İçerik Başlıkları
Tapuda Satış Bedelini Düşük Gösterme ve Hukuki Sonuçları
Bu yazıda tapuda satış bedelini düşük gösterme konusu ve hukuki sonuçları hakkında bilgi verilecektir.
Tapuda Satış Bedelini Düşük Gösterme Nedenleri
Arsa, ev ve dükkan gibi gayrimenkullerin tapuda gerçek satış bedelinden düşük gösterilmesinin bazı nedenleri vardır. Bu nedenlerin birisi, daha az tapu harcı ödeme isteğidir. Bilindiği üzere, tapuda beyan edilen devir bedeli üzerinden alıcı ve satıcı ayrı ayrı %2 tapu harcı ödemektedir.
Örneğin; değeri 10 milyon lira olan bir evin satışı için alıcı ve satıcı tarafından ayrı ayrı 200.000-TL olmak üzere toplam 400.000 lira tapu harcı ödenmesi gerekecektir. Satış bedelinin 10 milyon yerine 1 milyon lira olarak gösterilmesi durumunda ise, ödenecek toplam tapu harcı 40.000 lira olacaktır.
Belediyelerin ilan etmiş olduğu emlak beyan değerleri genellikle çok daha düşük olduğu için, devir bedeli olarak emlak beyan değeri gösterilmektedir. Bu bedelin altındaki devir beyanlarını da tapu idaresi kabul etmemektedir.
Devir bedelinin düşük gösterilmesinin diğer bir nedeni ise, satıcının daha az gelir veya kurumlar vergisi ödeme arzusudur.
Tapuda Satış Bedelini Düşük Göstermenin Vergisel Sonuçları
Gayrimenkul eğer yakın tarihte edinilmişse, genellikle satış kazancı için vergi istinası söz konusu olmamaktadır. Satılacak gayrimenkul alınırken de düşük beyan edilmişse, satıcı tarafında çok yüksek bir satış kazancı görünebilir. Bu nedenle gerçekte olmayan bir kazanç için vergi ödenmesi gerekebilir. Özet olarak, alınırken değeri düşük gösterilen gayrimenkul, satılırken de düşük gösterilmek istenebilir.
İşte bu nedenle, alacağınız taşınmazı 5 yıldan önce satma ihtimaliniz varsa, satın alma bedelini düşük göstermemeniz gerekir. Aksi halde gerçekte elde etmediğiniz bir kazanç üzerinden yüksek vergiler ödemek zorunda kalabilirsiniz.
Örneğin; 10 milyon liraya alınan bir gayrimenkul, alış esnasında 1 milyon olarak beyan edilirse ve 2 sene sonra 15 milyona satılırsa, 5 milyonluk kazanç yerine 14 milyonluk bir kazanç üzerinden vergilendirmeye tabi tutulursunuz. Gelir vergisi oranlarının kademeli olarak yüzde 15’den başlayıp, yüzde 40’a kadar dayandığını ayrıca belirtmek gerekir.
Eğer gayrimenkul satışı ticari kapsamda yapılıyorsa, ayrıca KDV ödeme yükümlülüğü söz konusu olacaktır. “Alırken bedeli düşük gösterirsem, satarken de bedeli düşük gösteririm” gibi bir yaklaşım sakıncalı sonuçlara yol açabilir. Şöyle ki; tapuda düşük bedelli satış yaptıktan sonra alıcı taraf, pişmanlık hükümlerine göre vergi dairesine başvuru yaparak, alış bedelini yükseltebilir. Burada alıcı taraf sadece pişmanlık zammıyla birlikte eksik beyan ettiği tapu harcını öder.
Düşük bedelli satışın maliye tarafından başka yöntemlerle de tespit edilebilir. Eğer satış banka kredisi ile yapılıyorsa, kredi dosyası için hazırlanan ekspertiz raporlarına dayanılarak maliye tarafından gerçek satış bedelinin tespiti yapılabilir. Ayrıca ilan sitelerinde yer alan emsal satış değerleri de gerçek satış bedeli tespitinde destekleyici bir unsur olarak kullanabilmektedir.
