Kentsel Dönüşümde Tapu Harcı İadesi 2026: Hukuki Süreçler, Emsal Danıştay Kararları

6306 sayılı Kanun, dönüşüm kapsamındaki işlemlerin harçlardan muaf olduğunu açıkça belirtmesine rağmen, uygulamada Tapu Müdürlükleri özellikle müteahhitlerden konut satın alan üçüncü şahıslardan bu harcı tahsil etmeye devam etmektedir. İdarenin gerekçesi, “ilk satış” kavramını dar yorumlamak ve muafiyeti sadece hak sahipleri ile sınırlı tutmaktır. Vatandaşlar ise kanunun açık hükmüne dayanarak ödedikleri bu yüksek meblağları geri almak için hukuk mücadelesi vermektedir.

Bu makale, kentsel dönüşüm sürecinde haksız yere ödenen tapu harçlarının iadesi konusunu, sadece yüzeysel bir bilgi aktarımıyla değil, konunun hukuki felsefesinden başlayarak, değişen yargı içtihatlarına, idari başvuru süreçlerinin en ince detaylarına ve dava dilekçesi hazırlama tekniklerine kadar uzanan geniş bir perspektifte ele alacaktır. Amacımız, hakkını arayan vatandaşlara, hukukçulara ve sektör profesyonellerine, 2026 yılı itibarıyla geçerli olan güncel mevzuat ve içtihatlar ışığında kapsamlı bir başvuru kaynağı sunmaktır.

2. Yasal Çerçeve: 6306 Sayılı Kanun ve Muafiyetlerin Hukuki Anatomisi

Hukuk devletinde vergilendirme yetkisi sınırsız değildir ve “Vergilerin Kanuniliği İlkesi” gereği, vergi, resim ve harçlar ancak kanunla konulur, değiştirilir veya kaldırılır. Kentsel dönüşüm sürecindeki muafiyetlerin temel dayanağı da bir kanundur: 6306 sayılı Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Kanun. Bu kanunun 7. maddesi, dönüşüm sürecinin mali hükümlerini düzenler ve muafiyet tartışmalarının merkezini oluşturur.

2.1. Kanunun Amacı ve “Dönüşüm Ruhu”

6306 sayılı Kanun’un 1. maddesi, kanunun amacını “afet riski altındaki alanlar ile bu alanlar dışındaki riskli yapıların bulunduğu arsa ve arazilerde, fen ve sanat norm ve standartlarına uygun, sağlıklı ve güvenli yaşama çevrelerini teşkil etmek üzere iyileştirme, tasfiye ve yenilemelere dair usul ve esasları belirlemek” olarak tanımlar.

Burada dikkat edilmesi gereken husus, kanunun amacının sadece “yıkım” değil, aynı zamanda “yenileme” ve “sağlıklı çevre oluşturma” olduğudur. Yenileme süreci, binanın yıkılmasından başlayıp, yeni binanın iskânının alınması ve mülkiyetin yeni sahiplerine tescil edilmesine kadar geçen bir bütündür. Dolayısıyla, bu süreçte yapılacak işlemlerin mali yüklerden arındırılması, kanunun varlık sebebidir. Yargı kararlarında sıkça atıf yapılan “kanunun ruhu”, dönüşümün ekonomik olarak mümkün kılınmasıdır. Eğer dönüşüm maliyetleri, vergi ve harçlarla artırılırsa, kanunun “güvenli yaşam alanı oluşturma” amacı sekteye uğrar.

2.2. Madde 7/9: Muafiyetin Yasal Dayanağı

Kanun’un en kritik düzenlemesi olan 7. maddenin 9. fıkrasının orijinal (ilk) metni oldukça geniş kapsamlı bir muafiyet rejimi öngörmekteydi. Metin, dönüşüm sürecindeki işlemlerin harçlardan “müstesna” olduğunu belirtirken, kişi ayrımı yapmaksızın “işlem muafiyeti” ilkesini benimsemiştir.

