Konutların Turizm Amaçlı Kiralanması ve Vergilendirmesi

GİRİŞ

2 Kasım 2023 tarihli ve 32357 sayılı Resmi Gazete’de yayımlanan 7464 sayılı “Konutların Turizm Amaçlı Kiralanması ve Bazı Kanunlarda Değişiklik Yapılmasına Dair Kanun” ile konutların turizm amaçlı kiralanmasına ilişkin detaylı usul ve esaslar belirlenmiştir. Söz konusu kanunla birlikte, turizm amaçlı kiraya verilen konutların kayıt altına alınması ve kayıt dışı faaliyetlerde bulunulması durumunda uygulanacak yaptırımlar resmi bir statü kazanmıştır.

Belirtilen kanuna göre, konutların kullanıcılara en fazla yüz gün süreyle her türlü amaçla kiralanması turizm amaçlı kiralama olarak adlandırılmıştır. Bu bağlamda, gerçek ve tüzel kişilerin bir yıl içinde aynı konutu üçten fazla kiraya verme işlemleri turizm amaçlı kiralama olarak değerlendirilecektir.

Konutların turizm amaçlı kiralanmasının kanun kapsamında Kültür ve Turizm Bakanlığı tarafından verilecek izne bağlanması, bu işlemlerin vergisel sonuçlarını netleştirmiştir. Yazımızda, 7464 sayılı kanun ile getirilen yasal düzenlemelere odaklanarak, konutların turizm amaçlı kiralanması konusuyla ilgili yapılan tespitlere ve bu düzenlemelerin vergisel etkilerine yönelik analizlere yer verilmiştir.

KONUTLARIN TURİZM AMAÇLI KİRALANMASI

Turizm amaçlı konut kiralamak isteyenlerin öncelikle Kültür ve Turizm Bakanlığı’ndan izin belgesi alması gerekmektedir. Kiralama sözleşmesinin yazılı olma zorunluluğu olmamasına rağmen, konutunu turizm amaçlı kiraya vermek isteyenlerin mutlaka Bakanlık’tan izin alması gerekmektedir. İzin belgesinin şekli ve içeriği Kültür ve Turizm Bakanlığı tarafından belirlenecektir.

Bu izin belgesi, 2634 sayılı Turizmi Teşvik Kanunu kapsamında “turizm belgesi” olarak değerlendirilmez, bu nedenle turizm amaçlı konut kiralamak isteyenler bu avantajlardan faydalanamazlar.

Turizm amaçlı kiralanan konut işleticileri, izin belgesi alabilmek için konutlarının sahip olması gereken fiziksel ve işletme özelliklerinin henüz belirlenmediği bir aşamadayız. Ancak, 7464 sayılı Kanun uyarınca, Bakanlık, uygulama birliğini sağlamak, usul ve esasları belirlemek amacıyla gereken düzenlemeleri yapma yetkisine sahiptir. Ayrıca, yapılan denetimde izin belgesi için gereken niteliklere sahip olmayan bir konut tespit edilirse, yüz bin Türk lirası idari para cezası uygulanacak ve aykırılıkların düzeltilmesi için on beş gün süre tanınacaktır. Bu hüküm, izin belgesi talep edilen konutun belirli fiziksel ve işletme özelliklerine sahip olması gerektiğini göstermektedir.

İzin belgesi başvurusu sırasında, eğer başvurulan konut bir bina içinde bağımsız bir bölüm değilse, bağımsız bölümün bulunduğu binanın ya da konut sitelerinde sadece turizm amaçlı kiralama yapılan binanın tüm kat malikleri tarafından turizm amaçlı kiralanabilmesi için oy birliği ile alınan kararın belgelenmesi gerekmektedir.

Oybirliği sağlansa bile üçten fazla bağımsız bölümden oluşan binalarda, aynı kiraya veren adına en fazla yüzde yirmi beş oranında izin belgesi düzenlenebilir. Bu şart, aynı binada turizm amaçlı kiralanacak bağımsız bölümlere de üst sınır getirmektedir. Bu nedenle dört ve üzeri bağımsız bölüme sahip konutlarda, tek bir kişi adına düzenlenecek izin belgesi, binadaki bağımsız bölüm sayısının dörtte birini geçemez.