Tüm bu tespitler neticesinde, vergi dairesi satıcı taraf adına vergi ziyaı cezalı tapu harcı ve gelir vergisi tarhiyatı yapabilir. Tapu harcı tarhiyatında vergi aslına ilave olarak yüzde 25 oranında vergi ziyaı cezası uygulanır. Gelir, kurumlar vergisi ve KDV tarhiyatında ise vergi aslına ilave olarak yüzde 100 oranında vergi ziyaı cezası uygulanır. Vergi asıllarının üzerine ayrıca gecikme faizi eklenir.
Vergi dairesi tarafından yapılan tarhiyatlara karşı uzlaşma yoluna başvurularak indirim talep edilebilir. Cezalara ilişkin olarak Vergi Usul Kanununun 376. maddesindeki indirim hükümlerinden faydalanmak için ayrıca başvuru da yapılabilir. Tarhiyatın hatalı olduğu düşünülüyorsa 30 gün içinde vergi mahkemesinde dava açılması gerekmektedir.
Tapuda Satış Bedelini Düşük Göstermenin Hukuki Sonuçları
Konuyla ilgili en önemli sorunları şufa hakkı olarak da adlandırılan ön alım hakkı davalarında görmekteyiz. Paylı mülkiyet halinde bulunan gayrimenkullerde, paydaşlardan birisinin payını 3. kişiye satması durumunda, diğer paydaşlar dava açarak satılan yeri almak isteyebilir. Bu duruda satın alma bedeli tapuda beyan edilen değer üzerinden hesaplanacaktır. Örneğin, 10 milyon liralık bir arsa payı satışını tapuda 1 milyon olarak gösterirseniz, arsadaki diğer paydaşlar sizin payınızı 1 milyon lira ödeyerek alabilir.
Diğer bir sorun ise tapu iptal ve tescil davasıdır. Gayrimenkulü satın aldığınız kişi, alacaklarından mal kaçırma amacıyla bu satışı yapmış olabilir. Satış bedelinin çok düşük gösterilmesi nedeniyle işlemin muvazaalı olarak yapıldığı iddia edilebilir ve satış iptal ettirilebilir.
Sonuç olarak, gayrimenkulün değerini düşük göstermek satın aldığınız gayrimenkulü kaybetmenize neden olabilir. Bu gibi işlemler çok büyük riskler barındırmaktadır.
Tapuda Beyan Edilen Bedelin Sonradan Yükseltilmesi
Tapuda eksik beyan edilen satış bedelinin Vergi Usul Kanunu’nun 371. maddesine göre, “pişmanlık ve ıslah” yolu ile yükseltilebilir. Maliye Bakanlığı 1989/6 Sıra No.lu VUK İç Genelgesi ile buna ilişkin uygulama esaslarını açıklamıştır. İç Genelge ile yapılan açıklama aşağıdaki gibidir:
“… pişmanlık müessesesi beyan üzerinden tarh ve tahakkuk ettirilen vergiler için geçerli olan ve temelinde vergi ziyaı yatan bir olayın kendiliğinden haber verilmesidir.
Yukarıdaki hükümlerden ve açıklamalardan anlaşılacağı üzere, sözü edilen tapu harcı her ne kadar beyanname verilmeyi gerektirmiyorsa da bu harç, tarafların beyanına dayanılarak tarh ve tahakkuk ettirilmektedir. Pişmanlıkla ilgili maddede ise pişmanlık hükümlerinin beyan üzerinden tarh ve tahakkuk ettirilen vergilere uygulanacağı belirtilmiştir.
Bu itibarla, zamanında tarh ve tahakkuk ettirilmemek suretiyle ziyaa uğratılan harcı kendiliklerinden ilgili vergi dairesine bildiren ve zamanında ödenmeyen tapu harcı ile tahakkuk ettirilecek pişmanlık zammını haber verme tarihinden başlayarak 15 gün içinde ödeyen mükellefler hakkında, Vergi Usul Kanunu’nda yer alan pişmanlık hükümlerinin uygulanması gerekmektedir.”
Yukarıda belirtilen Yasa maddesi ve İç Genelge ile yapılan açıklama uyarınca, tapuda alım-satım bedeli düşük gösterilen gayrimenkule ilişkin değerin, sonradan yükseltilmesi yasal anlamda mümkündür.”
Buna göre, satış sırasında eksik beyan edilen tutar hem alıcı hem de satıcı tarafından pişmanlık yoluyla beyan edilerek ödenebilir. Pişmanlık şartlarına uyulması durumunda vergi ziyaı cezası kesilmez. Ancak, vergi pişmanlık zammıyla birlikte tahsil edilir.