Kanun metninde sayılan ve istisna kapsamında olan mali yükümlülükler şunlardır :

• Tapu Harcı: Devir ve tescil işlemleri sırasında alınan %4’lük harç.

• Noter Harcı: Kat karşılığı inşaat sözleşmeleri, satış vaadi sözleşmeleri gibi noter işlemlerinden alınan harçlar.

• Damga Vergisi: Sözleşmeler, ihale kararları ve taahhütnameler nedeniyle düzenlenen kağıtlardan alınan vergi.

• Belediye Harçları: İmar durumu, yapı ruhsatı, yapı kullanma izni (iskan) gibi işlemlerden belediyelerce tahsil edilen harçlar.

• Veraset ve İntikal Vergisi: Dönüşüm sürecindeki intikaller (miras vb.) nedeniyle doğan vergiler.

• Döner Sermaye Ücreti: Tapu ve Kadastro işlemlerinde alınan döner sermaye bedelleri.

• Banka ve Sigorta Muameleleri Vergisi (BSMV): Hak sahiplerinin kullanacağı kredilerde lehe alınan paralar üzerinden hesaplanan vergi.

Bu maddede geçen “Bu Kanun uyarınca yapılacak olan işlem, sözleşme, devir ve tesciller ile uygulamalar… müstesnadır” ibaresi, idareye takdir yetkisi bırakmayan emredici bir hükümdür. Kanun koyucu, “idare isterse muaf tutar” dememiş, “muaftır” diyerek kesin bir dille istisnayı hüküm altına almıştır.

2.3. Yönetmelik ile Kanun Arasındaki Çatışma (Normlar Hiyerarşisi)

Türkiye’deki hukuk sisteminde normlar hiyerarşisi (hukuk kurallarının kademelenmesi) esastır. En üstte Anayasa, altında Kanunlar, onun altında Yönetmelikler ve en altta Genelge/Tebliğler yer alır. Alt kademedeki bir norm, üst kademedeki norma aykırı olamaz ve üst normun tanıdığı bir hakkı kısıtlayamaz.

Ancak Maliye Bakanlığı ve Çevre ve Şehircilik Bakanlığı, zaman zaman yayınladıkları 6306 Sayılı Kanunun Uygulama Yönetmeliği ve Genel Tebliğler ile kanunun tanıdığı geniş muafiyeti daraltma yoluna gitmişlerdir. Özellikle “ilk satış” kavramının tanımı ve muafiyetin sadece “mevcut malikler” ile sınırlı olduğu yönündeki idari düzenlemeler, kanunun lafzına (sözüne) aykırı düşmüştür.

Dava süreçlerinde avukatların ve vatandaşların en güçlü argümanı şudur: Yönetmelik veya Özelge, Kanun’un verdiği hakkı geri alamaz. İdare, tebliğlerle kanunu değiştiremez. Bu ilke, Danıştay’ın lehe verdiği kararların temel dayanağıdır. İdare ise, “Kanun genel çerçeveyi çizer, detayları yönetmelikle belirleme yetkisi bana verilmiştir” savunmasını yaparak, muafiyetin sınırlarını çizmeye çalışmaktadır.

3. 2018 Yılı Değişikliği ve 7153 Sayılı Kanun Etkisi

Kentsel dönüşüm harç iadesi davalarının seyrini değiştiren, adeta bir “milat” kabul edilen tarih 10 Aralık 2018‘dir. Bu tarihte Resmi Gazete’de yayımlanarak yürürlüğe giren 7153 sayılı Kanun, 6306 sayılı Kanun’un 7. maddesinin 9. fıkrasını değiştirmiştir. Bu değişiklik, bugünkü hukuki kaosun ve Danıştay’ın değişen içtihatlarının temel sebebidir.

