Emsal Kira Bedeli ve Emsal Bedel Nedir? GVK 73 VUK 267 2026

Emsal kira bedeli (GVK 73), bir gayrimenkulün bedelsiz veya düşük bedelle kullandırılması durumunda, elde edilmesi gereken varsayımsal kira gelirini ifade eder. Emsal bedel (VUK 267) ise mal ve hizmetlerin gerçek değerinin tespit edilemediği durumlarda kullanılan genel bir değerleme ölçütüdür. İki kavram, yasal dayanakları ve uygulama alanları itibarıyla farklılık gösterir.

Emsal Kira Bedeli Nedir?

Emsal kira bedeli uygulamasına ilişkin hüküm, temel olarak gayrimenkullerin Gelir Vergisi Kanunu’nun 73. maddesinde belirtilen durumlar dışındaki kişilerin kullanımına bedelsiz olarak tahsis edilmesi veya kira bedelinin belirlenememesi gibi durumlarla birlikte muvazaalı olarak gerçek kira gelirinin altında beyanda bulunulması gibi durumlar için vergi güvenliği önlemi olarak getirilmiştir. Bu önlem, gayrimenkulün bedelsiz veya düşük bir bedelle kiraya verilmesi gibi durumlarda vergi kaybını engellemek amacıyla uygulanır. Bu düzenleme, Gelir Vergisi Kanunu’nun 73. maddesinde yer almaktadır. Vergi İdaresi tarafından yayımlanan 05.01.1999 tarihli ve 1999/1 sayılı İç Genelge’ye göre, gerçek kira gelirinin kira sözleşmesi, ödeme belgeleri veya kiracının ifadesi gibi belgelerle kanıtlanması durumunda, emsal kira bedeli karşılaştırması yapılmayacaktır. Bu nedenle, bu tür durumlar emsal kira bedeli uygulamasına istisna teşkil etmektedir. Aynı Genelge’de, söz konusu kanıtlama işlemine ancak, beyan edilen kira gelirinin gerçek durumu yansıtmadığını gösteren işaretlerin bulunması veya vergi incelemeleri sırasında yetkililerce talep edilmesi durumunda başvurulabileceği ifade edilmektedir.

Danıştay’a göre, kira gelirinin doğruluğunun ve gerçekliğinin ispatı halinde emsal kira bedeli esasının uygulanmayacaktır. Söz konusu yargı kararının ilgili bölümünde şu ifadelere yer verilmektedir: “Beyan edilen kiranın gerçekliğinin saptanmasının güç olduğu hallerde, emsal kira uygulaması söz konusu olacaktır. Nitekim maddede bedelsiz olarak başkalarının intifaına bırakılan mal ve hakların emsal kira bedelinin bu mal ve hakların kirası olacağı yolundaki hüküm bu görüşü doğrulamaktadır. Bu duruma göre beyan edilen kiranın doğru ve gerçek olduğunun ispatı halinde, emsal kira bedeli esası uygulanmayacak, gerçek gelir üzerinden vergi ödenecek ispat edilememesi halinde ise, emsal kira uygulanarak, emsal kira bedeli üzerinden vergi ödenmesi gerekecektir. Elde edilen kira gelirinin gerçek olduğunun ispatı ise bunu ileri süren yükümlüye düşmektedir.” (Danıştay. 3. D.’nin, 20.12.1988 tarih ve E.1988/911, K.1988/3074 sayılı Kararı.)

Emsal Kira Bedeli Uygulaması

Emsal kira bedeli yıllık olarak hesaplanır. Kiralamanın bir veya birkaç aylık döneme isabet etmesi veya kiralamanın bu kadar süreyle yapılması halinde alınan kira bedeli, yıllık emsal kira bedelinin kiralama süresindeki aylara isabet eden tutarıyla karşılaştırılır. Belirlenen ve gayrimenkul sermaye iradının brüt miktarını ifade eden emsal kira bedelinden, istisna ve diğer gider unsurları ayrıca düşülebilir.

