Kentsel Dönüşümde Değer Artış Kazancı İktisap Tarihi (Güncel Danıştay Kararları)

Türkiye’de eski ve deprem riski taşıyan binaların yenilenmesi amacıyla uygulanan 6306 sayılı Kentsel Dönüşüm Kanunu, milyonlarca mülk sahibini yakından ilgilendiriyor. Bu sürecin en yaygın yöntemi ise “kat karşılığı inşaat sözleşmeleri” (arsa payı karşılığı inşaat) olarak karşımıza çıkıyor.

Mülk sahipleri, eski binalarını müteahhide vererek yeni dairelerine kavuşuyor. Ancak, bu yeni dairelerin satılmak istenmesi durumunda devasa bir vergi sorunu ortaya çıkıyor: Değer artış kazancı vergisi. Peki, kentsel dönüşümde alınan dairenin satılması halinde değer artış kazancı iktisap tarihi olarak hangi tarih esas alınmalıdır? Gelir İdaresi Başkanlığı (GİB) ne diyor, Danıştay bu konuda nasıl emsal kararlar verdi?

Bu yazımızda, gayrimenkul satışında 5 yıl şartını, iktisap tarihinin tespitini, kentsel dönüşüm vergi muafiyetlerini ve bu iddiaları destekleyen spesifik Danıştay kararlarını tüm hukuki boyutlarıyla inceliyoruz.

Gayrimenkul Satışında 5 Yıl Şartı Nedir? (Değer Artış Kazancı)

193 sayılı Gelir Vergisi Kanunu’nun mükerrer 80. maddesine göre; satın alınan bir gayrimenkulün, iktisap (edinme) tarihinden itibaren 5 yıl içinde elden çıkarılması (satılması) halinde elde edilen kâr, “Değer Artış Kazancı” olarak vergilendirilir.

Eğer gayrimenkulünüzü aldıktan sonra 5 tam yıl (60 ay) bekler ve sonrasında satarsanız, elde ettiğiniz kâr ne kadar yüksek olursa olsun gelir vergisinden tamamen muaf olursunuz. İşte tam bu noktada, kentsel dönüşüme giren binalarda bu 5 yıllık sürenin ne zaman başlayacağı hayati bir önem taşır.

Kentsel Dönüşüm Daire Satışı İçin 2024 ve 2025 İstisna Tutarları

Değer artış kazancı hesaplanırken, enflasyon arındırması (endeksleme) yapılır ve her yıl Maliye Bakanlığı tarafından açıklanan bir istisna tutarı düşülür. Elde edilen net kâr bu istisna tutarını aşarsa vergi ödenir.

İpucu: Eğer eviniz size miras (veraset) yoluyla kalmışsa veya bağışlanmışsa (ivazsız iktisap), kentsel dönüşüme girse dahi satışından doğan kâr değer artış kazancı vergisine tabi değildir.

Gelir İdaresi Başkanlığına Göre İktisap Tarihi Ne Zaman Başlar?

Maliye Bakanlığı (Gelir İdaresi Başkanlığı), yayınladığı 76 Seri No.lu Gelir Vergisi Sirkülerinde mükellefler için oldukça katı bir kural benimsemiştir.

İdareye göre; kentsel dönüşüm kapsamında eski bina yıkılıp yerine yenisi yapıldığında, tapuda yapılan işlem bir “cins tashihi” (cins değişikliği) sayılır. Bu nedenle idare, orijinal arsanın veya eski binanın alındığı tarihi yok sayarak, yeni inşa edilen dairelerin tapuya tescil edildiği tarihi yeni bir iktisap tarihi olarak kabul etmektedir.

Fiili Kullanım İstisnası: İdarenin tanıdığı tek esneklik fiili kullanımdır. Eğer yeni dairenize tapu tescilinden aylar veya yıllar önce taşındıysanız ve bunu kendi adınıza aldığınız elektrik, su, doğalgaz abonelikleriyle fatura bazında kanıtlarsanız, iktisap tarihi olarak tapu tarihi değil, bu fiili kullanım (abonelik) tarihi esas alınır. Ancak idare yine de eski binanın alındığı tarihi kabul etmez.

