GVK Madde 21 – Gayrimenkuller ve Haklarda İstisna (Mesken Kira İstisnası)

GVK Madde 21, konut olarak kiraya verilen gayrimenkullerden elde edilen kira gelirlerinde uygulanan mesken kira istisnasını düzenlemektedir. 2026 yılı için istisna tutarı 58.000 TL olarak belirlenmiş olup bu tutarın altında kalan mesken kira gelirleri gelir vergisinden muaf tutulmaktadır. Söz konusu düzenleme, binaların mesken olarak kiraya verilmesinden elde edilen hasılata özgüdür; işyeri kira gelirleri ile serbest meslek, ticari veya zirai kazanç beyan etmek zorunda olan mükellefler bu istisnadan yararlanamamaktadır.

GVK Madde 21 – Gayrimenkuller ve Haklarda İstisna

193 sayılı Gelir Vergisi Kanunu’nun “Gayrimenkuller ve haklarda istisna” başlıklı 21. maddesinin (4369 sayılı Kanun’un 27. maddesiyle değiştirilen) birinci fıkrası şu şekildedir:

“Binaların mesken olarak kiraya verilmesinden bir takvim yılı içinde elde edilen hasılatın 1.500.000.000 lirası (58.000 TL) Gelir Vergisinden müstesnadır. İstisna haddi üzerinde hasılat elde edilip beyan edilmemesi veya eksik beyan edilmesi halinde, bu istisnadan yararlanılamaz.

Ticari, zirai veya mesleki kazancını yıllık beyanname ile bildirmek mecburiyetinde olanlar ile istisna haddinin üzerinde hasılat elde edenlerden, beyanı gerekip gerekmediğine bakılmaksızın ayrı ayrı veya birlikte elde ettiği ücret, menkul sermaye iradı, gayrimenkul sermaye iradı ile diğer kazanç ve iratlarının gayri safi tutarları toplamı 103 üncü maddede yazılı tarifenin üçüncü diliminde ücret gelirleri için yer alan tutarı aşanlar bu istisnadan faydalanamazlar.”

Parantez içindeki 58.000 TL tutarı, 193 sayılı Kanun’un mükerrer 123. maddesi uyarınca her yıl yeniden değerleme oranında artırılmakta; 2026 takvim yılı için söz konusu tutar Gelir Vergisi Genel Tebliği (Seri No:332)‘nin 3. maddesiyle 31.12.2025 tarihli ve 33124 (5. Mükerrer) sayılı Resmî Gazete’de yayımlanarak belirlenmiştir.

GVK Madde 21 Hakkında Genel Açıklama

Mesken kira istisnası, yalnızca konut olarak kiraya verilen binalara uygulanır. İşyeri kira gelirlerine GVK Madde 21 istisnası uygulanmaz; işyeri kiraları stopaj yoluyla vergilendirilir ve farklı beyan kurallarına tabidir. Kiracının kiralanan konutu fiilen işyeri olarak da kullandığı durumlarda ise idare yerleşik görüşü gereği söz konusu gayrimenkul işyeri sayılmaktadır (bu konuda aşağıda özelge bölümünde ayrıntılı değerlendirme yapılmaktadır).

2026 Yılı İstisna Tutarı

GVT Seri No:332 ile 2026 takvim yılı için mesken kira istisnası 58.000 TL olarak belirlenmiştir. Bir takvim yılı içinde elde edilen mesken kira geliri bu tutarın altında kalıyorsa beyanname verilmesine gerek yoktur. İstisna tutarının üzerinde hasılat elde edilmesi halinde ise yalnızca istisna tutarını aşan kısım değil gayrimenkul sermaye iradının tamamı beyan edilir; ancak beyanname üzerinde istisna tutarı düşülür.

İstisnadan Yararlanamayacak Mükellefler

GVK Madde 21’in ikinci fıkrası uyarınca iki grup mükellef mesken kira istisnasından yararlanamaz:

1. Ticari, zirai veya mesleki kazancını yıllık beyanname ile bildirmek mecburiyetinde olanlar: Bu mükellefler, mesken kira gelirlerinin tutarından bağımsız olarak GVK Madde 21 istisnasından yararlanamazlar. Avukat, doktor, mimar gibi serbest meslek erbabı; ticari kazancı bulunanlar ve zirai kazancını bilanço veya zirai işletme esasına göre beyan edenler bu kapsamdadır. Bununla birlikte, kazançları basit usulde tespit edilen mükellefler 7338 sayılı Kanun’la eklenen GVK mükerrer madde 20/A gereğince ticari kazançlarını artık yıllık beyanname ile bildirmek mecburiyetinde olmadıklarından, mesken kira istisnasından yararlanmaları mümkündür (bu konuda GİB özelgesi bölümüne bakınız).