3.1. Değişiklik Öncesi (Geniş Yorum Dönemi)

2018 öncesindeki kanun metni, “işlem, sözleşme, devir ve tesciller” ifadesini kullanarak genel bir muafiyet tanıyordu. Yargı organları, bu dönemde kanunu “dönüşümü teşvik” ekseninde yorumluyor ve müteahhidin yaptığı satışları da, arsa sahibinin yaptığı satışları da, hatta bazen ikinci el satışları bile muafiyet kapsamında değerlendirebiliyordu. Çünkü kanunda “kimin sattığına” dair bir kısıtlama yoktu, “işlemin kanun kapsamında yapılması” yeterliydi.

3.2. Değişiklik Sonrası (Daraltıcı Düzenleme)

7153 sayılı Kanun ile yapılan değişiklikle, muafiyet maddesi yeniden yazıldı ve kapsamı detaylandırıldı. Yeni metinde muafiyetin tarafları şu şekilde sayıldı:

• Bakanlık

• TOKİ

• İller Bankası

• İdare (Belediyeler vb.)

• Dönüşüme konu yapıların inşası işini yüklenen müteahhit

• Malik

• En az bir yıldır kiracı veya sınırlı ayni hak sahibi olanlar

Ancak, en kritik değişiklik, muafiyetin hangi işlemlere uygulanacağının belirtildiği kısımda yapıldı. Kanun metnine, “Bu Kanun kapsamındaki yapıların dönüşüme tabi tutulmadan önce ilk satışı, devri, tescili” ibareleri eklendi.

Maliye İdaresi, bu değişikliği şu şekilde yorumladı: “Kanun koyucu, muafiyetin sınırlarını çizdi. Artık her satış muaf değil. Sadece riskli yapının yıkılmadan önceki devri veya dönüşümden sonra hak sahibine tescili muaftır. Müteahhidin veya malikin, bina bittikten sonra üçüncü şahıslara (dışarıdan gelen alıcıya) yaptığı satış, dönüşüm işlemi değil, ticari bir satıştır ve harca tabidir.”

3.3. 7153 Sayılı Kanun’un Geriye Yürütülmesi Sorunu

Hukukun evrensel ilkelerinden biri olan “Kanunların Geriye Yürümezliği İlkesi” burada devreye girmektedir. 2018’deki bu kısıtlayıcı değişiklik, 2015 yılında başlamış bir projeyi etkiler mi? Veya 2017 yılında imzalanmış bir kat karşılığı inşaat sözleşmesine dayanan satışı kapsar mı?

Yargı kararlarında bu konu ciddi tartışmalara yol açmıştır. Danıştay’ın bazı daireleri, “Vergi olayı, tapu işleminin yapıldığı anda doğar, o tarihteki kanun geçerlidir” diyerek 2019’da yapılan bir satış için (proje eski olsa bile) yeni kısıtlayıcı kanunu uygulamıştır. Ancak diğer görüş (ve lehe olan görüş), “Kentsel dönüşüm bir süreçtir. Hak sahipliği ve muafiyet statüsü, riskli yapı ilanı veya sözleşme tarihinde kazanılmıştır. Sonradan çıkan kanun bu kazanılmış hakkı alamaz” şeklindedir. (Danıştay Kararı – VDDK., E. 2022/2 K. 2022/7 T. 18.5.2022)

Bu nedenle, davanızın kaderini belirleyen en önemli faktörlerden biri, projenizin (riskli yapı kararının veya inşaat sözleşmesinin) 10.12.2018 tarihinden önce mi yoksa sonra mı olduğudur.

4. Uygulamada Yaşanan Uyuşmazlıklar: İdare vs. Vatandaş

Teorik tartışmalar bir yana, tapu dairesine giden vatandaşın karşılaştığı pratik gerçeklikler nelerdir? İdare (Gelir İdaresi Başkanlığı – GİB ve Tapu Kadastro Genel Müdürlüğü – TKGM) hangi durumlarda harç istiyor, hangi durumlarda istemiyor?

4.1. Senaryo A: Hak Sahiplerinin Kendi Arasındaki Devirler (Sorunsuz)

Bir riskli yapıda, örneğin 10 daireli bir apartmanda, 5 numaralı daire sahibi, 6 numaralı daire sahibinin hissesini satın alırsa, bu işlem tartışmasız muaftır. İdare, dönüşüm sürecinde ortaklığın giderilmesi veya pay birleştirilmesi amacıyla yapılan bu işlemleri muafiyet kapsamında kabul eder.

