Taraflar inşaat sözleşmesi hükümleri arasında iş sahibine, bedeli ödeme ve arsa payı karşılığı inşaat sözleşmeleri bakımından arsa payı devretme borçları dışında, başka bazı yan ve tamamlayıcı borçlar da yükleyebilirler. Örneğin, sözleşmede iş sahibine yapı izni (ruhsatı) alması veya bu izni almak için yükleniciye vekâlet vermesine ilişkin hükümler; iş sahibine arsayı yükleniciye teslim etme yükümü getiren hükümler; iş sahibinin inşaat başlamadan önce arsasındaki mevcut yapıyı kaldırarak veya kiracıları çıkartarak yeri hazırlamasına dair hükümler; iş sahibinin yükleniciye inşaata başlama ve inşaat faaliyetleri boyunca arsayı zilyetliğine terk edeceğine ve işin yapılmasını güçleştirecek her türlü müdahaleden kaçınacağına dair hükümler; arsa payı karşılığı inşaat sözleşmelerinde iş sahibinin yükleniciye arsa payı yerine, üçüncü kişiye arsa payı satması ve satış belini tahsil etmesi için vekâletname vereceğine ilişkin hükümler, bunlardan en sık rastlananlarıdır.

Bu tür hükümlerin varlığı halinde, iş sahibinin bedel borcu yanında bu hususları da borçlandığı kabul edilir. Böylece, işin yapılması için gerekli hazırlıkları tamamlama, gerekli izinleri verme, yükleniciyi arsadaki faaliyetlerinde rahatsız etmeme borçlarını ihlal eden iş sahibine karşı, yüklenici borçlu temerrüdü hükümlerine başvurabilir. Dilerse mahkemeden aynen ifaya dair hüküm alabilir ve bununla kendisine vekalet verilmiş gibi yapı izni için belediyeye başvurabilir, arsaya girebilir ve arsadaki çalışmalarını sürdürebilir.

Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesi Tapuya Şerh

Taraflar arasında yapılan sözleşme uyarınca, kat karşılığı inşaat sözleşmesinin tapuya şerh edilmesi şart koşulabilir.  Medeni Kanun md. 1009 hükmü ile getirilen yüklenicinin arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinden doğan hakkını tapuda şerh ettirme imkanı, kat irtifakının sağladığı bu imkânın yerine geçmez. Zira bu şerh yükleniciye sadece sözleşmedeki arsa payını ve işi bitirdiği takdirde kat mülkiyetine geçilerek sözleşmede öngörülen bağımsız bölümleri talep etme hakkını yeni maliklere karşı ileri sürme hakkı verir. Buna karşılık, yükleniciye, yeni malikleri yapı izni almaya, arsada inşaat faaliyetlerine başlanmasına ve sürdürülmesine izin vermeye zorlama hakkı vermez. Bunu ancak kat irtifakı sağlar.

Arsa Payı Karşılığı İnşaat Sözleşmesinde Yüklenicinin Temerrüdü

Yüklenicinin eseri teslim borcunda temerrüdü ile ilgili olarak Borçlar Kanununun genel hükümlerindeki borçlu temerrüdü kuralları uygulanır. Yüklenicinin temerrüdü için aşağıdaki şartların mevcut olması gerekir:

• Yüklenicinin Eseri Teslim Borcu Muaccel Olmalıdır
• İfa Mümkün Olmalıdır
• İfa Gerçekleşmemiş Olmalıdır:
• Yüklenicinin Vadede İfada Bulunmaması Hukuka Aykırı Olmalıdır:
• İş Sahibi İhtarda Bulunmalıdır (istisnaları mevcuttur.)

Yüklenicinin temerrüde düşmesi için kusurlu olması gerekmez. Yüklenicinin temerrüde düşmekte kusurlu olmasının temerrüdün gerçekleşmesi bakımından önemli olmamakla birlikte, temerrüdün bazı sonuçları bakımından önemlidir. Örneğin, yüklenicinin iş sahibine karşı gecikme tazminatı, müspet zarar tazminatı veya menfî zarar tazminatı ödeme borcu ancak yüklenici kusuru ile temerrüde düşmüşse söz konusu olur.

İnşaat sözleşmesinde yüklenicinin temerrüde düşmesi üzerine iş sahibi, hemen ifadan vazgeçip, ifa yerine tazminat veya sözleşmeden dönme yollarına başvuramaz. Bu iki seçimlik hakkı kullanabilmesi için önce yükleniciye aynen fa için uygun bir süre vermeli ve bu sürenin dolmasını beklemelidir (TBK m. 123). Bu sürenin dolmasına rağmen yüklenici ifayı gerçekleştirmemişse iş sahibi o zaman diğer seçimlik haklarını kullanabilir.

İş sahibinin yükleniciye yönelteceği ek süreyi tayin eden bildirim, herhangi bir şekle tâbi değildir. Fakat ispat kolaylığı sağlamak için uygulamada noter aracılığı ile yapılması tercih edilmektedir.

