İçerik Başlıkları
Gayrimenkul satışlarında ticari kazanç konusu, özellikle kat karşılığı inşaat sözleşmeleriyle elde edilen bağımsız bölümlerin satışı durumunda vergilendirme açısından önemli tartışmalara yol açmaktadır. Bu Danıştay kararında, davacının uzun yıllar önce edindiği arsasını kat karşılığı müteahhide vermesiyle edindiği daireleri satmasının ticari faaliyet kapsamında değerlendirilip değerlendirilemeyeceği incelenmiştir. Vergi idaresi, işlemlerin devamlılığını ticari kazanç ölçütü olarak kabul ederken, yargı organları ticari organizasyon ve süreklilik unsurlarını aramıştır. Nihayetinde, Gelir Vergisi Kanunu kapsamındaki bu uyuşmazlık, davacının lehine sonuçlanmıştır. Karar, gayrimenkul satışlarının ticari kazanç olarak kabul edilme kriterlerine ışık tutmaktadır.
Gayrimenkul Satış Ticari Kazanç Tartışmasının Konusu
Davacı, 1996 yılında edindiği bir arsayı 2007’de kat karşılığı inşaat ve satış vaadi sözleşmesiyle müteahhide vermiştir. Bu sözleşme sonucunda kendisine kalan bağımsız bölümlerden bir kısmını 2010 yılında satmıştır. Vergi idaresi, davacının gerçekleştirdiği gayrimenkul satışlarının sayısal çokluğunu ve sürekliliğini dikkate alarak, bu faaliyetten elde edilen gelirin ticari kazanç niteliğinde olduğunu belirlemiştir. Bu gerekçeyle, davacı adına re’sen gelir vergisi, geçici vergi ve katma değer vergisi ile vergi ziyaı cezaları tarh edilmiştir. Davacı ise bu satışların ticari bir organizasyon ve devamlılık içermediğini ileri sürerek tarhiyatın kaldırılması istemiyle dava açmıştır. Uyuşmazlık, yapılan gayrimenkul satışının **gayrimenkul satış ticari kazanç** olup olmadığı ekseninde şekillenmiştir.
Gayrimenkul Satış Ticari Kazanç Gerekçeleri ve Mahkeme Yaklaşımı
- Ticari organizasyon ve devamlılık olmaksızın yapılan satışların ticari faaliyet olarak kabul edilemeyeceği.
- Davacının tek bir arsa üzerinde yapılan kat karşılığı inşaattan edindiği bağımsız bölümleri satmasının, ticari kazanç elde etme amacı güden bir işletme faaliyeti sayılmaması.
- Vergi Dairesi’nin sadece satış sayısının çokluğunu esas alarak ticari faaliyet karinesi oluşturmasının yeterli olmadığı.
- Kat karşılığı inşaat sözleşmesi sonucu edinilen bağımsız bölümlerin satışından elde edilen gelirin **gayrimenkul satış ticari kazanç** olarak vergilendirilmesi için organizasyon ve devamlılık unsurlarının somut delillerle ispatı gerektiği.
📌 Gayrimenkul Satışında Ticari Kazanç İlkeleri
Bu karar, gayrimenkul satışlarının ticari kazanç olarak nitelendirilmesi için temel hukuki ilkeyi ortaya koymaktadır. Bir faaliyetin ticari kazanç kapsamında değerlendirilebilmesi için süreklilik, organizasyon ve ticari bir işletme niyeti gibi unsurların bir arada bulunması gerekmektedir. Yüksek Mahkeme, sadece işlem sayısının çokluğunu değil, bu unsurların varlığını somut olarak aramıştır. Bu bağlamda, **gayrimenkul satış ticari kazanç** niteliğini belirlemede, mükellefin ticari bir organizasyon kurarak alım satım faaliyetinde bulunup bulunmadığı esastır.