Gelir Vergisi Kanunu’nun 73. maddesine göre, kiraya verilen mal ve hakların kira bedelleri emsal bedelden düşük olamaz. Bu düzenleme, 73. maddenin vergi güvenlik önlemi niteliğini de yansıtmaktadır. Aynı maddeye göre, bedelsiz olarak başkalarının kullanımına bırakılan mal ve hakların emsal kira bedeli, bu mal ve hakların kirası olarak kabul edilir.

Gayrimenkulün bedelsiz olarak başkasının kullanımına bırakılması durumunda emsal bedeli uygulaması için, mülkiyet veya tasarruf hakkının tamamen mal sahibine ait olması, ancak kullanım hakkının başkasına verilmiş olması gerekmektedir. Tapuya intifa hakkı tesis edilmişse emsal bedel uygulanamaz. Bu durumlarda intifa hakkının bedelsiz veya bedelli olarak devredilmesine göre, veraset vergisi veya tapu harcı ödenir. Gayrimenkulün sağladığı gelir, intifa hakkı sahibinin geliri olarak kabul edilir.

GVK madde 73 uyarınca, bina ve arazi için emsal kira bedeli yetkili özel merciler veya mahkemelerce tespit edilmiş kira bedeli veya Vergi Usul Kanunu’na göre belirlenen vergi değerinin %5’idir. Diğer mallarda ise emsal kira bedeli, malın maliyet bedelinin %10’u olarak hesaplanır. İnceleme sonucunda vergi kaybı tespit edilirse, ayrıca 1 kat vergi ziyaı cezası kesilir.

Danıştay 4. Dairesinin bir kararında (Danıştay. 4. D.’nin, 22.11.1999 tarih ve E.1999/221, K.1999/4189 sayılı Kararı), elde edilen gelirin fiilen alınması kavramının kabul edildiği ifade edilebilir. İlgili kararın bir bölümünde bu konuyla ilgili olarak şöyle denmektedir: ” Olayda davacının ortağı olduğu şirketin kullanımına bedelsiz olarak bıraktığı gayrimenkulden dolayı emsal kira bedeli esasına göre beyanda bulunmadığı ileri sürülerek tarhiyat yapılmış ise de, Gelir Vergisi Kanunu’nun anılan 70. maddesine göre vergilendirmede ‘elde etme’ esasının kabul edilmesi karşısında, davacının ortağı olduğu şirketin kullanımına bıraktığı gayrimenkulden kira geliri elde etmediği açık olduğundan vergiyi doğuran olayın vuku bulduğundan söz edilemeyeceği cihetle gayrimenkul sermaye iradı mükellefiyeti de söz konusu olamaz”.

Emsal bedel uygulamasında nakit veya hesap ödemesi olmadığı için gelir vergisi kesintisi yapılmaz. Örneğin, bir limited şirketin ortağına ait gayrimenkulü bedelsiz olarak kullanması durumunda gelir vergisi kesintisi yapılmaz. Ancak ortak, emsal kira bedeli üzerinden elde ettiği geliri yıllık gelir vergisi beyannamesiyle beyan etmelidir.

Taraflar arasında gerçekleşebilecek “para faizsiz-ev kirasız” uygulamasında, her iki tarafın da menfaat sağladığı ve faiz ile kira miktarının çevresel ve ekonomik koşullara göre takdir edilmesi gerektiği belirtilmektedir. Dolayısıyla, burada bedelsiz kiralama olmadığı için emsal bedel hesaplanmaz.

Gayrimenkul sermaye iratlarında geçerli olan tahsilat ilkesine göre, sadece tahsil edilen kira bedeli KDV’ye tabi olacaktır. Ancak bedelsiz kullanım durumunda uygulamaya giren emsal bedel esasında bir kira tahsilatı olmayacağı için katma değer vergisi mükellefiyeti de doğmaz.

