2025 Emlak Rayiç Değerine Karşı Dava Yolu

2025 Emlak Rayiç Değerine Karşı Dava Yolu

Son zamanlarda vatandaşlarımızın gündemine oturan ve merak konusu olan emlak rayiç bedelleri, belediye takdir komisyonları tarafından belirlenen ve önümüzdeki 4 yıllık emlak vergisine esas değerleri oluşturan önemli bir konudur. Özellikle bazı bölgelerde %400 ila %1400, hatta bazı durumlarda 18 kata kadar ulaşan artışlar dikkat çekmektedir. Bu artışlar, sadece emlak vergisini değil, gayrimenkul sahiplerinin karşılaşabileceği birçok farklı vergiyi ve harcı doğrudan etkileyecektir. Bu yazımızda konuyla ilgili haklarınızı ve başvurabileceğiniz hukuki yolları anlatacağız.

1. Emlak Rayiç Bedeli Nedir ve Nasıl Belirlenir?

• Emlak rayiç bedelleri, Vergi Usul Kanunu uyarınca her dört yılda bir takdir komisyonu kararları ile tespit edilen asgari arsa ve arazi metrekare birim değerleridir. Bu değerler, halk arasında “rayiç bedel” olarak bilinse de, hukuki karşılığı “emlak vergisi değeri”dir.
• Takdir komisyonları, ilçe belediyelerinde kurulur ve 2025 yılında belirledikleri rakamlar, 2026, 2027, 2028 ve 2029 yıllarında ödenecek emlak vergisinin bazını oluşturur. İlk belirlenen rakam 2026’da uygulanacaktır.
• Komisyonlar, belediye personelleri, ilgili idari personeller ve maliye gibi çeşitli kurumların temsilcilerinden oluşur. Büyükşehirlerde ise vali, defterdar, tapu sicil müdürü, ticaret odası, serbest muhasebeci mali müşavirler odası ve esnaf ve sanatkârlar odaları birliği temsilcilerinden oluşan merkez komisyonu da devreye girebilir.
• Rayiç değerler belirlenirken, cadde ve sokakların yanı sıra, yapıların metrekaresi, bina yaşı, asansör, kalorifer durumu gibi kriterler ve yıpranma payları da dikkate alınır.
• Takdir komisyonlarının belirlendiği bu dört yıllık dönemin ara yıllarında ise emlak vergisi artışları, açıklanacak olan yeniden değerleme oranının yarısı oranında yapılır.

2. Emlak Rayiç Bedellerindeki Fahiş Artışlar ve Nedenleri

• Son günlerde yaşanan artışlar, bazı bölgelerde %400 ila %1400 oranlarına ulaşmış, İstanbul’da ise bu oranların 7 kattan 18 kata kadar çıktığı örnekler görülmüştür.
• Bu yükselişlerin temel nedeni, Türkiye’de son dört yıldır yaşanan yüksek enflasyon oranları ve buna bağlı olarak yeniden değerleme oranlarının yüksek çıkmasıdır. Bu durum, 2026 yılı ve sonraki üç yıl için emlak vergilerini ve diğer ilgili kalemleri ciddi şekilde artıracaktır.
• Ancak, eğer 4 yıl önceki rayiç bedelinize kıyasla en az 3 katı oranında bir artış yapılmışsa, bu durum yeniden değerleme oranının %50’si oranında yapıldığı kabul edilecek ve normal bir artış olarak değerlendirilecektir. Bu orandaki artışlar için açılacak davaların kabul edilebilirliği düşük olabilir.
• Yeniden değerle­me oranı tam uygulansaydı 2025 yılında yaklaşık 7 kat artış gösterecekti. Belirlenen tutar 2020’de belir­lenmiş tutarın 7 katını aşmışsa mevcut dönemin ekonomik şart­ları dikkate alınmadan yapılmış fahiş bir takdir olarak değerlendirilebilir. 

