Kentsel Dönüşüm Hukuku (6306 Sayılı Kanun)

Kentsel dönüşüm, deprem riski altındaki yapıların güvenli hâle getirilmesi ve mevcut yapı stokunun modernleştirilmesi amacıyla yürütülen bir süreçtir. Sürecin hukuki çerçevesi ağırlıklı olarak 6306 sayılı Kanun ile belirlenir. Aşağıda kentsel dönüşümün kapsamı, ilkeleri ve güncel mevzuat değişiklikleri hakkında bilgi verilmektedir.

Kentsel Dönüşüm Kanununun Kapsamı

Kentsel dönüşüm, Türkiye’de özellikle deprem riski altındaki yapıların güvenli hâle getirilmesi amacıyla hayata geçirilen bir süreçtir. 2012 yılında yürürlüğe giren 6306 sayılı Kanun, bu alandaki temel yasal düzenlemeyi oluşturur; sonraki yıllarda yapılan değişikliklerle sürecin hızlandırılması ve daha etkin yönetilmesi hedeflenmiştir.

Kentsel Dönüşümün Amaçları ve İlkeleri

Kentsel dönüşümün temel amacı, doğal afetlerde zarar gören yapıları güvenli hâle getirerek can ve mal kaybını önlemek ve şehirleri sosyal, kültürel ve ekonomik açıdan daha yaşanabilir kılmaktır.

Kentsel dönüşüm süreçleri genellikle dört ana başlık altında ele alınabilir: yeniden yapılandırma, rehabilitasyon, entegrasyon ve yeniden canlandırma. Yeniden yapılandırma, ömrünü tamamlamış yapıların yıkılarak modern ve güvenli konutların inşa edilmesini içerir. Rehabilitasyon, mevcut yapıların güçlendirilerek yeniden kullanılabilir hâle getirilmesini ifade eder. Entegrasyon sürecinde yeni yapıların çevresel ve sosyal açıdan zengin bir çevre içinde planlanması sağlanır. Yeniden canlandırma ise işlevini yitirmiş kentsel alanların yeniden işlevsel hâle getirilmesini amaçlar.

Hukuki Çerçeve ve Mevzuat

6306 sayılı Kanun’un yanı sıra kentsel dönüşüm süreçlerinde imar kanunu, kamulaştırma kanunu gibi düzenlemeler de etkilidir. Bu kanunlar süreçlerin yasal dayanağını oluşturur.

Son yıllarda yapılan değişikliklerle süreçlerin hızlandırılması hedeflenmiştir. Özellikle 7 Kasım 2023 tarihinde yürürlüğe giren 7471 sayılı Kanun; riskli yapı tespitinin daha kısa sürede yapılması ve uyuşmazlıkların daha hızlı çözümü gibi konularda düzenlemeler içerir. Bu düzenlemeyle kentsel dönüşüm kararı için öngörülen üçte iki çoğunluk zorunluluğu, salt çoğunluk (%50+1) olarak revize edilmiştir.

Karara katılmayan maliklere, alınan kararın detaylarını içeren teklif, noter aracılığıyla veya ilgili muhtarlıkta 15 gün süreyle ilan edilerek bildirilir. Bu süre içinde karara katılmaları veya sözleşmeyi imzalamaları istenir. Sürenin sonunda katılmayanların hisseleri için satış heyeti tarafından belirlenen rakam üzerinden satış işlemi gerçekleştirilir. Satış bedeline itiraz hâlinde uyuşmazlık mahkemeye taşınabilir; mahkemece belirlenen bedelin satış rakamından yüksek olması durumunda aradaki fark, hisseyi satın alan tarafça eski malike ödenir.

6306 sayılı Kanun’da 06.02.2023 tarihinde yapılan değişikliklerin başlıcaları şunlardır:

• Riskli yapıların tespitinden sonra tahliye ve yıkım süreçleri düzenlenmiş; bu süreçlerde kolluk müdahalesi ve yazılı izinle kapı açılması gibi hususlara yer verilmiştir.
• Kentsel dönüşüm sürecinde mali yardımlar yapılması öngörülmüştür.
• Tebligat esasları yeniden düzenlenmiş; tebligatların e-Devlet üzerinden yapılması ve muhtarlıklarda ilan edilmesi öngörülmüştür.
• Riskli yapı tespiti, Kentsel Dönüşüm Başkanlığı tarafından da yapılabilir hâle gelmiştir.
• Kentsel dönüşüm kararlarına ve imar planlarına karşı itiraz süreçleri düzenlenmiştir.
• Yapı ve iskân ruhsatı süreçleri hızlandırılmıştır.
• Riskli yapılara ilişkin masrafların mülk sahiplerince karşılanması düzenlenmiş, paylı mülkiyet bakımından çözümler getirilmiştir.
• Rezerv alan tanımı genişletilmiş; kentsel dönüşümle arsa hâline gelen taşınmazlarda ortaklığın giderilmesi davası açılabilmesi sağlanmıştır.

Rezerv Yapı Alanları

Kentsel dönüşüm süreçlerinde en çok tartışılan konulardan biri rezerv yapı alanlarıdır. Bu alanlar, kentsel dönüşüm projeleri için ayrılan ve ileride yapılaşma potansiyeli bulunan bölgeleri ifade eder. Bu alanların belirlenmesi ve kullanılmasında adil ve şeffaf bir yönetim önem taşır.

Mülkiyet Hakları ve Güvenceler

Kentsel dönüşüm süreçlerinde en çok gündeme gelen konulardan biri mülkiyet haklarıdır. Yapılan düzenlemelerin vatandaşların mülkiyet haklarına zarar vermemesi ve adil şekilde uygulanması önem taşır. 6306 sayılı Kanun, kamulaştırma süreçlerini düzenlerken hak sahiplerinin haklarını gözetecek şekilde tasarlanmıştır.

Kentsel Dönüşüm Sürecindeki Hukuki Konular

6306 sayılı Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Kanun kapsamında öne çıkan başlıca hukuki konular şunlardır:

• Proje Başvuru Süreçleri: Kentsel dönüşüm projelerine başvuru sürecinde izlenecek adımlar ve yasal çerçeve.
• İmar Planlarına İtiraz: İmar planlarına karşı itiraz yolları ve süreleri.
• Tapu İşlemleri: Tapu kayıtlarının güncellenmesi ve mülkiyet haklarının korunması.
• Uyuşmazlıkların Çözümü: Tazminat hesaplamaları, taşınmaz değerlemeleri ve hak sahipleri arasındaki uyuşmazlıkların hukuki yollarla çözümü.

Sonuç

Kentsel dönüşüm, deprem gibi doğal afetlerin etkilerini azaltmak ve şehirleri güvenli, yaşanabilir kılmak bakımından önem taşıyan bir süreçtir. Sürecin adil, şeffaf ve toplumsal uzlaşı içinde yürütülmesi ile mevcut yasal düzenlemelerin etkin uygulanması, kentsel dönüşümün başarısını belirleyen temel faktörlerdir.