Kira Geliri Cezası: Tarhiyat, Dava ve Danıştay Kararları

Özetle: Kira geliri cezası, beyan edilmeyen veya eksik beyan edilen kira geliri nedeniyle vergi dairesinin yaptığı cezalı gelir vergisi tarhiyatıdır. Vergi ve ceza ihbarnamesinin tebliğini izleyen günden başlayarak otuz gün içinde vergi mahkemesinde dava açılabilir. Danıştay; platform üzerinden yapılan kısa süreli kiralamanın tek başına ticari kazanç sayılmasını, emsal kira bedelinin kanundaki ölçüt yerine taşınmazın rayiç değeri üzerinden hesaplanmasını ve emsal kira bedeli araştırılmadan ihbar ekindeki sözleşmelere dayanılmasını hukuka uygun bulmamıştır. Buna karşılık yoklama tutanağıyla tespit edilen kira tutarına dayanan takdir dayanaksız sayılmamıştır.

Bu yazıda kira geliri cezası doğuran başlıca durumları, emsal kira bedeli esasını, Danıştay kararlarında öne çıkan ölçütleri ve dava ile uzlaşma sürelerini ele alıyoruz. Beyanname düzenleme tekniği, götürü ve gerçek gider indirimi, izaha davet ve pişmanlık, işyeri kiralarında stopajın ayrıntısı, turizm amaçlı kiralamada izin belgesi rejimi ile kesinleşen borç için düzenlenen ödeme emrine karşı dava yazının kapsamı dışındadır.

Kira Geliri Cezası Hangi Durumlarda Kesilir?

Kira geliri, 193 sayılı Gelir Vergisi Kanunu‘nda gayrimenkul sermaye iradı olarak vergilendirilir. Vergilendirilecek tutarın nasıl belirleneceği Kanun’un 72. maddesinde gösterilmiştir:

“Gayrimenkul sermaye iratlarında, gayrisafi hasılat, 70 inci maddede yazılı mal ve hakların kiraya verilmesinden bir takvim yılı içinde o yıla veya geçmiş yıllara ait olarak nakten veya aynen tahsil edilen kira bedellerinin tutarıdır.”

Hüküm tahsil esasını benimser: vergilendirilen, sözleşmede yazan değil fiilen tahsil edilen kiradır. Ayın olarak tahsil edilen kiralar emsal bedeli ile paraya çevrilir; gelecek yıllara ait olup peşin tahsil olunan kiralar ilgili bulundukları yılların hasılatı sayılır. Şu kadar ki ölüm ve memleketi terk hallerinde, mükellefiyetin kalktığı tarihi takip eden zamanlara ait olmak üzere peşin tahsil olunan kiralar mükellefiyetin kalktığı dönemin hasılatı sayılır. Kanun bazı halleri tahsil hükmünde kabul eder: kiraya verenin bilgisi dahilinde adına kamu müessesesine, icra dairesine, bankaya, notere veya postaya para yatırılması, kira alacağının başka bir şahsa temliki ve kiracısına olan borcu ile takası. Temlikin ivazlı olup olmadığına bakılmaz ve ivazlı temliklerde ivazın tahsil şartı aranmaz. Yabancı parayla yapılan ödemeler ödeme gününün borsa rayici ile, borsada rayici yoksa Bakanlıkça tespit edilecek kur üzerinden Türk parasına çevrilir.

Tahsil esası mükellefin lehine işleyen bir kuraldır; ancak kiranın tahsil edilemediğini ileri süren mükellefin bunu ihtarname, icra takibi veya dava gibi belgelerle ortaya koyması, emsal kira bedeli üzerinden yapılacak bir tarhiyata karşı savunmasını güçlendirir.

Konut kiralarında Kanun’un 21. maddesi bir istisna tanır: binaların mesken olarak kiraya verilmesinden bir takvim yılı içinde elde edilen hasılatın 2026 yılı için 58.000 TL’si gelir vergisinden müstesnadır. Ancak istisna beyana bağlıdır:

“İstisna haddi üzerinde hasılat elde edilip beyan edilmemesi veya eksik beyan edilmesi halinde, bu istisnadan yararlanılamaz.”