3. Yeni Rayiç Bedeller Hangi Vergileri Etkiliyor?

Takdir komisyonu kararlarıyla belirlenen bu değerler, 2026-2029 yılları boyunca uygulanacak olup, sadece emlak vergisini değil, tam 6 farklı vergiyi etkileyebilir:

• Emlak Vergisi: En doğrudan etkilenen vergi olup, belirlenen oranlar üzerinden ödenir.
• Tapu Harcı: Gayrimenkul alım satımında ödenen tapu harcı, işlemde gösterilen gerçek değer üzerinden hesaplanır ancak emlak vergisi değerinden az olamaz. Yükselen rayiç bedeller, tapu harcını da artıracaktır.
• Veraset ve İntikal Vergisi: Miras veya bağış yoluyla edinilen gayrimenkullerde, verginin hesaplanmasında ilgili taşınmazın emlak vergisi değeri esas alınır.
• Değerli Konut Vergisi: Emlak vergisi değeri belirli bir tutarın (örneğin 2025 yılı için 15 milyon 700 bin TL) üzerinde olan konutlar için ödenir. Rayiç değer artışları, daha önce bu vergiyi ödemeyen mülk sahiplerini de mükellef yapabilir.
• Gelir Vergisi (Gayrimenkul Satış Kazancı): Gayrimenkul satışında elde edilen kazanç üzerinden hesaplanan gelir vergisi, satış bedelinin rayiç değerden düşük gösterilememesi nedeniyle yüksek çıkabilir.
• Kurumlar Vergisi ve KDV: Şirketler için gayrimenkul alım satımında veya kiralama işlemlerinde kurumlar vergisi ve KDV de emlak vergisi değerinden etkilenebilir, bu da yüksek vergi ödeme durumu yaratabilir.
• Kira Geliri (Emsal Kira Bedeli): Gelir Vergisi Kanunu’na göre, eğer kira bedeli belirlenmemişse veya emsal bulunamıyorsa, gayrimenkulün vergi değerinin %5’i yıllık kira geliri olarak kabul edilir. Rayiç değerin artması, elde etmediğiniz kira geliri üzerinden bile vergi ödeme zorunluluğu doğurabilir.

4. Emlak Rayiç Bedellerine İtiraz ve Dava Süreci

• Takdir komisyonu kararlarına karşı itiraz dilekçesi verilebilir, ancak bu hukuki anlamda bir karşılık bulmayabilir; esas olan dava açmaktır.
• Anayasa Mahkemesi’nin 2012 tarihli iptal kararı sonrasında, emlak vergisi mükellefleri de doğrudan dava açma hakkına sahip olmuştur.
• Dava, takdir komisyonu kararının ilan (askı) tarihinden itibaren otuz gün içinde, işlemin yapıldığı yerdeki vergi mahkemesinde “iptal davası” olarak açılır.
• Mahkeme, İdari Yargılama Usul Kanunu’nun 27. maddesi uyarınca yürütmenin durdurulması kararı verebilir, bu da yargılama süresince rayiç bedelin uygulanmasının tedbiren durdurulmasını sağlar.
• Davanın kazanılması durumunda, mahkeme tarafından belirlenen rayiç bedel esas alınarak emlak vergisi tahakkuku düzeltilir ve takdir komisyonlarının yeniden bir takdir yapması gerekir.

5. Dava Açma Süreleri ve Önemli Tarihler

Dava açma süreleri konusunda farklı yorumlar ve önemli tarihler bulunmaktadır:

• Takdir komisyonu kararlarının kesinleşme ve muhtarlıklardaki askı sürelerinin dolduğu tarih 30 Haziran‘dır.
• Kanunda sayılan ilgililere (daire, kurum, muhtarlıklar vb.) tebliğden itibaren 15 gün içinde dava açma süresi vardır.
• Emlak vergisi mükellefleri için ise durum farklıdır:
  • Mükellefler, taşınmazın bağlı olduğu belediye veya muhtarlığa başvuru sonucu verilen cevaptan ya da herhangi bir şekilde öğrenme tarihinden itibaren 30 gün içinde dava açabilir.
  • 30 Haziran’da süresi dolan askı kararları için, adli tatil (20 Temmuz-31 Ağustos) nedeniyle dava açma süresi 8 Eylül’e kadar uzar.
  • Danıştay Vergi Dava Daireleri Kurulu’nun 15.02.2023 tarihli kararına (E.2022/14, K.2023/2) göre, mükelleflerin en geç 31 Aralık 2025 tarihine kadar dava açması mümkündür. Bu karar, öğrenme tarihinden itibaren 30 günlük genel dava açma süresi içinde ve en geç kararın alındığı yılın son gününe kadar dava açılabileceğini belirtmektedir.
• Ancak, herhangi bir hak kaybına uğramamak için, takdir komisyonu kararlarının ilan edildiği 30 Haziran 2025 tarihinden itibaren 30 günlük süreyi dikkate alarak,  (adli tatil nedeniyle) 8 Eylül 2025 tarihine kadar dava açılması tavsiye edilmektedir. Yeni değerlerin 2026 itibarıyla uygulanmaya başlayacağı düşünüldüğünde, dava hazırlıklarını erkenden yapmak önemlidir.

