Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesi Feshi

Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesi Feshi

Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesi, arsa sahipleri ile müteahhitler arasında en sık imzalanan sözleşme türlerinden biridir. Arsa sahibinin arsa payını devretme, müteahhidin ise karşılığında bağımsız bölümler (daire, dükkan vb.) inşa etme borcu altına girdiği bu sözleşmeler, hukuki açıdan karmaşık bir yapıdadır.

Hem bir “taşınmaz satış vaadi” hem de bir “eser sözleşmesi” niteliği taşıyan Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesi, mutlaka noter huzurunda resmi şekilde yapılmalıdır.

Ancak işler planlandığı gibi gitmediğinde, “Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesi Feshi” gündeme gelir. Bu süreç, taraflar için ciddi hukuki ve mali sonuçlar doğurur. Fesih sürecinin nasıl işlediği, özellikle de Yargıtay’ın benimsediği kritik %90 inşaat seviyesi kuralı, tüm tarafların kaderini belirler.

Fesih ve Dönme Arasındaki Hayati Fark: Geçmiş mi, Gelecek mi?

Türk Borçlar Hukuku’nda sözleşmeyi bitiren iki temel kavram vardır: Dönme (Geriye Etkili Fesih) ve Fesih (İleriye Etkili Fesih). Yargıtay kararlarında bu iki terim de genellikle “fesih” olarak adlandırılsa da, sonuçları tamamen farklıdır:

1. Geriye Etkili Fesih (Dönme):
   • Anlamı: Sözleşme hiç yapılmamış sayılır.
   • Sonucu: Taraflar, sözleşme kurulmadan önceki duruma döner. Alınan tapular, avanslar vb. her şey sebepsiz zenginleşme hükümlerine göre iade edilir.
2. İleriye Etkili Fesih :
   • Anlamı: Sözleşme, fesih anından itibaren sona erer.
   • Sonucu: Fesih anına kadar yapılan işler ve kazanılan haklar korunur. Sadece sözleşmenin geleceğe yönelik kısmı ortadan kalkar.

Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesi Nasıl Sona Erdirilir?

Tapuda mülkiyet devri içeren bu sözleşmeleri, tek taraflı bir “feshettim” beyanıyla (örneğin bir ihtarname ile) sona erdirmek kural olarak mümkün değildir. Yargıtay içtihatlarına göre iki temel yol vardır:

1. İkale (Anlaşarak Fesih): En ideal yoldur. Arsa sahibi ve yüklenici bir araya gelerek, noterde imzalayacakları bir “fesih protokolü” ile sözleşmeyi anlaşarak bitirirler.
2. Mahkeme Kararı: Taraflar anlaşamazsa, fesih hakkını kullanmak isteyen tarafın (arsa sahibi veya yüklenici) Asliye Hukuk Mahkemesi’nde fesih davası açması zorunludur.

Yargıtay’ın %90 Kuralı: Feshin Kaderini Belirleyen Eşik

Müteahhidin inşaatı zamanında bitirememesi (temerrüde düşmesi) durumunda, mahkeme feshin “geriye mi” yoksa “ileriye mi” etkili olacağına karar vermek zorundadır. İşte bu noktada, Yargıtay’ın 1984 tarihli İçtihadı Birleştirme Kararı (1983/3 E., 1984/1 K.) devreye girer.

Yargıtay, bu kararla Medeni Kanun’un 2. maddesindeki “dürüstlük kuralı” gereği, inşaatın fiziki tamamlanma seviyesine göre bir ayrım yapmıştır. Bu ayrımın kritik eşiği ise %90‘dır.

1. Durum: İnşaat Seviyesi %90’ın Altında İse → Geriye Etkili Fesih (Dönme)

Eğer inşaatın tamamlanma oranı %90’ın altındaysa, kural olarak sözleşmenin geriye etkili feshine (dönme) karar verilir.

Sonuçları:

• Sözleşme Hiç Yapılmamış Sayılır: Taraflar başa döner.
• Tapu İadesi: Arsa sahibi, müteahhide veya ondan daire alan üçüncü kişilere devrettiği tüm tapu paylarını koşulsuz olarak geri alır.
• Müteahhidin Alacağı: Müteahhit, arsa payı (daire) hakkını tamamen kaybeder. Sadece, yaptığı imalatın bedelini (sebepsiz zenginleşme hükümlerine göre) arsa sahibinden talep edebilir. Kâr payı isteyemez.