Gayrimenkul kiralamalarında, vergiyi doğuran olayın gerçek olduğunu kanıtlayan mükellefin, kira sözleşmesi ve banka ödeme belgesine dayanarak sunduğu kanıtların gerçek olmadığını ve bu nedenle emsal  bedelin uygulanması gerektiğini iddia eden vergi idaresinin veya vergi inceleme elemanının bu iddiasını kanıtlama yükümlülüğü vardır. Böyle bir durumda kanıtlama yükümlülüğü, idare veya vergi inceleme elemanının üzerindedir. Sadece ileri sürmek veya iddia etmek yeterli değildir. İddianın Vergi Usul Kanunu’nun 3/B maddesine uygun olarak kanıtlanması ve sağlam kanıtlarla desteklenmesi gerekmektedir.

Emsal Kira Bedeli Esasının Uygulanmadığı Haller

Gelir Vergisi Kanunu’nun 73. maddesi, emsal kira bedeli esasının uygulanmayacağı durumları da düzenlemektedir. GVK md. 73, emsal  bedelin bazı durumlarda uygulanmamasının sebeplerini genel bir bakış açısıyla, ya bir sosyal gereklilik (gayrimenkullerin bedelsiz olarak korunması amacıyla başkalarının kullanımına verilmesi) ya da sosyal bir düşüncenin sonucu (belirli aile üyelerinin bir gayrimenkulde ikamet etmesi durumu gibi) olarak ortaya çıktığını ifade etmektedir. Ayrıca, GVK md. 73/4’e göre, kamu kurum ve kuruluşlarınca yapılan kiralamalarda da emsal bedel esasının uygulanmayacağı belirtilmiştir.

GVK md. 73’e göre emsal kira bedelinin uygulanmayacağı durumlar şunlar olabilir:

A- GVK md. 73/1’e göre, boş kalan gayrimenkullerin korunması amacıyla bedelsiz olarak başkalarının ikametine bırakılması: Örneğin, kişinin mevsimsel olarak kullandığı bir gayrimenkulü kullanmadığı zamanlarda, gayrimenkulün bulunduğu yerel halktan birine korunması amacıyla bırakması durumunda, bu düzenlemeye göre emsal kira bedeli esası devreye girmeyecektir. Gelir İdaresi Başkanlığının bir muktezasında, “gayrimenkullerin korunması maksadıyla” ifadesinin, sahibi tarafından yılın belirli dönemlerinde kullanılan veya uzun bir süre kullanılamayacak olan yerlerin korunması amacıyla bekçi, hizmetli gibi kişilerin bedelsiz olarak ikametine bırakılması şeklinde yorumlanması gerektiği belirtilmiştir. Ancak, bedelsiz olarak ikamet amacıyla verilen ancak koruma amacı taşımayan veya konutun işyeri olarak kullanılması durumunda emsal bedel uygulanacaktır.

B- Binaların mal sahiplerinin usul, füru veya kardeşlerine tahsis edilmesi (Usul, füru veya kardeşlerden birinin ikametine birden fazla konut tahsis edilmişse sadece birisi hakkında emsal bedel hesaplanmaz. Kardeşler evli ise eşlerden sadece biri için emsal kira bedeli hesaplanmaz (GVK md. 73/2).

Bu düzenlemede, emsal kira bedeli esasının uygulanmaması için, tahsis edilen yerin konut olarak kullanılması gerekmektedir. Dolayısıyla, işyeri şeklinde yapılan kullanımlar bu düzenlemenin kapsamı dışındadır. Usul, füru veya kardeşlerden birinin ikametine birden fazla konut tahsisi halinde ise, bu konutlardan yalnız birisi için emsal kira bedeli hesaplanmayacaktır. Örneğin, bir oğul, babası için iki gayrimenkul tahsis etmişse, GVK md. 73/2 düzenlemesi gereği sadece bir gayrimenkul için emsal kira bedeli hesaplanacaktır. Evli eşlerden her birine kardeşleri tarafından birer konut tahsis edilmesi halinde konutlarından vergi değeri yüksek olana emsal kira bedeli uygulanmayacak, diğerlerine uygulanacaktır.