4.2. Senaryo B: Arsa Payı Karşılığı İnşaat Sözleşmesi (Sorunsuz)

Maliklerin, binayı yenilemesi için müteahhit ile anlaşması ve arsa paylarının bir kısmını (örneğin %50’sini) müteahhide devretmesi işlemi de harçtan muaftır. Bu, dönüşümün finansman modelinin temelidir ve idare burada bir sorun çıkarmaz.

4.3. Senaryo C: Müteahhidin Üçüncü Şahıslara Satışı (Sorunlu Durum)

Müteahhit, inşaatı yapmak karşılığında maliklerden aldığı daireleri (veya arsa paylarını), finansman sağlamak amacıyla dışarıdan birine (3. kişi) sattığında yorum farkları oluşmaktadır.

• İdarenin Görüşü: “Müteahhit hizmetini tamamladı, payını aldı. Artık bu daireyi satması ticari bir işlemdir, kâr realizasyonudur. Kentsel dönüşümle ilgisi yoktur. Alıcı da kentsel dönüşüm mağduru değil, yatırımcıdır. Harç ödenmelidir.”.

• Vatandaşın/Müteahhidin Görüşü: “Ben bu inşaatı yapabilmek için finansmana muhtacım. Bu daireleri satamazsam binayı bitiremem. Kanun ‘müteahhit… taraf olduğu işlemler muaftır’ diyor. Bu satış, dönüşümün finansman ayağıdır. İlk kez satılan bu daire için harç alınması maliyeti artırır, dönüşümü engeller.”

4.4. GİB Özelgelerinin Rolü

Gelir İdaresi Başkanlığı, verdiği özelgelerle (muktezalarla) kendi teşkilatına “Müteahhit satışlarından harç alın” talimatı vermektedir. Örneğin, 2024 tarihli özelgelerde dahi, rezerv yapı alanlarında veya riskli yapılarda müteahhit tarafından yapılan satışlarda istisna uygulanmayacağı, istisnanın sadece hak sahibi maliklere özgü olduğu yönünde görüşler mevcuttur. Tapu memurları da kanundan ziyade bu özelgelere ve emirlere uymak zorunda olduklarından, vatandaşın itirazlarını reddedip harcı tahsil etmektedirler.

6306 sayılı Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Kanun, kentsel dönüşüm süreçlerini mali açıdan teşvik etmek amacıyla önemli harç ve vergi istisnaları ihtiva etmesine karşın, bu avantajların kullanımı idari pratikte “zamanlama” ve “tescil” şartına sıkı sıkıya bağlanmıştır. Gelir İdaresi Başkanlığı’nın konuya ilişkin yaklaşımını yansıtan 26.11.2025 tarihli ve E-97895701-140.04.01[2025.202]-1561512 sayılı özelgede de açıkça vurgulandığı üzere; henüz tapu kütüğüne “riskli yapı” şerhi işlenmediği bir evrede, taraflar arasında noterde düzenleme şeklinde inşaat sözleşmesi imzalanmış olsa dahi, gerçekleştirilen taşınmaz devirleri Kanun’un sağladığı tapu harcı istisnasından yararlanamamaktadır. İdare, istisna hükümlerinin uygulanabilmesi için işlemin tesis edildiği anda taşınmazın hukuksal statüsünün “riskli yapı” olarak tescil edilmiş olmasını zorunlu tutmakta, dolayısıyla dönüşüm süreci resmen ve hukuken başlamadan önce yapılan mülkiyet devirlerini genel vergilendirme rejimine tabi tutarak istisna kapsamı dışında bırakmaktadır.