2. Gelir toplamı 103. madde tarifesinin üçüncü dilimini aşanlar: İstisna haddinin üzerinde mesken kira hasılatı elde edenlerden; beyanı gerekip gerekmediğine bakılmaksızın elde ettikleri ücret, menkul sermaye iradı, gayrimenkul sermaye iradı ile diğer kazanç ve iratların gayri safi tutarları toplamı, GVK Madde 103‘te yazılı tarifenin üçüncü diliminde ücret gelirleri için öngörülen tutarı (2026 yılı için 1.500.000 TL) aşanlar istisnadan yararlanamazlar. Bu toplamda ticari, zirai veya mesleki kazanç yer almaz; yalnızca ücret, MSİ, GMSİ ve diğer kazanç ve iratlar dikkate alınır.

İstisna Hakkının Kaybedilmesi

GVK Madde 21 açık bir kayıp kuralı öngörmektedir: İstisna haddini aşan mesken kira hasılatı elde edildiği hâlde beyan edilmemesi ya da eksik beyan edilmesi durumunda mükellef istisna hakkını tamamen kaybeder. Bu durumda elde edilen kira gelirinin tamamı üzerinden vergi hesaplanır; istisna uygulanmaz.

Götürü ve Gerçek Gider Yöntemi ile İlişkisi

Mesken kira gelirini beyan etmek durumunda olan mükellefler, safi iradı belirlemek için iki yöntemden birini seçebilir: götürü gider yöntemi (hasılatın %15’i gider kabul edilir) ya da gerçek gider yöntemi (GVK m.74’te sayılan fiili giderler düşülür). İstisna tutarına isabet eden giderler ise safi irat hesabında düşülemez; 74. madde açıkça “21. maddeye göre istisna edilen gayrisafi hasılata isabet edenler hariç” ibaresini taşımaktadır. Götürü gider yöntemini seçen mükellef aynı takvim yılındaki tüm mesken kiralarında bu yöntemi uygulamak zorundadır; yöntem değiştirmek için iki yıl geçmesi gerekmektedir. GVK Madde 94 kapsamında stopaj yapılmış mesken kiralarında ise beyanname üzerinde hesaplanan vergiden yapılan tevkifat mahsup edilebilir.

Gelir Unsurlarıyla İlişkisi

Mesken kira gelirleri GVK Madde 2‘de sayılan gelir unsurlarından gayrimenkul sermaye iradı kategorisine girmektedir. Mesken kira hasılatının istisna haddini aşması durumunda GVK Madde 86 çerçevesinde diğer gelirlerle birlikte beyanname üzerinde toplanması gerekir. Tevkifata tabi tutulmuş gayrimenkul sermaye iratları ise belli koşullar altında (ikinci gelir dilimini aşmaması kaydıyla) beyan kapsamı dışında tutulabilmektedir; bu kural yalnızca işyeri kiraları için geçerli olup mesken kiralarında stopaj zaten yapılmamaktadır.

Mevzuat tam metnine mevzuat.gov.tr üzerinden ulaşabilirsiniz.

GVK Madde 21 ile İlgili Danıştay Kararları

Uygulamada mesken kira istisnasına ilişkin temel uyuşmazlıklar; beyan dışı bırakılan kira gelirlerine yönelik re’sen tarhiyatlar ile idarenin kiralanan mülkü “işyeri” sayarak istisna uygulamayı reddetmesi ekseninde yoğunlaşmaktadır. Danıştay’ın bu konudaki içtihadı büyük ölçüde yerel mahkeme ve Bölge İdare Mahkemesi kararlarına dayanmakta olup kararların maskeli yayımlanması nedeniyle künyelerine genel erişim kısıtlıdır.

Bu makalenin hazırlandığı tarih itibarıyla (Haziran 2026), GVK Madde 21 mesken kira istisnasına doğrudan ilişkin, Danıştay içtihat veri tabanlarında künyesi ve tam metnine ulaşılabilen karar tespit edilememiştir. İstisna tutarı belirleme yetkisi kanun koyucu tarafından idareye bırakıldığından, bu konudaki uyuşmazlıklar ağırlıklı olarak vergi mahkemesi ve Bölge İdare Mahkemesi düzeyinde kesinleşmektedir. Bilinen içtihat yönü; beyan zorunluluğunu ihlal eden mükellefler bakımından istisna hakkının tamamının düşeceği ve idarenin “işyeri” nitelendirmesinin gerçek kullanım biçimine göre değerlendirileceği doğrultusundadır.