2. Durum: İnşaat Seviyesi %90 ve Üzerinde İse → İleriye Etkili Fesih

Eğer inşaat fiziki olarak %90 ve üzeri bir seviyeye gelmişse, sözleşmenin tamamen geçersiz sayılması (geriye etkili fesih) Yargıtay tarafından “hakkın kötüye kullanılması” (TMK m. 2) olarak değerlendirilir. Bu durumda ileriye etkili feshe hükmedilir.

Sonuçları:

• Sözleşme İleriye Yönelik Biter: Fesih anına kadar yapılanlar geçerlidir.
• Müteahhidin Hakkı: Müteahhit, inşaatı tamamladığı oranda arsa payına (daireye) hak kazanır. Emeği boşa gitmez.
• Arsa Sahibinin Tazminatı: Arsa sahibi, müteahhitten şunları talep edebilir:
  • Eksik kalan işlerin bedeli.
  • Gecikme tazminatı (kira kaybı vb.).
  • Sözleşmeye aykırılıktan doğan diğer zararları.

Feshin Üçüncü Kişilere Etkisi (Müteahhitten Daire Alanlar)

Fesih sürecindeki en mağdur kesim, genellikle inşaat sürerken müteahhitten daire satın alan üçüncü kişilerdir. Bu kişilerin durumu, tamamen feshin türüne bağlıdır:

• Geriye Etkili Fesihte (%90 Altı): Bu en riskli senaryodur. Sözleşme başa döndüğü ve müteahhit daireye hak kazanamadığı için, müteahhitten daire alan iyi niyetli üçüncü kişilerin tapuları dahi iptal edilir. Yargıtay, bu durumda Medeni Kanun’un iyi niyetli alıcıyı koruyan hükümlerini (TMK m. 1023) uygulamaz. Üçüncü kişi, ödediği parayı ve zararını ancak müteahhide karşı açacağı ayrı bir tazminat davasıyla talep edebilir.
• İleriye Etkili Fesihte (%90 Üzeri): Bu durumda müteahhit yaptığı iş oranında daireye hak kazandığı için, ondan daire alan üçüncü kişilerin tapuları genellikle korunur.

Arsa Sahibinin Diğer Sona Erdirme Hakları

Arsa sahibinin, %90 kuralı dışında da sözleşmeyi bitirme hakları vardır:

1. İşin Gecikmesi Nedeniyle Erken Dönme (TBK m. 473): Müteahhit işe hiç başlamamışsa, işi sözleşmeye aykırı olarak geciktiriyorsa veya gidişata göre işin zamanında bitirilemeyeceği açıkça belliyse, arsa sahibi teslim tarihini beklemeden sözleşmeden dönebilir (genellikle ihtar çekerek süre verilmesi gerekir).
2. Ağır Ayıp Nedeniyle Dönme (TBK m. 475): İnşaat, arsa sahibinin kullanamayacağı veya kabule zorlanamayacağı kadar ağır ayıplı ise arsa sahibi sözleşmeden dönebilir. (Ancak, binanın yıkılmasının müteahhide oransız zarar vereceği durumlarda bu hak kısıtlanabilir).
3. Tam Tazminat Karşılığı Keyfi Fesih (TBK m. 484): Arsa sahibi, hiçbir gerekçe göstermeksizin sözleşmeyi feshedebilir. Ancak bu feshin bedeli ağırdır: Arsa sahibi, müteahhidin o ana kadar yaptığı işin bedelini VE sözleşme tamamlansaydı elde edeceği tüm kâr kaybını (olumlu zarar) tazmin etmek zorundadır.

Sonuç: Hukuki Danışmanlık Hayati Önem Taşır

Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesinin feshi, basit bir ihtarname ile sonuç alınabilecek bir süreç değildir. İnşaat seviyesinin tespiti, fesih türünün (geriye/ileriye etkili) belirlenmesi ve üçüncü kişilerin haklarının korunması, son derece teknik ve karmaşık hukuki bilgi gerektirir.

Haksız yere yapılan bir fesih beyanı, sizi karşı tarafa ağır tazminatlar ödemekle yükümlü kılabilir. Hem arsa sahiplerinin hem de yüklenicilerin, bu yola başvurmadan önce mutlaka inşaat hukuku alanında uzman bir avukattan hukuki danışmanlık alması, hak kayıplarını önlemek adına hayati önem taşımaktadır.