Aynı maddeye göre ticari, zirai veya mesleki kazancını yıllık beyanname ile bildirmek zorunda olanlar ile istisna haddinin üzerinde hasılat elde edenlerden, beyanı gerekip gerekmediğine bakılmaksızın ücret, menkul sermaye iradı, gayrimenkul sermaye iradı ile diğer kazanç ve iratlarının gayrisafi tutarları toplamı tarifenin üçüncü diliminde ücret gelirleri için yer alan tutarı aşanlar da bu istisnadan faydalanamaz. İstisnanın koşulları GVK madde 21 mesken kira istisnası yazımızda ayrıca incelenmiştir. Uygulamada kira geliri cezası çoğunlukla üç durumda gündeme gelir: kira gelirinin hiç beyan edilmemesi, kira bedelinin gerçeğinden düşük beyan edildiğinin ileri sürülmesi ve bedelsiz ya da düşük bedelle kullandırılan taşınmaz için emsal kira bedeli üzerinden tarhiyat yapılması.

Emsal Kira Bedeli Üzerinden Kesilen Kira Geliri Cezası

Emsal kira bedeli esası Kanun’un 73. maddesinde düzenlenmiştir:

“Kiraya verilen mal ve hakların kira bedelleri emsal kira bedelinden düşük olamaz. Bedelsiz olarak başkalarının intifaına bırakılan mal ve hakların emsal kira bedeli, bu mal ve hakların kirası sayılır. Bina ve arazide emsal kira bedeli, yetkili özel mercilerce veya mahkemelerce takdir veya tespit edilmiş kirası, bu suretle takdir veya tespit edilmiş kira mevcut değilse Vergi Usul Kanununa göre belirlenen vergi değerinin % 5’idir.”

Bina ve arazi dışındaki mal ve haklarda emsal kira bedeli, maliyet bedelinin, bu bedel bilinmiyorsa Vergi Usul Kanunu’nun servetlerin değerlenmesi hakkındaki hükümlerine göre belli edilen değerin %10’udur. Madde, şu hallerde emsal kira bedeli esası uygulanmaz diyerek dört istisna sayar:

• Boş kalan gayrimenkullerin muhafazaları maksadıyla bedelsiz olarak başkalarının ikametine bırakılması.
• Binaların mal sahiplerinin usul, füru veya kardeşlerinin ikametine tahsis edilmesi. Bunlardan her birinin ikametine birden fazla konut tahsis edilmişse bu konutların yalnız birisi hakkında emsal kira bedeli hesaplanmaz; kardeşler evli ise eşlerden sadece biri için emsal kira bedeli hesaplanmaz.
• Mal sahibi ile birlikte akrabaların da aynı evde veya dairede ikamet etmesi.
• Genel bütçeye dahil daireler ve katma bütçeli idareler, il özel idareleri ve belediyeler ile diğer kamu kurum ve kuruluşlarınca yapılan kiralamalar.

Emsal kira bedelinin nasıl belirleneceği konusunda aşağıdaki kararda kanun metnindeki ölçüt esas alınmıştır. Uyuşmazlıkta takdir komisyonu, bir ticaret mahkemesi dosyasındaki bilirkişi raporunda belirlenen rayiç değerin %5’ini emsal kira bedeli kabul ederek matrah takdir etmiş, vergi mahkemesi de davayı reddetmişti. Danıştay 4. Dairesi, 12.05.2011 tarihli, E.2010/705, K.2011/3658 sayılı kararıyla davacının temyizini kabul ederek mahkeme kararını bozmuş ve şu gerekçeye dayanmıştır:

“Kanun’da emsal kira bedeli olarak gayrimenkullerin rayiç değeri değil, mahkemelerce veya yetkili özel mercilerce takdir veya tespit edilen kira bedeli, bu yoksa vergi değerinin %5 inin esas alınacağı belirtildiğinden, bu raporun matrah takdirine dayanak olarak alınmasına hukuken olanak bulunmamaktadır.”

Buna göre idarenin elinde mahkemece ya da yetkili mercilerce takdir edilmiş bir kira bulunmuyorsa başvurabileceği ölçüt vergi değerinin %5’idir; taşınmazın piyasa değerini gösteren bir rapor bu ölçütün yerine geçemez. Karar 2011 tarihlidir; dayandığı fıkra o tarihten sonra değiştirilmemiştir.