Karar Künyesi
Mahkeme: DANIŞTAY VERGİ DAVA DAİRELERİ KURULU
Esas No: 2022/1466
Karar No: 2024/5
Karar Tarihi: 24.01.2024
Oy Durumu: Oyçokluğu
Kararın Tam Metni
DANIŞTAY VERGİ DAVA DAİRELERİ KURULU 2022/1466 E. , 2024/5 K.
T.C.
D A N I Ş T A Y
VERGİ DAVA DAİRELERİ KURULU
Esas No : 2022/1466
Karar No : 2024/5
TEMYİZ EDEN (DAVALI): … Vergi Dairesi Başkanlığı (… Vergi Dairesi Müdürlüğü)
VEKİLİ: Av. …
KARŞI TARAF (DAVACI): …
İSTEMİN KONUSU: … Vergi Mahkemesinin … tarih ve E:…, K:… sayılı ısrar kararının temyizen incelenerek bozulması istenilmektedir.
YARGILAMA SÜRECİ:
Dava konusu istem: Davacı adına, gayrimenkul satışlarından elde ettiği ticari kazancını kayıt ve beyan dışı bıraktığından bahisle takdir komisyonu kararı uyarınca re’sen tarh edilen 2010 yılına ait gelir vergisi, aynı yılın Ekim-Aralık dönemine ait geçici vergi, Aralık dönemine katma değer vergisi ile vergilerin bir katı tutarında kesilen vergi ziyaı cezalarının kaldırılması istemiyle dava açılmıştır.
… Vergi Mahkemesinin … tarih ve E:…, K:… sayılı kararı:
Davacının 1996 yılında satın aldığı arsayı 2007 yılında imzalanan kat karşılığı inşaat ve satış vaadi sözleşmesi uyarınca müteahhide vermesi sonucu kendisine kalan bağımsız bölümlerden bir kısmını 2010 yılında sattığı tespit edilmiştir. Bu faaliyet dolayısıyla elde edilen gelirin ticari kazanç olduğu ve söz konusu ticari kazancın beyan edilmediğinden bahisle davacı adına dava konusu cezalı tarhiyatlar yapılmıştır.
Olayda, davacının ticari bir organizasyon ve devamlılık olmaksızın 1996 yılında satın aldığı bir arsayı kat karşılığı inşaat ve satış vaadi sözleşmesi uyarınca müteahhide vermesi sonucu kendisine kalan bağımsız bölümlerin satışı ile elde ettiği gelirin ticari kazanç olmadığı sonucuna varılmıştır. Dolayısıyla ihtilaflı dönemde davacının elde ettiği gelirin ticari kazanç olarak kabul edilmesi suretiyle tarh edilen vergiler ve kesilen cezalarda hukuka uygunluk bulunmamaktadır.
Mahkeme bu gerekçeyle cezalı tarhiyatları kaldırmıştır.
Davalının temyiz istemini inceleyen Danıştay Dördüncü Dairesinin 10/12/2020 tarih ve E:2016/8541, K:2020/5516 sayılı kararı:
Davacının 2009 ve 2010 yıllarında yaptığı gayrimenkul alım satım işlemleri ile ilgili olarak beyanı alınmıştır. Gayrimenkullerin alış ve satış tutarları ile işlemlerin mahiyetini gösterir liste oluşturularak tüm hususlar tutanağa bağlanmıştır. Davacının 24/01/2014 tarihinde takdir komisyonuna sevk edilmesi üzerine takdir komisyonunca, yapılan satışlar dikkate alınarak tarh dosyası, GİB, e-VEDO ile TAK-KOM sistemlerinde yer alan bilgiler, Ankara TÜFE, ekonomik büyüme hızı, piyasa koşulları, faaliyet konusu ile ilgili diğer bilgiler, emsali mükellef beyanları ile söz konusu tutanak ve ekleri doğrultusunda ilgili dönem matrahları takdir edilmiştir.