C- Mal sahibi ile akrabalarının aynı ev veya dairede ikamet etmesi (GVK md.73/3 düzenlemesi uyarınca, mal sahibi ile akrabaların konut amaçlı olarak aynı ev ya da dairede ikamet etmeleri durumunda emsal kira bedeli hesaplaması gündeme gelmeyecektir. Dolayısıyla, işyeri amaçlı tahsislerde emsal kira bedeli hesaplanacaktır.

D- Genel bütçeye dahil daireler ve katma bütçeli idareler, il özel idareleri ve belediyeler ile diğer kamu kurum ve kuruluşlarınca yapılan kiralamalarda (GVK md. 73/4).

Genel bütçeye dahil daireler ve katma bütçeli idareler, il özel idareleri ve belediyeler ile diğer kamu kurum ve kuruluşlarınca yapılan kiralamalarda, maddede belirtilenler kiracı veya kiralayan olabilirler.

GVK md. 73/4’de yer alan düzenlemenin amacı, kamu kurum ve kuruluşlarınca yapılan kiralamalarda, kira sözleşmelerinde taraflardan birinin (veya bir kira sözleşmesinde iki tarafın da) kamu olması ve dolayısıyla bu hukuki ilişkide kamu hukukunun baskın niteliği nedeniyle artık emsal kira bedeli uygulamasının söz konusu olmaması düşüncesidir.

Sonuç

Emsal kira bedeli uygulaması, gayrimenkullerin bedelsiz veya düşük bir bedelle kiraya verilmesi durumunda vergi kaybını önlemek amacıyla getirilmiştir. Gelir Vergisi Kanunu’nun 73. maddesinde yer alan bu düzenleme, vergi güvenliği önlemi olarak vergi idaresine yetki vermektedir. Ancak kira gelirinin doğruluğu ve gerçekliği ispatlandığında emsal kira bedeli esası uygulanmamaktadır. Danıştay kararları ve ilgili mevzuat, emsal kira bedeli hesaplanmasının belirli durumlarda istisna olduğunu belirtmektedir. Bu düzenleme, gayrimenkul sermaye iratlarındaki vergi uygulamalarını düzenlemekte ve vergi kayıplarını engellemeyi amaçlamaktadır.

Emsal Bedel (VUK 267) ile Emsal Kira Bedeli (GVK 73) Farkı

Vergi mevzuatında sıklıkla karıştırılan “emsal bedel” ve “emsal kira bedeli” kavramları, farklı yasal dayanaklara ve uygulama alanlarına sahiptir. Temel ayrım, birinin mal ve hizmet teslimlerinde değer tespiti, diğerinin ise gayrimenkul sermaye iradı (kira geliri) beyanında kullanılmasıdır.

2026 Konut Kira Geliri İstisnası ve İlgili Hadler

Her yıl yeniden değerleme oranıyla güncellenen vergi hadleri, 2026 yılı için de önemli değişiklikler içermektedir. Özellikle konut kira geliri istisnası ve beyan sınırları, mükelleflerin beyanname hazırlıklarında dikkate alması gereken yeni tutarlara ulaşmıştır.

Tutarlar VUK 298 yeniden değerleme oranı kapsamında her yıl artırılır.

Örnek Hesaplamalar

Örnek 1: Bina İçin Emsal Kira Bedeli (%5)

Bir daire, emlak vergisi değeri 2.000.000 TL olan bir binada bulunuyor. Bedelsiz olarak bir yakına tahsis edilmişse yıllık emsal kira bedeli: 2.000.000 × %5 = 100.000 TL. Bu tutar GMSİ olarak beyan edilir.

Örnek 2: Diğer Mal ve Haklar (%10)

Bir şirket ortağının 1.000.000 TL maliyet bedelli özel aracını şirketin bedelsiz kullanımına vermesi halinde yıllık emsal kira: 1.000.000 × %10 = 100.000 TL. Ortak bu tutarı GMSİ beyannamesine dahil eder.