Aynı kiraya veren adına aynı binada izin belgesi düzenleme konu bağımsız bölüm sayısı beşi geçtiğinde (dörtte birden az olma şartını sağladığı varsayımıyla), başvuruda;

a- İşyeri açma ve çalışma ruhsatı,

b- Başvurulan binanın, birden fazla bağımsız bölüm içeren binalardan oluşan konut sitelerinde yer alması durumunda tüm kat malikleri tarafından oy birliği ile alınan kararın belgelenmesi gerekmektedir.

İzin belgesi sahibinden kiralanan konutun kullanıcıları tarafından kendi adlarına üçüncü kişilere kiralanması veya kiralanan konutun kiracısı tarafından kendi adlarına turizm amaçlı olarak üçüncü kişilere kiralanması kesinlikle yasaktır. Ancak, bu yasağın istisnası, 14/9/1972 tarihli ve 1618 sayılı Seyahat Acentaları ve Seyahat Acentaları Birliği Kanunu’na uygun olarak belgelendirilmiş (A) grubu seyahat acentalarının bu kapsamda gerçekleştirecekleri kiralamalara tanınmıştır. (A) grubu seyahat acentaları, bu şekilde kiralama işlemlerini gerçekleştirebilirler.

Ancak, kullanıcı tüzel kişilerin turizm amaçlı kiraladıkları konutları kendi personellerine kullandırmaları yasak kapsamı dışındadır. Bu nedenle, tüzel kişiler kiraladıkları izin belgeli konutları kendi personellerine kullandırmaları durumunda, üçüncü kişilere kiralama yasağına tabi olmayacak ve 7464 sayılı Kanun kapsamında herhangi bir yaptırım ile karşılaşmayacaklardır.

İDARİ YAPTIRIMLAR

Konutların turizm amaçlı kiralanması için Kültür ve Turizm Bakanlığı’ndan izin alınması gereklidir. Kiralama süresi ve konutun turizm amaçlı kiralandığı tespit edilecek olup, izin belgesi almayan gerçek ve tüzel kişilere şu idari yaptırımlar uygulanacaktır:

a) İzin belgesi alınmamış her bir konut için 100.000 Türk Lirası idari para cezası uygulanacak ve izin belgesi alabilmeleri için on beş gün süre verilecektir.

b) On beş günlük süre sonunda izin belgesi alınmaksızın turizm amaçlı kiralama faaliyetine devam edenlere 500.000 Türk Lirası idari para cezası uygulanacak ve bir kez daha on beş gün süre verilecektir.

c) Yukarıdaki hükümlere rağmen izin belgesi olmadan turizm amaçlı kiralama faaliyetlerine devam edenler hakkında 1.000.000 Türk Lirası idari para cezası uygulanacaktır.

Konutları turizm amaçlı kiraladığı tespit edilen gerçek ve tüzel kişilere en az iki kez 15 günlük süre verilerek idari para cezası uygulanacaktır. İki kez verilen süreye rağmen hala izin almaksızın turizm amaçlı kiraya devam edilmesi durumunda her defasında 1.000.000 TL idari para cezası uygulanmaya devam edecektir. İdari para cezası, konutun bulunduğu yerin en üst mülki idare amiri (Vali veya Kaymakam) tarafından uygulanacaktır.

Yukarıda belirtilen idari yaptırımlar, konutlarını kiraya veren mülk sahipleri için geçerlidir. Mülk sahipleri dışında yalnızca A grubu seyahat acentaları konutları turizm amaçlı kiraya vermeye yetkilidir. Bu nedenle mülk sahipleri dışında olanlardan şu durumlarda idari para cezası uygulanacaktır:

a) İzin belgesi sahibinden kiraladığı turizm amaçlı konutu kendi adına üçüncü kişilere kiraya verenlere her bir sözleşme için 100.000 Türk Lirası idari para cezası uygulanacaktır.

b) Kendi adına mesken olarak kullanmak amacıyla kiraladığı konutu kendi adına turizm amaçlı kiraya verenlere her bir sözleşme için 100.000 Türk Lirası idari para cezası uygulanacaktır.

c) İzin belgesi olmayan konutların turizm amaçlı kiralanması işine aracılık edenlere her bir sözleşme için 100.000 Türk Lirası idari para cezası uygulanacaktır. Bu hüküm, özellikle emlak komisyoncularını kapsamaktadır. Emlak komisyoncusunun yetki belgesi olup olmaması, idari yaptırımın uygulanması açısından bir önem taşımamaktadır.