Kira bedelinin düşük gösterildiği iddiası yalnız kiraya veren bakımından değil, kira ödemesinden stopaj yapmakla yükümlü kiracı bakımından da tarhiyat doğurur ve aynı ölçüt uygulanır. Danıştay Vergi Dava Daireleri Kurulu’nun 09.06.2021 tarihli, E.2019/1400, K.2021/858 sayılı kararında, bir ihbar dilekçesi üzerine kiracı adına stopaj tarhiyatı yapılmıştı. Kurul, idarenin temyiz istemini oyçokluğuyla reddederken şu sonuca varmıştır:

“yukarıda belirtilen araştırma yapılıp emsal kira bedeli tespit edilmeden, ihbar dilekçesi ekinde yer alan kira sözleşmeleri ile davacı tarafından kiralanan diğer bir taşınmaza ilişkin sulh protokolü ve ibranamedeki kira bedelleri emsal kira bedeli kabul edilerek yapılan cezalı tarhiyatta hukuka uygunluk bulunmamaktadır.”

Kurul ayrıca, kiracının mülk sahibine stopaja tabi tutulan bedelden daha yüksek bir ödeme yaptığı konusunda bir tespit bulunmadığını da belirtmiştir. Karardaki karşı oy, ısrar kararının bozulması gerektiği yönündedir. Emsal kira bedeli esasının genel işleyişi için vergilendirmede emsal kira bedeli uygulaması yazımıza bakılabilir.

Kısa Süreli Kiralamada Kira Geliri Ticari Kazanç Sayılabilir mi?

Gelir Vergisi Kanunu’nun 37. maddesine göre her türlü ticari ve sınai faaliyetlerden doğan kazançlar ticari kazançtır. Taşınmazını çevrim içi platformlar üzerinden günlük veya haftalık kiraya verenler bakımından idare, bu hükme dayanarak geliri ticari kazanç sayıp hem gelir vergisi tarhiyatı yapmakta hem de belge düzenine ilişkin cezalar kesebilmektedir. Danıştay 3. Dairesi’nin 19.11.2024 tarihli, E.2023/5053, K.2024/5994 sayılı kararında, iki taşınmazını bir platform aracılığıyla kiraya veren davacı adına bu gerekçeyle tarhiyat yapılmış ve özel usulsüzlük cezası kesilmişti. Daire ölçütü şöyle koymuştur:

“Davacının söz konusu gayrimenkullerinin kiraya verilmesinden elde ettiği gelirinin ticari kazanç olarak değerlendirilebilmesi için kiralamanın otel apart veya pansiyon işletmeciliği gibi ticari bir organizasyon dahilinde yapılması ve kahvaltı, yemek, ütü, günlük temizlik gibi bir takım hizmetleri de içermesi gerekmektedir.”

Daire, böyle bir ticari organizasyon bulunmaksızın taşınmazların platform üzerinden günlük, haftalık veya aylık kiraya verilmesinin kazancın gayrimenkul sermaye iradı niteliğini değiştirmeyeceğini belirterek, tarhiyatı ve cezayı kaldıran mahkeme kararlarını sonucu itibarıyla yerinde bulmuş ve idarenin temyiz istemini reddetmiştir. Turizm amaçlı kiralamanın vergisel çerçevesi için konutların turizm amaçlı kiralanması ve vergilendirme yazımıza bakılabilir.

İdarenin Tespiti Hangi Halde Yeterli Görülüyor?

Kira tutarı idarece usulüne uygun biçimde tespit edilmişse takdir komisyonu kararına dayalı tarhiyat ayakta kalabilmektedir. Danıştay Vergi Dava Daireleri Kurulu’nun 13.11.2019 tarihli, E.2019/181, K.2019/918 sayılı kararı, kiracının stopaj yükümlülüğüne ilişkin bir uyuşmazlıkta verilmiştir. Vergi mahkemesi, takdirin dayanağı bulunmadığı gerekçesiyle tarhiyatları kaldırma kararında ısrar etmişti. Kurul, idarenin temyizini kabul ederek ısrar kararını oyçokluğuyla bozmuştur:

“Olayda, takdir komisyonunca belirlenen aylık kira tutarlarının, 30/10/2007 tarihli yoklama tutanağı ile tespit edilen kira tutarından düşük olduğu dikkate alındığında takdir komisyonu kararının dayanağının bulunmadığından söz edilemeyecektir.”