Kural, alacaklının seçimlik haklarını ek süre tayin ettikten sonra kullanabilmesi olmakla birlikte, BK m. 124’te belirtilen üç durumda, alacaklı borçluya ek süre vermeksizin seçimlik haklarını kullanabilecektir. Bu durumlar şunlardır:

1- Borçlunun durumundan artık süre vermenin yararsız olacağının anlaşılması (TBK m. 124 b. 1). Örneğin, yüklenicinin açıkça ifada bulunmayacağını söylemesi halinde durum budur.

2- Temerrüt nedeniyle artık borcun ifasının alacaklı bakımından anlamını kaybetmesi (TBK m. 124 b. 2). Örneğin, sadece akaryakıt deposu olmak üzere yapılan bir inşaatın gecikmesi sırasında o bölgede akaryakıt depolanmasının sürekli olarak yasaklanması halinde durum budur.

3- Kesin vadeli bir sözleşmenin söz konusu olması (TBK m. 124 b. 3). Bunun anlamı, sözleşmede borçlunun temerrüde düşmesi üzerine alacaklı tarafından ifanın artık kabul edilmeyeceğidir. Örneğin, inşaat sözleşmesinde “İnşaatın kesinlikle vade tarihinde bitmiş olacağı”, “Hiçbir gerekçe ile inşaatın vade gününden sonraya kalmasının kabl edilmeyeceği” türünden kayıtlar varsa, sözleşme kesin vadelidir.

Ek Süre verilmesi gereken durumlarda, verilen ek sürenin sonunda, inşaatın halen tamamlanmaması veya TBK m. 124 uyarınca ek süre verilmesi gerekmemesi halinde, iş sahibi ifadan vazgeçtiğini derhal yükleniciye bildirerek, iki seçimlik hakkını kullanma olanağını elde eder. İş sahibi artık, ifa yerine tazminat isteyebilir veya sözleşmeden dönebilir.

1- İfa Yerine Müspet Zararın Tazminini Talep Etme Hakkı bir tazminat talebinden ibaret olduğu için, iş sahibi bu seçenekten ancak yüklenici kusurlu olarak temerrüde düşmüşse yararlanabilir. TBK m. 112 uyarınca kusursuzluğunu ispat külfeti yükleniciye aittir.

İş sahibinin ifadan vazgeçerek tazminat isteme hakkını kullanması, yüklenicinin edim borcunun düşerek yerine bu edimin zamanında yerine getirilmemesi nedeniyle iş sahibinin uğradığı tüm zararı tazmin borcunun geçmesini sağlar. Bu zararın belirlenmesinde, yüklenici vadede inşaatı sözleşmeye uygun şekilde bitirerek iş sahibine teslim etse idi iş sahibinin malvarlığının içinde bulunacağı farazî durum ile hali hazırda iş sahibinin malvarlığının içinde bulunduğu durum arasındaki fark esas alınır. İfa etmemeden kaynaklanan bu zarara “olumlu (müspet) zarar” denir.

2- Sözleşmeden Dönme Hakkında, aynen ifadan vazgeçen iş sahibi, borcun ifa edilmemesinden doğan (müspet) zararının tazminini talep etmek yerine, sözleşmeden dönmeyi tercih edebilir (TBK m. 125 f. 2). Sözleşmeden dönme, ek süre verilmesi gereken hallerde ek sürenin verimsiz geçmesi üzerine, ek süre vermeye gerek yoksa yüklenici temerrüde düşünce, iş sahibinin yükleniciye derhal yapacağı bir beyanla inşaat sözleşmesinin geçmişe etkili olarak sona erdirilmesidir. İş sahibinin sözleşmeden dönmesi için yüklenicinin kusurlu olması gerekmez. Sözleşmeden dönülünce, her iki tarafın da borçları ve hakları sözleşmenin kurulduğu andan itibaren ortadan kalkar. Sözleşmeden dönen iş sahibi yükleniciye bedel ödeme borcundan, yüklenici de inşaatı yapma borcundan kurtulur. Sözleşmeden dönme halinde edimlerin iadesi ve menfi zararların tazmini söz konusu olmaktadır.

Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesi Feshi

Yargıtay uygulamasında, inşaatın büyük kısmının bitmiş olduğu durumlarda, yüklenicinin temerrüdü üzerine iş sahibinin sözleşmeyi sona erdirme hakkı, geçmişe de etkileri bulunan “dönme” olarak değil, yalnız geleceğe yönelik etkileri olan “fesih” olarak kabul edilmektedir. Son yıllardaki kararlarında Yargıtay, genel olarak,  % 90 ve üzerinde bitmiş olan inşaatlar bakımından feshi kabul etmektedir.

Sözleşmenin feshi durumunda, fesih anına kadar toplam işin kaçta kaçı bitmişse yüklenici de sözleşmedeki bedelin aynı oranına hak kazanmış olur. Yani, yüklenicinin artık işe devam borcu sona erer, eksiklik oranında sözleşmedeki bedel indirilir.  Şayet bu bedel arsa payı şeklinde belirlenmişse, yüklenicinin tüm işi bitirdiğinde alacağı arsa payı da bu oranda indirilmiş olarak kendisine verilir.