Konutun turizm amaçlı kiralanması için Bakanlıktan izin belgesi alınmasının ardından, idari yaptırım uygulanacak konular, Kanun’un 4. maddesinin 2. fıkrasında belirtilmiştir. Konut turizm amaçlı kiralama izin belgesi aldıktan sonra, idari yaptırım uygulama yetkisi Bakanlığa aittir.

Bir konutun turizm amaçlı kiralandığının tespiti, Bakanlık tarafından henüz nasıl yapılacağı belirsizdir. Bu konuda yöntemlerin, Bakanlık tarafından uygulama usul ve esasları içinde yer alması beklenmektedir. Bu tespitleri yapabilecek bir bilgi ağı altyapısı (bankalar, vergi dairesi) Bakanlıkta henüz mevcut değildir. Dolayısıyla, bu tespitlerin bir raporlama tekniği gerektireceği açıktır. Çünkü resen yapılacak işlemlerin, itilaflara yol açması ve mahkeme yoluna başvurulduğunda Bakanlık işlemlerinin iptal edilmesi muhtemeldir.

VERGİSEL YÜKÜMLÜLÜKLER

Gelir Vergisi Kanunu’na göre, binaların kiraya verilmesinden elde edilen iratlar gayrimenkul sermaye iradı olarak kabul edilmektedir. Bu iratın belirlenmesinde temel kriter, bir binanın veya bir kısmının kiralanması ve bu kiralama karşılığında gelir elde edilmesidir.

Gelir Vergisi Kanunu’nda kiralama süresine ilişkin spesifik bir hüküm bulunmamaktadır. Ancak vergi idaresi, kiralama süresinin uzun dönemli olmayıp günlük veya haftalık olarak belirlenmesi halinde, elde edilen kazanca farklı bir yaklaşım benimsemektedir. Bir özelgeye göre, konutların günlük veya haftalık olarak sürekli bir şekilde farklı kişilere kiralanması durumunda, bu faaliyetin ticari faaliyet olarak değerlendirilmesi gerektiği ifade edilmiştir.

Haftalık Sürelerle Konut Kiralama Faaliyetlerine İlişkin Özelgeler için tıklayınız

Vergi dairesi, konaklama faaliyetlerinin umuma açık istirahat yerleri olarak belediyelerce ruhsatlandırılabilecek alanlar olmasını temel alarak, ruhsatlandırılan faaliyetten elde edilen kazancın ticari kazanç olduğu görüşünü benimsemiştir. Bu nedenle, kısa dönemli konut kiralamalarından elde edilen gelirin ticari kazanç mı, yoksa gayrimenkul sermaye iradı mı sayılacağı konusunda net bir yönlendirme yapılmıştır.

7464 sayılı Konutların Turizm Amaçlı Kiralanması ve Bazı Kanunlarda Değişiklik Yapılmasına Dair Kanun’un getirdiği düzenlemelerle birlikte, kısa dönemli konut kiralamalarından elde edilen gelirin ticari kazanç mı, yoksa gayrimenkul sermaye iradı mı sayılacağı konusunda daha net bir çerçeve oluştuğu ifade edilmektedir.

Aynı kiraya veren adına aynı binada izin belgesi düzenlemesine konu bağımsız bölüm sayısının beşi geçmesi durumunda, Kültür ve Turizm Bakanlığı’na yapılan izin başvurusunda işyeri açma ve çalışma ruhsatının ibrazı zorunlu hale gelmiştir. Bu durumda, beşten fazla bağımsız bölümü turizm amaçlı kiraya verenin elde ettiği gelirin ticari kazanç olarak kabul edilmesi, vergi idaresi tarafından benimsenen temel ilkeler doğrultusunda değerlendirilmektedir. İzin belgesi başvurusunda işyeri açma ve çalışma ruhsatının ibraz edilmesi gerekliliği, bu tür konutların turizm amaçlı kiralanması durumunda ticari bir faaliyetin söz konusu olduğunu gösteren bir kriter olarak değerlendirilmektedir. Bu durum, konutun turizm amaçlı kiralanmasıyla elde edilen gelirin ticari kazanç olarak kabul edilmesine yönelik önceki vergi idaresi yaklaşımına uygun bir görüşü yansıtmaktadır.