GVK Madde 21 ile İlgili Mükellef Lehine GİB Özelgeleri

Özelge 1 — Basit Usul Mükellefinin Mesken Kira İstisnasından Yararlanması

İstanbul Vergi Dairesi Başkanlığı, 03.02.2023 tarih ve 62030549-120[21-2021]-166957 sayılı özelge

7338 sayılı Kanun’la eklenen GVK mükerrer madde 20/A uyarınca kazançları basit usulde tespit edilen mükelleflerin ticari kazançları gelir vergisinden istisna edilmiş ve bu kazançlar için yıllık beyanname verilmesi zorunluluğu kaldırılmıştır. Söz konusu özelgede GİB, basit usul mükellefinin beyana tabi mesken kira geliri için GVK Madde 21 istisnasından yararlanabileceğini şu şekilde açıklamıştır:

“Basit usul mükellefiyetinize ilişkin ticari kazancınızı, yıllık beyanname ile bildirmek mecburiyetinde olmadığınızdan dolayı beyana tabi mesken kira geliriniz için 193 Gelir Vergisi Kanunun 21 inci maddesinde yer alan istisnadan yararlanmanız mümkün bulunmaktadır. Ancak beyanı gerekip gerekmediğine bakılmaksızın ayrı ayrı veya birlikte elde ettiğiniz ücret, menkul sermaye iradı, gayrimenkul sermaye iradı ile diğer kazanç ve iratlarının gayri safi tutarları toplamının 103 üncü maddede yazılı tarifenin üçüncü diliminde ücret gelirleri için yer alan tutarı aşması durumunda bu istisnadan faydalanamayacağınız tabiidir.”

Bu özelge, ticari faaliyetle birlikte mesken kira geliri elde eden mükellefler açısından önemli bir ayrım ortaya koymaktadır: Beyanname verme mecburiyeti doğmuyorsa istisna hakkı da doğmaktadır.

Özelge 2 — Hisseli Gayrimenkulde Mesken Kira İstisnası Uygulaması

Şanlıurfa Vergi Dairesi Başkanlığı, 05.02.2018 tarih ve B.07.1.GİB.4.63.15.01-120.05-4714 sayılı özelge

Birden fazla kişinin ortak olduğu (hisseli) gayrimenkullerin mesken olarak kiraya verilmesinde her hissedar, kira gelirinin kendi hissesine isabet eden kısmı üzerinden GVK Madde 21 istisnasını bağımsız olarak uygular. Özelgede incelenen olayda mükellef, 01.11.2016–15.02.2017 döneminde hisseli gayrimenkulünü aylık 400 TL kira bedeliyle mesken olarak kiraya vermiş; 2016 yılına isabet eden hisse payı tutarı istisna haddini aşmadığından GİB şu sonuca ulaşmıştır:

“01.11.2016–31.12.2016 dönemine ilişkin olarak 2016 takvim yılı içerisinde hisseniz nispetinde elde etmiş olduğunuz konut kira gelirinin, anılan Kanunun 21 inci maddesinde belirtilen istisna haddini (2016 yılı için 3.800-TL) aşmaması sebebiyle, söz konusu kira gelirinden dolayı yıllık gelir vergisi beyannamesi verilmesine gerek bulunmamaktadır.”

Bu özelge, her hissedarın istisna hakkını ortaklığın toplam gelirine değil kendi payına düşen gelire göre kullanacağını teyit etmektedir.

Özelge 3 — Kiracının Evi Home Ofis Olarak Kullanması Durumunda İstisna

Muş Valiliği Defterdarlık Gelir Müdürlüğü, 06.02.2023 tarih ve 53849047-120-718 sayılı özelge

Konut olarak kiraya verilen gayrimenkulün kiracı tarafından kısmen veya tamamen home ofis (işyeri) olarak kullanılması durumunda GVK Madde 21 istisnasının uygulanıp uygulanmayacağı önemli bir pratik sorudur. GİB bu özelgede, kiracının evi hem ikamet hem işyeri amacıyla kullanması halinde gayrimenkulün vergi mevzuatı açısından işyeri sayıldığını ve kira bedelinin tamamı üzerinden %20 oranında stopaj yapılması gerektiğini açıklamıştır:

“Hem işyeri hem ikametgah olarak kiralanan gayrimenkuller vergi mevzuatımız açısından işyeri olarak kabul edildiğinden bu gayrimenkuller için ödenecek kiraların tamamı üzerinden tevkifat yapılacaktır.”