6. Dava Gerekçeleri ve Kazanma İhtimali

Emlak rayiç bedellerine karşı açılabilecek davalarda ileri sürülebilecek başlıca gerekçeler şunlardır:

• Değerin Fahişliği (Aşırı Yüksek Değerleme): Eğer rayiç bedeldeki artış 2020 yılında belirlenen tutara göre 7 kattan fazla ise, bu fahiş bir artış olarak kabul edilebilir ve dava gerekçesi olabilir.
• Eşitlik Prensibine Aykırılık: Takdir komisyonları, 2025 yılında ilk kez sokak rayiçleri dışında, nitelikli binalara (otel, özel site, iş yeri gibi) özel ve daha yüksek değerler belirleyebilmiştir. Eğer mülkünüze sokağın genel rayicinden farklı ve daha yüksek bir uygulama yapılmışsa, eşitlik prensibine aykırılık iddiasıyla dava açılabilir.
• Takdir Komisyonunun Usule Aykırı Oluşturulması: Komisyonun yasalara uygun olarak teşkil edilmemesi.
• Kararın Hukuka Aykırı Olması (Mevzuata Aykırılık): Takdir kararının yasal düzenlemelere aykırı olması.
• Kararın Yeterli Gerekçelendirilmemesi: Takdir kararının alınışında yeterli ve somut gerekçelerin bulunmaması.
• Eksik veya Yanlış Bilgiye Dayalı Karar Alınması: Değerlemenin hatalı bilgilere dayanması.
• Davanın Kazanma İhtimali: Eğer artış oranı enflasyon artışı olarak değerlendirilebilecek 7 kat ve altındaysa, dava açılsa dahi sonuç alma ihtimali düşük olabilir. Vergi mahkemeleri bu tür davalarda sadece oranlara bakmakla kalmayıp, genellikle keşif yapar ve bilirkişi atayarak bağımsız bir değerleme yapılmasına karar verir.

7. Dava Açılmazsa Ne Olur?

• Eğer takdir komisyonu kararlarına karşı süresi içinde dava açılmazsa veya dava açma süresi kaçırılırsa, belirlenen rayiç bedeller kesinleşmiş olur.
• Danıştay’ın istikrarlı içtihatlarına göre, kesinleşen bu kararlara istinaden sonraki 4 yıl boyunca tahakkuk ettirilecek emlak vergisine karşı dava açılamaz.
• Vatandaşlar genellikle bu yüksek artışlarla 2026 Mayıs ayında ilk emlak vergisi taksitlerini öderken karşılaşmaktadır, ancak o tarihte itiraz için “iş işten geçmiş” olacaktır. Bu durum, gayrimenkul sahiplerinin yüksek emlak vergileri ve diğer ilişkili vergisel yüklerle 4 yıl boyunca karşılaşmasına neden olabilir.

9. Yeni Rayiç Bedelinizi Nasıl Öğrenirsiniz?

Yeni belirlenen rayiç bedellerinizi öğrenmek için çeşitli yollar bulunmaktadır:

• Takdir komisyonu kararları ve metrekare birim değerleri tüm muhtarlıklara gönderilmiştir.
• Taşınmazınızın bağlı olduğu muhtarlıktan veya belediyelerin ilan panosundan rayiç bedelleri öğrenebilirsiniz.
• Geçmiş dönemdeki cadde ve sokak rayiç değerlerine e-Devlet sistemi üzerinden kolayca ulaşılabilir.
• Birçok belediyenin kendi internet sitesinde de 2025 yılına ilişkin arsa rayiç değer listeleri bulunmaktadır.
• Maliye Bakanlığı’nın 30 Haziran 2025’e kadar tebligatların yapılması talimatına rağmen, tebligatların çoğunlukla muhtarlıklara yapılması nedeniyle birçok kişinin bu konudan henüz haberdar olmadığı görülmektedir.

Sonuç

Belirlenen yeni emlak rayiç bedelleri, özellikle fahiş artışlar yaşanan bölgelerde mülk sahipleri için önemli bir mali yük oluşturmaktadır. Eğer artış oranınız 2020 yılında belirlenen tutarın 7 katından fazlaysa, hak kaybına uğramamak ve bu yüksek vergisel yüklerle karşılaşmamak için dava açma hakkınızı kullanmanız büyük önem taşımaktadır. Dava sürecini ve haklarınızı doğru bir şekilde öğrenmek ve yönetmek için işin uzmanı bir avukatla çalışmak en doğru yaklaşım olacaktır.