Tablo 1: İşlem Türüne Göre İdarenin ve Yargının Yaklaşımı (Karşılaştırmalı)

5. Kentsel Dönüşümle İlgili Danıştay Kararları

Hukuk mücadelesinin en karmaşık ve en can alıcı kısmı burasıdır. Kentsel dönüşüm harç iadesi davalarında “istikrar” ne yazık ki bulunmamaktadır. Danıştay’ın görüşü, adeta bir sarkaç gibi zaman içinde yön değiştirmiştir.

5.1. 2014-2020: Geniş Yorum

Bu dönemde Danıştay 9. Dairesi, kanunun amacını ön planda tutan (gaî yorum) kararlar vermiştir. Mahkeme, “Dönüşüm projeleri kapsamında inşa edilen binaların finansmanı, ancak bu bağımsız bölümlerin satılmasıyla mümkündür. Dolayısıyla müteahhitlerin üçüncü kişilere yaptığı ilk satışlar, dönüşüm sürecinin ayrılmaz bir parçasıdır ve harçtan muaf olmalıdır” diyerek vatandaş lehine kararlar vermiştir. 

Özellikle Yönetmeliğin, Kanun’u kısıtlayamayacağı ilkesi bu dönem kararlarının temel dayanağı olmuştur.

5.2. 2021-2023: Geçiş ve Belirsizlik Dönemi

7153 sayılı Kanun değişikliğinin etkileri görülmeye başlanmış, Bölge İdare Mahkemeleri (İstinaf) arasında görüş ayrılıkları (içtihat farklılıkları) oluşmuştur. Bazı bölgeler (örneğin İstanbul) vatandaşı haklı bulurken, bazı bölgeler (örneğin Ankara, İzmir) idareyi haklı bulmaya başlamıştır. Bu durum hukuki belirsizlik yaratmış, Danıştay’ın birleştirici kararlarına ihtiyaç duyulmuştur.

5.3. 2024-2025: Ret Kararları

2024 yılı itibarıyla Danıştay 9. Dairesi’nin yaklaşımında sert ve keskin bir dönüş yaşanmıştır. Danıştay 9. Daire’nin 2024/5637 K. sayılı kararı ve benzeri kararlar, rüzgarın tamamen tersine döndüğünü göstermektedir.

Güncel Danıştay Görüşünün Özeti:

• 6306 sayılı Kanun’un 7/9. maddesinde 2018 yılında yapılan değişiklik, kanun koyucunun iradesini ortaya koymuştur.

• Kanun lafzında açıkça “üçüncü kişilere satış” ibaresi yoktur.

• Vergi istisnaları dar yorumlanmalıdır (İstisna, kuralı bozmaz).

• Riskli yapı maliklerinin veya müteahhitlerin, yapıyı yeniledikten sonra üçüncü kişilere yaptıkları satışlar, dönüşüm işlemi değil, mülkiyetin el değiştirmesi işlemidir. Bu işlemden doğan harç ödenmelidir.

Bu ne anlama geliyor? Eğer davanız şu an Danıştay aşamasındaysa veya yeni dava açacaksanız, Danıştay’ın mevcut içtihadı aleyhenizedir. Ancak, yerel vergi mahkemeleri ve bazı Bölge İdare Mahkemeleri hala eski içtihadı sürdürebilmekte ve vatandaş lehine karar verebilmektedir. Danıştay’ın “Kanun Yararına Bozma” kararları, kesinleşmiş kararları geçmişe dönük bozmaz ancak gelecekteki davalar için güçlü bir “ret” sinyalidir.

6. İdari Başvuru Süreçleri: Düzeltme ve Şikayet Mekanizması

Harç iadesi almak için doğrudan mahkemeye koşmak (bazı istisnalar dışında) mümkün değildir. Türk vergi hukukunda, idari yolların tüketilmesi zorunluluğu vardır. Bu süreci doğru yönetemezseniz, davanızın esasına (haklı olup olmadığınıza) bakılmadan, “usulden” reddedilir.

6.1. Adım 1: Ödeme Anı ve “İhtirazi Kayıt”

Tapu dairesindesiniz, memur size harç tahakkuk fişini uzattı. Ne yapmalısınız?