Danıştay Kararlarına Göre Kentsel Dönüşümde İktisap Tarihi (Emsal Kararlar)

Maliye’nin “yeni daire yepyeni bir alımdır” görüşü, bağımsız vergi yargısı olan Danıştay tarafından reddedilmektedir. Danıştay, mükellefleri koruyan çok net emsal kararlara imza atarak, “Servetin Biçim Değiştirmesi” doktrinini benimsemiştir.

Buna göre, bir kişinin arsasını veya eski dairesini müteahhide kat karşılığı vererek yeni bir daire alması yeni bir iktisap değil, halihazırda var olan mülkiyetin (servetin) nitelik değiştirmesidir. Dolayısıyla iktisap tarihi, orijinal arsanın veya eski binanın ilk satın alındığı tarih olmalıdır.

Bu prensibi destekleyen ve olası bir vergi ihtilafında emsal gösterebileceğiniz güncel Danıştay kararları şunlardır:

• Danıştay 4. Daire (Esas No: 2016/17552, Karar No: 2020/5049): Yüksek mahkeme bu kararında çok açık bir şekilde; “söz konusu sürenin kat karşılığı inşaat sözleşmesine konu arsanın iktisap tarihinden itibaren başlatılması ile 5 yıllık sürenin hesaplanması gerekmektedir” diyerek iktisap tarihinin eski tarih olduğunu netleştirmiştir.
• Danıştay 4. Daire (Esas No: 2019/4421, Karar No: 2022/5216): İmar uygulaması ve cins tashihi neticesinde tapuda sonradan yapılan tescillerin, taşınmazın 1980 yılındaki ilk edinim (iktisap) tarihini değiştirmeyeceğine hükmetmiş ve vergi mahkemesinin iptal kararını onamıştır.
• Danıştay 9. Daire (Esas No: 2019/1376, Karar No: 2022/1660 & Esas No: 2020/1485, Karar No: 2022/4774): Kişilerin kat edinme karşılığı arsalarını müteahhide vermesi ve inşa edilen binada kat sahibi olmalarının yeni bir alım-satım değerlendirilemeyeceği, bu durumun “servetin biçim değiştirmesi” olduğu vurgulanarak, arsanın ilk alındığı (Örn: 1990, 1999, 1970) tarihlerin esas alınması gerektiği karara bağlanmıştır.
• Danıştay Vergi Dava Daireleri Kurulu (Esas No: 2020/1378, Karar No: 2022/372): Danıştay’ın üst kurulu olan VDDK da, vergiyi doğuran olayın gerçek mahiyetine odaklanarak (VUK Madde 3/B), mülkiyet paylaşımları ve sözleşme esasına göre mükellefin haklılığını teyit eden yönde kararlar almaktadır.

•  Danıştay 9. Daire Başkanlığı – Esas: 2023/6337, Karar: 2024/1277: Özet: Bu kararda, 2000 yılında iktisap edilen bir taşınmazın imar uygulaması ve cins tashihi geçirerek 2013 yılında mükellef adına yeniden tescil edilmesi ele alınmıştır. Vergi İdaresi 2013 yılını “yeni bir iktisap” yılı sayarak 5 yıllık sürenin başlangıcı kabul edip vergi davası açmıştır. Ancak Mahkeme ve Danıştay; orijinal iktisap tarihi olan 2000 yılının geçerli olduğuna, imar/cins değişikliğinin yeni bir iktisap yaratmadığına hükmetmiş ve idarenin vergi cezasını iptal etmiştir.