Bu nedenle kira geliri cezasına karşı açılacak davada ilk bakılacak husus, idarenin kira tutarını hangi belgeyle tespit ettiğidir. Yoklama tutanağı, kiracı beyanı veya banka kaydı gibi somut bir tespit varsa savunma bu tespitin içeriğine yönelmeli; yalnız ihbar, rayiç değer veya varsayım varsa tarhiyatın dayanağı tartışılmalıdır.

Kira Geliri Cezasına Karşı Dava Süresi ve Uzlaşma

Dava süresi 2577 sayılı İdari Yargılama Usulü Kanunu’nun (İYUK) 7. maddesinde düzenlenmiştir: dava açma süresi, özel kanunlarında ayrı süre gösterilmeyen hallerde vergi mahkemelerinde otuz gündür ve vergi uyuşmazlıklarında tebliğ yapılan hallerde tebliğin yapıldığı tarihi izleyen günden başlar. Adresi belli olmayanlara ilan yoluyla bildirim yapılmışsa süre, özel kanununda aksine bir hüküm bulunmadıkça son ilan tarihini izleyen günden itibaren on beş gün sonra işlemeye başlar.

Tarhiyattan sonra uzlaşma da mümkündür; ancak kapsamı 7524 sayılı Kanun’dan sonra daralmıştır. Vergi Usul Kanunu’nun (VUK) ek 1. maddesinin güncel metnine göre idare, ikmalen, re’sen veya idarece tarh edilen vergilere ilişkin vergi ziyaı cezalarının tahakkuk edecek miktarları konusunda mükellefle uzlaşabilir; vergi aslı uzlaşmanın konusu değildir. Bunun için mükellefin, vergi ziyaına kanun hükümlerine yeterince nüfuz edememekten ya da VUK m.369’da yazılı yanılmadan kaynaklandığını, vergi hatası veya maddi hata bulunduğunu ya da yargı kararları ile idarenin görüş farklılığı olduğunu ileri sürmesi gerekir. VUK m.359’da yazılı fiillerle vergi ziyaına sebebiyet verilmesi halinde kesilen ceza, bu fiillere iştirak edenlere kesilen ceza ve VUK m.370’in (b) fıkrası kapsamında ön tespite ilişkin yazı tebliğ edilenlere kesilen ceza uzlaşma kapsamı dışındadır. Uzlaşma talebi vergi ihbarnamesinin tebliğ tarihinden itibaren otuz gün içinde yapılır; uzlaşma vaki olmaz veya temin edilemezse yeniden uzlaşma talebinde bulunulamaz. Uzlaşmanın vaki olmadığına dair tutanağa idarenin nihai teklifi yazılır ve mükellef dava açma süresinin sonuna kadar teklif edilen cezayı kabul ettiğini yazılı olarak bildirirse uzlaşma sağlanmış sayılır.

VUK ek 7. maddeye göre süresi içinde uzlaşma talep eden mükellef, uzlaşma talep ettiği ceza için ancak uzlaşma vaki olmadığı takdirde dava açma yoluna gidebilir. Aynı ceza için uzlaşma talebinden önce dava açılmışsa dava, uzlaşma işlemi sonuca bağlanmadan vergi mahkemesince incelenmez; herhangi bir sebeple incelenip karara bağlanırsa bu karar hükümsüz sayılır ve uzlaşma vaki olmazsa durdurulan davanın görülmesine, vergi dairesinin bildirimi üzerine devam olunur. Uzlaşma vaki olmazsa mükellef kesilen cezaya, uzlaşmanın vaki olmadığına dair tutanağın kendisine tebliğinden itibaren dava açabilir; dava açma süresi bitmiş veya 15 günden az kalmış ise bu süre tutanağın tebliği tarihinden itibaren 15 gün olarak uzar. Bu uzama yalnız cezaya ilişkindir: vergi aslına karşı otuz günlük dava süresi uzlaşma görüşmeleri sürerken de işler. Uzlaşmanın ayrıntıları için tarhiyat sonrası uzlaşma yazımıza bakılabilir.