• En Güvenli Yol (İhtirazi Kayıt): Harcı öderken, banka dekontuna veya tapudaki imza aşamasında beyanlar hanesine (eğer memur izin verirse) “6306 sayılı Kanun’dan doğan muafiyet haklarım saklı kalmak kaydıyla ödenmiştir” şerhini düşmektir.

• Avantajı: İhtirazi kayıtla ödeme yaparsanız, idari başvuru (düzeltme-şikayet) ile vakit kaybetmeden, ödeme tarihinden itibaren 30 gün içinde doğrudan Vergi Mahkemesi’nde dava açabilirsiniz.

• Gerçek Hayat: Çoğu zaman sistem buna izin vermez veya vatandaş o anın telaşıyla bunu unutur. İhtirazi kayıt koymadan ödeme yaparsanız, Adım 2’ye geçmek zorundasınız.

6.2. Adım 2: Düzeltme Başvurusu (Vergi Usul Kanunu Md. 116-126)

Harcı ödediniz, tapuyu aldınız. İhtirazi kayıt yok. Bu durumda VUK’un “Hata Düzeltme” hükümlerine göre hareket etmelisiniz.

• Nereye Başvurulur: Harcı tahsil eden Vergi Dairesi Müdürlüğü’ne.

• Süre: Ödeme tarihinden itibaren 5 yıl (Zamanaşımı süresi). 5 yıl geçtiyse hakkınız yanar.

• İçerik: Dilekçenizde, işlemin 6306 sayılı Kanun kapsamında olduğunu, riskli yapı belgesini ve muafiyet yazısını ekleyerek, “haksız yere alınan harcın iadesini” talep etmelisiniz.

6.3. Adım 3: Şikayet Başvurusu (Hiyerarşik Üst Makam)

Vergi dairesi dilekçenizi aldı. Ya “Red” cevabı verir ya da hiç cevap vermez.

• Ret Cevabı Gelirse: Tebliğ tarihinden itibaren 30 gün içinde Gelir İdaresi Başkanlığı’na (Ankara) veya yetki devri varsa Vergi Dairesi Başkanlığı’na “Şikayet Yoluyla Müracaat” dilekçesi vermelisiniz.

• Cevap Gelmezse (Zımni Ret): Vergi dairesine başvurduğunuz tarihten itibaren 30 gün geçti ve cevap gelmediyse, talebiniz reddedilmiş sayılır (Zımni Ret). Bu sürenin bitiminden itibaren şikayet başvurusu yapmalısınız.

6.4.  İYUK Değişikliği ve 30 Gün Kuralı

Eskiden idareye yapılan başvurularda idarenin cevap verme süresi 60 gündü. Ancak İdari Yargılama Usulü Kanunu’nda (İYUK) yapılan değişiklikle bu süre 30 güne indirilmiştir.

Bu Neden Önemli?

Birçok avukat ve vatandaş eski alışkanlıkla 60 gün beklemektedir. Oysa 30. günün sonunda idare cevap vermezse “Zımni Ret” oluşur ve dava açma süreniz işlemeye başlar. Eğer 60 gün beklerseniz, dava açma süresini kaçırırsınız.

Özet Başvuru Takvimi:

1. Düzeltme Başvurusu Yap: Tarih X.

2. 30 Gün Bekle: X + 30 gün içinde cevap yoksa Zımni Ret.

3. Şikayet Başvurusu Yap: Gelir İdaresi Başkanlığı’na.

4. 30 Gün Bekle: Şikayet tarihinden itibaren 30 gün içinde cevap yoksa (Zımni Ret) veya olumsuz cevap gelirse -> DAVA AÇ.

7. Dava Açma Rehberi: Süreler, Görevli Mahkeme ve Usul

İdari yolları tükettiniz ve sonuç alamadınız. Artık yargı yoluna gitme vakti. İşte başarılı bir dava süreci için teknik detaylar.