Vergi idaresince kabul edilen yaklaşıma göre, bir faaliyetin ticari faaliyet olarak değerlendirilebilmesi için aşağıdaki özelliklerden en az birini taşıması gerekmektedir:

1. Faaliyetin sermaye ve emeğe dayanması: İşletme, sermaye ve emeğin bir araya gelmesiyle faaliyete geçirilmelidir.
2. Devamlılık: Faaliyetin devamlılık arz etmesi gerekmektedir. Bir takvim yılı içinde birden fazla tekrarlanan veya birden fazla takvim yılında tekrarlanan işlemlerde devamlılık olduğu varsayılacaktır.
3. Organizasyon: Gelir getirici faaliyetlerin bir organizasyon dahilinde yapılmış olması gerekmektedir. İşyeri açma, işçi çalıştırma, ticaret siciline kayıt olma gibi unsurlar organizasyonun bir parçası olarak değerlendirilmektedir.
4. Ticari ve sınai bir müessese: Müessese, ticari ve sınai bir müessese şekil ve mahiyetinde olmalıdır.

Yukarıdaki özelliklerden en az birini taşıyan kazancın ticari kazanç olduğu vergi idaresince kabul edilmektedir. Konutların turizm amaçlı kiralanması için, Bakanlıktan izin belgesi alınması, işin bir organizasyon dahilinde yapıldığını göstermektedir. Turizm amaçlı kiralamalardan elde edilen gelirin tüzel kişiler açısından ticari kazanç olduğu noktasında bir tartışma olmamaktadır.

Sonuç olarak, konutların turizm amaçlı olarak kiralanması sonucu elde edilen gelirin, gelir vergileri açısından ticari kazanç olarak değerlendirilmesi ve vergisel yükümlülüklerin ticari kazanç elde edenler bakımından uyulması gereken yükümlülükler dikkate alınarak belirlenmesi gerekmektedir. Ticari kazanç durumu söz konusu olduğunda ayrıca KDV mükellefiyeti de söz konusu olacaktır.

Konu turizm olduğunda vergisel yükümlülükler sadece gelir ve katma değer vergisi ile sınırlı kalmamaktadır. Konaklama vergisi ve turizm payı da turizm sektörüne getirilen ilave vergi yükümlülükleridir.

• Konaklama Vergisi: Konaklama vergisinin konusu, otel, motel, tatil köyü, pansiyon, apart otel, misafirhane, kamping, dağ evi, yayla evi gibi konaklama tesislerinde verilen geceleme hizmeti ve bu hizmetle birlikte satılmak suretiyle konaklama tesisi bünyesinde sunulan diğer tüm hizmetleri oluşturur. Bakanlıktan turizm amaçlı kiralama izni alanlar, konaklama vergisi mükellefiyetini tesis ettirmeleri gerekmektedir. Konaklama vergisi oranı genellikle %2’dir ve KDV matrahına dahil edilmez.
• Turizm Payı: Turizm payı, ticari işletmelerin yatırımcısı veya işletmecisi olan gerçek veya tüzel kişilerin, belirli oranlarda hesaplanan turizm payını beyan etmelerini gerektirir. Konutlarını turizm amaçlı kiralayanların elde ettikleri kira gelirleri üzerinden turizm payı ödemeleri gerekmektedir. Bu ödemeler, gerçek veya tüzel kişilerin işletmelerindeki faaliyetlerine göre belirlenen oranlar üzerinden hesaplanır. Turizm payı mükellefiyeti, ilgili belgelerin belirlenen süre içinde ibraz edilmemesi veya denetimlerde sunulmaması durumunda idari para cezalarını içerebilir.

SONUÇ

Turizm amaçlı konut kiralamak isteyenlerin öncelikle Kültür ve Turizm Bakanlığı’ndan izin alması gerekmektedir. İzin alındıktan sonra, vergisel yükümlülükleri yerine getirmek adına gerekli mükellefiyet kayıtlarını açmaları zorunludur. Önemle belirtilmelidir ki, Bakanlık izni olmadan gerçekleştirilen turizm amaçlı kiralama faaliyeti vergilendirme açısından bir engel teşkil etmemektedir.

7464 sayılı Kanun kapsamında, mülki idare amiri veya Bakanlık tarafından uygulanacak idari yaptırımlar sonucunda ortaya çıkacak vergi idaresi işlemleri, vergisel mükellefiyet kayıtlarının yapılmasını ve cezalı tarhiyat süreçlerinin başlatılmasını beraberinde getirebilir. Bu sebeple, konutlarını turizm amaçlı kiralamayı planlayan bireylerin sadece Bakanlık izin belgesi başvurusunu değil, aynı zamanda vergisel yükümlülüklerini doğru ve eksiksiz bir şekilde anlamaları ve uygulamaları da önem arz etmektedir.