Kira Geliri Cezası İçin Kontrol Listesi

Kira geliri cezası tebliğ edildiğinde şu hususların tespiti yararlı olur:

• İhbarnamenin tebliğ tarihi ve otuz günlük dava süresinin son günü; uzlaşma talep edilecekse vergi aslı için sürenin ayrıca izlenmesi.
• Tarhiyatın fiilen tahsil edilen kiraya mı, emsal kira bedeline mi dayandığı.
• Emsal kira bedeli kullanılmışsa bunun mahkeme veya yetkili mercilerce takdir edilmiş bir kiraya ya da vergi değerinin %5’ine dayanıp dayanmadığı; taşınmazın emsal kira bedeli uygulanmayan hallerden birine girip girmediği.
• İdarenin kira tutarını hangi belgeyle tespit ettiği.
• Kiralamanın ticari kazanç sayıldığı hallerde ticari bir organizasyonun ve ek hizmetlerin bulunup bulunmadığı.

Sık Sorulan Sorular

Kira geliri cezası için dava kaç gün içinde açılır?

Vergi ve ceza ihbarnamesinin tebliğini izleyen günden başlayarak otuz gün içinde vergi mahkemesinde dava açılır. Uzlaşma talebi yalnız ceza bakımından sonuç doğurur; vergi aslı için otuz günlük süre işlemeye devam eder.

Akrabama bedelsiz oturttuğum ev için kira geliri cezası kesilebilir mi?

Binaların mal sahibinin usul, füru veya kardeşlerinin ikametine tahsis edilmesi halinde emsal kira bedeli esası uygulanmaz. Aynı kişinin ikametine birden fazla konut tahsis edilmişse bu konutların yalnız biri bu kapsamdadır. Bu haller dışında bedelsiz kullandırılan taşınmazın emsal kira bedeli kira sayılır.

Emsal kira bedeli nasıl hesaplanır?

Bina ve arazide emsal kira bedeli, yetkili özel mercilerce veya mahkemelerce takdir veya tespit edilmiş kiradır; böyle bir kira yoksa vergi değerinin %5’idir. Danıştay 4. Dairesi, taşınmazın rayiç değerini gösteren bilirkişi raporunun matrah takdirine dayanak alınamayacağına karar vermiştir.

Evimi platform üzerinden günlük kiraya veriyorum, gelirim ticari kazanç sayılır mı?

Danıştay 3. Dairesi, otel, apart veya pansiyon işletmeciliği gibi ticari bir organizasyon ve kahvaltı, temizlik gibi ek hizmetler bulunmadıkça platform üzerinden günlük veya haftalık kiralamanın gelirin gayrimenkul sermaye iradı niteliğini değiştirmeyeceğine karar vermiştir.

Kira gelirini beyan etmeyen mesken kira istisnasından yararlanabilir mi?

Hayır. Gelir Vergisi Kanunu’na göre istisna haddi üzerinde hasılat elde edilip beyan edilmemesi veya eksik beyan edilmesi halinde mesken kira istisnasından yararlanılamaz.

Sonuç

Kira geliri cezası uyuşmazlıklarında belirleyici olan, idarenin kira tutarını nasıl tespit ettiğidir. Kanun tahsil esasını benimser ve emsal kira bedelini belirli ölçütlere bağlar; Danıştay da rayiç değer raporuna, araştırılmamış ihbar eklerine veya yalnız kiralama biçimine dayanan tarhiyatları hukuka uygun bulmamıştır. Usulüne uygun bir yoklama tespiti bulunan hallerde ise takdir dayanaksız sayılmamaktadır. İhbarname tebliğ edildiğinde otuz günlük dava süresi, uzlaşmanın yalnız cezayı kapsadığı da dikkate alınarak hemen hesaplanmalı; tarhiyatın dayanağı bir vergi avukatı ile birlikte değerlendirilmelidir.