Davacı hakkında düzenlenen tutanak ve Gelir İdaresi Başkanlığı Yönetim Bilgi Sistemlerinde yer alan ve Tapu Sicil Müdürlüğü tarafından doldurulan 1 No’lu Formların incelenmesinden, davacının 2009 yılında çok sayıda gayrimenkul sattığı, ancak bu yıla ilişkin olarak 6111 sayılı Kanun’un 6. ve 7. maddeleri uyarınca matrah artırımında bulunduğu, 2010 yılında iki adet arsa yanında kat karşılığı inşaat sözleşmesi karşılığında edinmiş olduğu on beş adet gayrimenkulü sattığı, bu satışlar dışında Ankara ili … Mahallesi … Ada … Parsel’de 10 adet satışın ve Ankara ili … Mahallesi … Ada … Parsel’de bir adet satışın olduğu anlaşılmıştır.
Uyuşmazlık konusu dönemde ticari nitelik taşıyacak sayıda gayrimenkul alım ve satımının gerçekleştirilmesi sebebiyle bu faaliyetin ticari faaliyet olduğu ve aksi yöndeki mahkeme kararında hukuka uygunluk bulunmadığı sonucuna varılmıştır.
Öte yandan, yeniden verilecek kararda, gelir vergisi matrahının hukuka uygun olup olmadığı hususu ile geçici vergi asılları bakımından bir değerlendirme yapılması gerekmektedir.
Daire bu gerekçeyle kararı bozmuş; davacının karar düzeltme istemini reddetmiştir.
… Vergi Mahkemesinin … tarih ve E:…, K:… sayılı ısrar kararı:
Mahkeme, ilk kararında yer alan hukuksal nedenler ve gerekçeyle ısrar etmiştir.
TEMYİZ EDENİN İDDİALARI: Gerek yargı yerleri gerekse idare tarafından genel kabul gören anlayışa göre aynı işlemin bir vergilendirme döneminde birden fazla veya birden fazla vergilendirme döneminde birden fazla kez tekrar edilerek yapılmasının işlemin devamlı olarak gerçekleştirildiğini ifade ettiği, olayda ticari kazanç unsurlarının bulunduğu belirtilerek ısrar kararının bozulması gerektiği ileri sürülmektedir.
KARŞI TARAFIN SAVUNMASI: Cevap verilmemiştir.
DANIŞTAY TETKİK HÂKİMİ …’İN DÜŞÜNCESİ: Temyiz isteminin reddi gerektiği düşünülmektedir.
TÜRK MİLLETİ ADINA
Karar veren Danıştay Vergi Dava Daireleri Kurulunca, Tetkik Hâkiminin açıklamaları dinlendikten ve dosyadaki belgeler incelendikten sonra gereği görüşüldü:
HUKUKİ DEĞERLENDİRME:
Dayandığı hukuksal nedenler ve gerekçesi yukarıda açıklanan ısrar kararı, aynı hukuksal nedenler ve gerekçe ile Kurulumuzca da uygun bulunmuş olup, temyiz dilekçesinde ileri sürülen iddialar, kararın bozulmasını gerektirecek durumda görülmemiştir.
KARAR SONUCU :
Açıklanan nedenlerle;
1- Davalının temyiz isteminin REDDİNE,
2- … Vergi Mahkemesinin … tarih ve E:…, K:… sayılı ısrar kararının ONANMASINA,
2577 sayılı Kanun’un (Geçici 8. maddesi uyarınca uygulanmasına devam edilen) 54. maddesinin 1. fıkrası uyarınca bu kararın tebliğ tarihini izleyen günden itibaren on beş gün içinde karar düzeltme yolu açık olmak üzere, 24/01/2024 tarihinde oyçokluğuyla karar verildi.
X – KARŞI OY:
Temyiz isteminin kabulü ile ısrar kararının Danıştay Dördüncü Dairesinin kararında yer alan hukuksal nedenler ve gerekçe uyarınca bozulması gerektiği oyu ile karara katılmıyoruz.