Örnek: 2010 yılında aldığınız bir ev, 2023 yılında kentsel dönüşüme girip 2024 yılında size yeni bir daire olarak teslim edildiyse ve siz bu daireyi 2025’te satarsanız; yukarıdaki emsal Danıştay kararlarına göre iktisap tarihiniz 2010 yılıdır. Bu kararlara göre; aradan 5 yıldan çok daha uzun bir süre geçtiği için hiçbir değer artış kazancı vergisi ödemezsiniz.

Dikkat! Ticari Kazanç Tuzağına Düşmeyin

Eğer kat karşılığı inşaat sözleşmesi sonucunda müteahhitten birden fazla daire (örneğin 3-4 daire) aldıysanız çok dikkatli olmalısınız.

Bu daireleri aynı yıl içinde farklı kişilere veya peş peşe farklı yıllarda satarsanız, Maliye Bakanlığı bu durumu “Değer Artış Kazancından” çıkarıp “Ticari Kazanç” (emlakçılık/müteahhitlik faaliyeti) statüsüne sokar. Ticari kazançta 5 yıl şartı yoktur; sattığınız an kurumlar/gelir vergisi, %20 KDV ve ağır usulsüzlük cezaları ile karşı karşıya kalabilirsiniz. Danıştay’ın mükellef lehine kararları söz konusu olsa bile, çoklu satışlarda mutlaka bir vergi uzmanından destek alınmalıdır.

Kentsel Dönüşümde Tapu Harcı İadesi (Muafiyet)

Kentsel dönüşüm (6306 sayılı Kanun) sürecinde vergi dairesi ile yaşanan tek sorun gelir vergisi değildir. Yeni yapılan dairelerin ilk satışında, alıcı ve satıcıdan %2 oranında tapu harcı tahsil edilmektedir.

Oysa Danıştay 9. Dairesinin emsal kararlarına göre (Örneğin; Danıştay 9. Daire, Esas No: 2020/6224, Karar No: 2021/2347 ve Esas No: 2022/3148, Karar No: 2023/2004 ); kentsel dönüşüm kapsamında inşa edilen bağımsız bölümlerin üçüncü kişilere (nihai tüketicilere) yapılan ilk satış işlemleri tapu harcından tamamen istisnadır.

Bu kapsamda haksız yere ödenen tapu harçları, “vergi hatası” kapsamında açılabilecek bir iade davası ile yasal faiziyle birlikte Maliye’den geri alınabilmektedir. Unutulmamalıdır ki, alıcı sadece kendi ödediği (%2) kısmı iade isteyebilir; satıcının payını iade alabilmesi için satıcının bizzat dava açması şarttır.

Sıkça Sorulan Sorular (S.S.S.)

1. Kentsel dönüşüm ev satışında 5 yıl muafiyeti kalktı mı? Hayır, gayrimenkul satışlarında 5 yıl muafiyeti kalkmamıştır ve halen GVK mükerrer 80. madde kapsamında devam etmektedir.
2. Miras kalan ev kentsel dönüşüme girerse satıldığında vergi ödenir mi? Hayır. Miras yoluyla (ivazsız) edinilen gayrimenkuller kentsel dönüşümle yenilense dahi, satışından doğan kâr değer artış kazancı vergisinden tamamen muaftır.
3. Maliye’nin kestiği kentsel dönüşüm vergisi cezasına ne kadar sürede itiraz edebilirim? Eğer Maliye size bir vergi ziyaı cezası ve tarhiyat gönderirse, tebliğ tarihinden itibaren genellikle 30 gün içinde yetkili Vergi Mahkemesinde iptal davası açmanız gerekir. 
4. Kentsel dönüşüm tapu harcı iadesini kim alabilir? Danıştay 9. Dairesinin kararlarına göre tapu harcı iadesini; kentsel dönüşümle yapılmış binadan “ilk satışı” gerçekleştiren müteahhit/arsa sahibi (satıcı sıfatıyla) ve bu evi ilk alan kişi (alıcı sıfatıyla) ayrı ayrı kendi adlarına tahakkuk eden miktar için talep edebilirler.