Örnek 3: Gerçek Kira vs. Emsal Kira

VUK değeri 3.000.000 TL olan bir konuttan aylık 8.000 TL (yıllık 96.000 TL) kira alındığı iddia ediliyor. Emsal kira bedeli 3.000.000 × %5 = 150.000 TL. Gerçek kiranın doğruluğu kira sözleşmesi + banka ödemesi ile ispatlanırsa 96.000 TL beyan edilir; ispatlanamazsa 150.000 TL matrah olur.

Sıkça Sorulan Sorular

Kayınvalide/kayınpeder/gelin/damada bedelsiz konut tahsisinde emsal kira uygulanır mı?

Evet, uygulanır. Gelir Vergisi Kanunu’nun 73. maddesi sadece usul (anne, baba, dede, nine) ve füru (çocuk, torun) ile kardeşlere bedelsiz konut tahsisini istisna tutar. Kayın hısımları bu kapsamda değerlendirilmez ve emsal kira bedeli hesaplanması gerekir.

Kuzen, dayı, amca, hala, teyze veya arkadaşa bedelsiz tahsiste emsal kira doğar mı?

Evet, bu kişilere bedelsiz konut tahsisinde emsal kira bedeli uygulanır. GVK 73. madde istisnası sadece kan hısımlığından doğan usul, füru ve kardeşleri kapsar. Üçüncü derece ve yandaki akrabalar ile arkadaşlara yapılan tahsisler için emsal kira hesaplanır.

Birden fazla konut tahsis edilirse hangisi muaf?

GVK 73. madde kapsamında sadece bir konut için emsal kira bedeli uygulanmaz. Mükellef, birden fazla konutu bedelsiz tahsis etmişse, bu konutlardan dilediği birini istisna kapsamında değerlendirebilir. Genellikle emlak vergisi değeri en yüksek olan konutun seçilmesi mükellef lehine olur.

Boş kalan gayrimenkul için emsal kira doğar mı?

Hayır, boş kalan gayrimenkuller için emsal kira bedeli hesaplanmaz. Emsal kira bedeli esası, gayrimenkulün başkasına bedelsiz veya düşük bedelle kullandırılması durumunda devreye girer. Boş duran bir mülk için kira geliri varsayımı yapılmaz.

Gerçek kira emsal kiradan düşükse ne olur?

Gerçek kira bedelinin emsal kira bedelinden düşük olması durumunda, mükellefin bu durumu ispat etmesi gerekir. Geçerli bir kira sözleşmesi ve banka aracılığıyla yapılan düzenli ödemelerle gerçek kira ispatlanırsa, beyan edilecek tutar gerçek kira bedeli olur. Aksi takdirde emsal kira bedeli matrah olarak kabul edilir.

Peşin tahsil edilen birkaç yıllık kira nasıl beyan edilir?

Peşin tahsil edilen kira bedelleri, Gelir Vergisi Kanunu’nun 72. maddesindeki tahsil esası gereği, ait oldukları yıllar itibarıyla beyan edilir. Örneğin, 3 yıllık kira peşin alınmışsa, her yıl o yıla düşen kira tutarı yıllık gelir vergisi beyannamesine dahil edilir.

Döviz ile ödenen kira?

Döviz cinsinden tahsil edilen kira bedelleri, tahsilatın yapıldığı tarihteki Türkiye Cumhuriyet Merkez Bankası (TCMB) döviz alış kuru üzerinden Türk Lirası’na çevrilerek beyan edilir. Kur farkları da bu hesaplamada dikkate alınır.

Kentsel dönüşümde alınan kira yardımı beyan edilir mi?

Hayır, 6306 sayılı Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Kanun kapsamında hak sahiplerine ödenen kira yardımları, gelir vergisinden istisnadır. Bu yardımlar, kira geliri olarak değerlendirilmez ve beyannameye dahil edilmez.

İlgili Makaleler

• GVK Madde 73 Emsal Kira Bedeli Esası
• 2026 Emlak Vergisi Düzenlemesi: Artış Sınırı ve Rayiç Bedel Davaları
• Haftalık Sürelerle Konut Kiralama Faaliyetlerine İlişkin Özelgeler
• Kısa Süreli Konut Kiralamalarında Vergi ve İzin Belgesi 2026