7.1. Görevli ve Yetkili Mahkeme

• Görevli Mahkeme: Vergi Mahkemesi. (Asliye Hukuk veya İdare Mahkemesi değil).

• Yetkili Mahkeme: Harcı tahsil eden vergi dairesinin bulunduğu ildeki Vergi Mahkemesi. (Örneğin, taşınmaz Kadıköy’de ise ve harcı Rıhtım Veraset tahsil ettiyse, İstanbul Vergi Mahkemesi).

7.2. Dava Açma Süresi

• Şikayet başvurusuna gelen ret cevabının tebliğinden itibaren 30 gün.

• Veya şikayet başvurusuna 30 gün içinde cevap verilmemesi (zımni ret) durumunda, zımni ret süresinin dolduğu günü takip eden günden itibaren 30 gün.

Uyarı: Bu süre hak düşürücü süredir. Bir gün bile geçse dava reddedilir.

7.3. Dava Dilekçesinde Olması Gerekenler

Dilekçeniz, davanın iskeletidir. Şu unsurları mutlaka barındırmalıdır :

1. Açık Talep: “6306 sayılı Kanun’a aykırı tahsil edilen… TL harcın, ödeme tarihinden itibaren işleyecek yasal faiziyle iadesi.”

2. Riskli Yapı Vurgusu: Taşınmazın riskli yapı olduğunun ve tapuya şerh edildiğinin belgesi.

3. Muafiyet Belgesi: Belediyeden alınan “Vergi ve Harç Muafiyet Yazısı”.

4. Hukuki Argüman: “Normlar hiyerarşisi gereği, Kanun ile tanınan hak Yönetmelik veya Özelge ile geri alınamaz. İdarenin işlemi yasal dayanaktan yoksundur.”

5. Emsal Kararlar: Lehe olan Danıştay veya Bölge İdare Mahkemesi kararlarının tarih ve sayıları (Dilekçe ekine konulmalı).

7.4. Delil Listesi

Mahkeme, sunduğunuz belgelere göre karar verir. Dosyada şunlar eksiksiz olmalıdır :

• Tapu senedi fotokopisi.

• Tapu harcı ödeme dekontu (Tahsil alındısı).

• Riskli Yapı Belgesi (Kesinleşmiş).

• Riskli Yapı Muafiyet Belgesi (Belediyeden).

• Müteahhit ile yapılan sözleşme (Noter onaylı olması iyidir).

• İdareye yapılan Düzeltme ve Şikayet başvuru dilekçeleri ve barkodları (gönderi tarihini ispatlamak için).

8. Özel Durum Analizleri ve Senaryolar

Her olay parmak izi gibidir. Sizin durumunuz hangisine uyuyor?

8.1. “Müteahhit değilim, arsa sahibiyim ama dairemi sattım”

Riskli binanız yıkıldı, yeni binada dairenizi aldınız. Bir yıl sonra ihtiyaçtan sattınız.

• Hukuki Durum: İdare sizden harç ister. Ancak yargı (Danıştay’ın son kararları dahil) bu konuda müteahhitlere göre daha ılımlıdır. “Malik” sıfatınız devam ettiği için “ilk satış” muafiyetinden yararlanma şansınız yüksektir.

8.2. “Müteahhitten ev aldım, harcı ben ödedim (Alıcı olarak)”

Genellikle harcı alıcı öder (sözleşme gereği).

• Hukuki Durum: Harç mükellefi tapuda kim görünüyorsa (yarısı alıcı, yarısı satıcı) iade davasını o açar. Eğer tüm harcı (satıcı payı dahil) siz ödediyseniz, tamamını istemek için sözleşmedeki “masraflar alıcıya aittir” maddesini delil göstermeniz gerekir. Aksi takdirde mahkeme sadece sizin payınıza düşen (%2) kısmı iade edebilir.

8.3. “Dava devam ederken evi sattım”

Dava açtınız, süreç 2 yıl sürdü. Bu arada evi sattınız.