Bununla birlikte özelge, önemli bir istisna da öngörmektedir: Kiracının evi fiilen işyeri faaliyetine tahsis etmeksizin yalnızca kayıtlarda işyeri adresi olarak göstermesi halinde gayrimenkul işyeri sayılmayacak; bu durumda mesken kira istisnası uygulanabilecektir. Dolayısıyla asıl belirleyici ölçüt, fiilî kullanım biçimidir.

İlgili Madde Makalelerimiz

• GVK Madde 2 – Gelirin Unsurları
• GVK Madde 70 – Gayrimenkul Sermaye İradı
• GVK Madde 86 – Toplama Yapılmayan Haller
• GVK Madde 94 – Vergi Tevkifatı (Stopaj)
• GVK Madde 103 – Vergi Tarifesi

Sık Sorulan Sorular

GVK Madde 21 kapsamında 2026 yılı mesken kira istisnası tutarı nedir?

Gelir Vergisi Genel Tebliği (Seri No:332) ile 2026 takvim yılı için mesken kira istisnası tutarı 58.000 TL olarak belirlenmiştir. Yıllık mesken kira geliriniz bu tutarın altında kalıyorsa gelir vergisi beyannamesi vermenize gerek yoktur.

GVK Madde 21 istisnası işyeri kira gelirlerine de uygulanır mı?

Hayır. GVK Madde 21 yalnızca binaların mesken olarak kiraya verilmesinden elde edilen hasılata uygulanır. İşyeri kira gelirleri bu istisna kapsamı dışındadır; stopaj yoluyla vergilendirilir ve farklı beyan kurallarına tabidir.

Serbest meslek erbabı (avukat, doktor vb.) mesken kira istisnasından yararlanabilir mi?

Hayır. GVK Madde 21’in ikinci fıkrası uyarınca ticari, zirai veya mesleki kazancını yıllık beyanname ile bildirmek mecburiyetinde olan mükellefler bu istisnadan yararlanamazlar. Ancak basit usul mükellefleri, 7338 sayılı Kanun’dan bu yana ticari kazançları için beyanname verme mecburiyetinden muaf olduğundan istisna haklarını kullanabilirler.

Mesken kira gelirimi eksik beyan edersem istisna hakkımı kaybeder miyim?

Evet. GVK Madde 21 açık bir kayıp kuralı içermektedir: İstisna haddinin üzerinde mesken kira geliri elde edilip beyan edilmemesi veya eksik beyan edilmesi halinde mükellef istisna hakkını tamamen kaybeder. Bu durumda elde edilen kira gelirinin tamamı üzerinden gelir vergisi hesaplanır, istisna düşümü yapılmaz.

Kiracım evi hem konut hem home ofis olarak kullanıyor; mesken kira istisnasından yararlanabilir miyim?

Hayır. GİB’in yerleşik görüşüne göre hem ikamet hem işyeri olarak fiilen kullanılan gayrimenkuller vergi mevzuatı açısından işyeri sayılır; kira bedelinin tamamı üzerinden stopaj yapılır ve GVK Madde 21 istisnası uygulanmaz. Ancak kiracı evi fiilen işyeri faaliyetine tahsis etmeksizin yalnızca kayıtlarda adres olarak kullanıyorsa, bu durumda gayrimenkul işyeri sayılmayacağından mesken kira istisnası uygulanabilecektir.

Sonuç

GVK Madde 21 kapsamındaki mesken kira istisnası, konut kirası geliri elde eden gerçek kişilere yönelik önemli bir vergi avantajı sunmaktadır. 2026 yılı için 58.000 TL olarak belirlenen bu istisna tutarı, GVT Seri No:332 ile yeniden değerleme oranında artırılmış olup her yıl güncellenmektedir. İstisnadan yararlanabilmek için; kiralanan taşınmazın mesken niteliğinde olması, elde edilen hasılatın istisna haddi dahilinde kalması ya da aşan kısmın eksiksiz beyan edilmesi ve mükellefin ticari/zirai/serbest meslek beyanname yükümlüsü olmaması gerekmektedir. Gelir toplamının 103. madde tarifesinin ücret gelirleri için öngörülen üçüncü dilimini (2026: 1.500.000 TL) aşması halinde ise beyan zorunluluğu bulunmayan mükellefler de istisnayı kullanamaz. Bu karmaşık eşik hesaplarında ve beyan yükümlülüğünün doğup doğmadığının tespitinde uzman bir vergi hukuku avukatından destek almanız, olası vergi kayıplarını ve cezalı tarhiyat risklerini önlemek açısından büyük önem taşımaktadır.