Yüklenici temerrüde düşmekte kusurlu ise, iş sahibi ayrıca, uğradığı zararın tazminini de talep edebilir. Bu zarar bir tür olumlu zarardır. İş sahibi fesihten sonra işi üzerine almış sayılarak bu yüzden inşaatın geç bitmesinden doğan zararlarını (örneğin, yapıyı geç kullanmaya başlamış olmasından ve geç kiraya verecek olmasından doğan zararları) ve gecikme yüzünden uğrayacağı masraf fazlasını (örneğin, malzeme, işçilik maliyetleri gecikme nedeniyle artmışsa bu farkı) fesihle birlikte veya fesihten sonra tazminat olarak isteyebilir.

Kat karşılığı inşaat sözleşmesinin feshi, tarafların karşılıklı olarak noter huzurunda sözleşmeyi feshetmesi durumunda veya mahkemeden fesih kararı almaları halinde mümkündür. Sözleşme taraflarının tek taraflı olarak kat karşılığı inşaat sözleşmesini feshetmesi hukuken mümkün değildir. 

Arsa Payı Karşılığı İnşaat Sözleşmesi Ayıp

inşaat sözleşmelerinde yüklenicinin ayıba karşı tekeffülü, TBK m. 474-478 hükümlerine tabidir. İnşaat sözleşmesinde ayıplı ifa yani inşaatın ayıplı olması iki şekilde söz konusu olur:

Birincisi, yüklenicinin sözleşme yapılırken taahhüt ettiği niteliklerin inşaatta bulunmamasıdır. Örneğin, fayansların yüksek kalitede olacağı kararlaştırıldığı halde yüklenicinin orta veya düşük kalitede fayans kullanması halinde durum budur.

İkincisi, önceden kararlaştırılmış olmamasına rağmen dürüstlük kuralının gereği olarak yapının kendisinden beklenen yararı gerçekleştirmeye kısmen de olsa elverişsiz olmasıdır. Örneğin, lüks bir daire inşasında açıkça belirtilmiş olmasa dahi yüksek kalitede malzeme kullanılması beklenebilir.

Arsa Payı Karşılığı İnşaat Sözleşmesi Yargıtay Kararları

“Yapı ruhsatının alınması için sözleşmede öngörülen bir süre bulunmamaktadır. Bu halde dava tarihi itibariyle TBK’nun 473/1. fıkrasında belirtilen erken fesih koşullarının oluşup oluşmadığının tespiti için, inşaat yapılacak yerin boşaltıldığı tarihten itibaren yüklenici tarafından ne kadarlık süre içerisinde binanın yıkım ve yapı ruhsatının alınabileceği, makul süreye göre yapı ruhsatının alınabileceği tarihe 20 aylık inşaat süresi eklendiğinde tespit edilecek bu tarihten itibaren 18.12.2013 dava tarihine kadar geçen süreye göre yüklenici temerrüdünün gerçekleşip gerçekleşmediği hususlarının araştırılması gerekir.” (Yargıtay 15. HD. 26.04.2011 T. 2010/2618 E. 2011/2549 K. ve 15.10.2018 T. 2018/1277 E. 2018/3790 K.).

“Sözleşme kat karşılığı inşaat yapımına ilişkin olup, noterde düzenleme şeklinde yapılmıştır. Eser (istisna) sözleşmelerinde akdin feshi iradesinin karşı tarafa ulaşmasıyla fesih olanaklı ise de, kat karşılığı inşaat sözleşmeleri arsa payı devrini içermesi nedeniyle karşı tarafın kabulü yoksa, tek taraflı feshedilemez. Bu nedenle mahkemenin davalı yüklenicinin keşide ettiği ihtarla sözleşmenin tek taraflı olarak feshedildiğine dair görüşünde isabet bulunmamaktadır.” (Yargıtay 15. H.D 2007/546 E, 2007/2750 K, 25.04.2007 T)

“Davalı sözleşmede yazılı işini terk ettiğinden BK 107 uyarınca borçlunun hal ve vaziyeti itibarıyla mehil tayinine bile lüzum yoktur. Alacaklı böyle hallerde mehil tayinine gerek duymadan, ihtar etmeden bile fesih etmek hakkına haizdir.” (Yargıtay 15.HD. 22.11.1984 T. 3198 E. 3612 sayılı K.)

Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesi Örneği – Arsa Payı Karşılığı İnşaat Sözleşmesi Örneği

Kat karşılığı inşaat sözleşmesi örneği için tıklayınız. Söz konusu örnek sözleşme bilgilendirme amaçlı olup, sözleşme tanzimi için profesyonel danışmanlık hizmeti alınması önemle tavsiye olunur.

Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesi Ek Protokol Örneği

Kat karşılığı inşaat sözleşmesi ek protokol örneği için tıklayınız. Söz konusu örnek sözleşme  bilgilendirme amaçlı olup, sözleşme tanzimi için profesyonel danışmanlık hizmeti alınması önemle tavsiye olunur.