• Hukuki Durum: Harç iadesi hakkı, ödeme anındaki mülkiyet durumuyla ilgilidir. Evi sonradan satmanız, ödediğiniz parayı geri isteme hakkınızı ortadan kaldırmaz.

8.4. “2018 Öncesi Sözleşme, 2024 Satışı”

Kat karşılığı sözleşmesi 2017’de yapıldı, inşaat bitti, satış 2024’te yapıldı.

• Hukuki Durum: Danıştay, 2018 öncesi başlayan projelerde “kazanılmış hak” ilkesini gözeterek eski (lehe) kanun hükümlerinin uygulanması gerektiğine hükmedebilmektedir. Dilekçenizde mutlaka sözleşme tarihini ve projenin başlangıç tarihini vurgulayın.

9. Sonuç

Kentsel dönüşümde tapu harcı iadesi, 2025 yılı itibarıyla hukuki bir satranç oyununa dönüşmüştür. İdare gelir kaybını önlemek için kapıları kapatmaya çalışırken, yüksek enflasyon ve konut fiyatları karşısında vatandaşın %4’lük harcı geri alması ekonomik bir zorunluluk haline gelmiştir.

Özetle Stratejiniz Şu Olmalı:

1. Zamanaşımını Kontrol Edin: Ödeme tarihinden itibaren 5 yıl geçmediyse hala şansınız var.

2. Sözleşme Tarihine Bakın: Projeniz 2018 öncesine dayanıyorsa kazanma ihtimaliniz çok yüksek.

3. İdari Süreçleri Hatasız Yürütün: 30 günlük “Zımni Ret” tuzağına düşmeyin. Takviminizi iyi kurun.

4. Profesyonel Destek Alın: Danıştay’ın kararları sürekli değişiyor. Güncel içtihadı takip eden, vergi hukuku alanında uzman bir avukatla çalışmak, usulden kaybetmenizi önler.

5. Vazgeçmeyin: İdare genellikle “red” cevabı verir. Bu sizi yıldırmamalı. Mahkemeler, kanunun “dönüşümü teşvik” ruhuna uygun kararlar verebilmektedir.

Kentsel dönüşüm, binaların yenilenmesi olduğu kadar, hakların da korunması sürecidir. Hukuki bilgi, bu süreçteki en güçlü kalkanınızdır.

Sıkça Sorulan Sorular (SSS)

Soru: Müteahhitten aldığım daire için ödediğim harcı geri alabilir miyim?

Cevap: İdare reddetse de, yargı yoluyla alma şansınız vardır. Özellikle proje eskiyse (2018 öncesi) şansınız vardır. Yeni projelerde risk artmakla birlikte, yerel mahkemelerden olumlu kararlar çıkabilmektedir.

Soru: Harç iadesinde faiz alabilir miyim?

Cevap: Evet. Dava dilekçesinde talep etmeniz şartıyla, ödeme tarihinden itibaren işleyecek yasal faizi (veya tecil faizi) ile birlikte iade alabilirsiniz. Enflasyon ortamında bu faiz, paranın değerini korumasa da önemlidir.

Soru: Dava masrafları ne kadar tutar?

Cevap: Vergi mahkemelerinde dava açma harçları (başvurma harcı vb.) maktudur ve düşüktür. Ancak davayı kaybederseniz, karşı tarafın avukatına (İdare vekiline) vekalet ücreti ödemek zorunda kalırsınız. Bu risk analizi yapılmalıdır.

Soru: Emsal karar var mı?

Cevap: Evet, hem lehe (eski tarihli) hem aleyhe (yeni tarihli) yüzlerce Danıştay kararı mevcuttur. Dilekçenizde lehe olan ve sizin durumunuza (tarih, olay örgüsü) en çok uyan kararları kullanmalısınız.

Yasal Uyarı: Bu içerik bilgilendirme amaçlıdır ve hukuki tavsiye niteliği taşımaz. Her somut olay, kendi özel şartları içinde değerlendirilmelidir. Hak kaybı yaşamamak için uzman bir hukukçudan destek almanız önerilir.