Arsa Payının Düzeltilmesi Davası

Arsa Payının Düzeltilmesi Davası

Arsa payı, kat mülkiyetine veya kat irtifakına tabi taşınmazlarda, her bir bağımsız bölüme düşen arsa üzerindeki mülkiyet payını ifade eder. Arsa payının doğru belirlenmesi, kat maliklerinin hak ve yükümlülüklerini doğrudan etkilediği için büyük önem taşır. Arsa payının düzeltilmesi davası, mevcut arsa paylarının hatalı veya adaletsiz bir şekilde belirlendiği durumlarda, bu orantısızlığın giderilmesi amacıyla açılan bir dava türüdür. Bu dava, özellikle kentsel dönüşüm süreçlerinde, gayrimenkul değerlerindeki değişimlerde ve miras yoluyla intikal eden mülkiyetlerde sıklıkla gündeme gelmektedir.

Giriş

Günümüzde şehirlerdeki nüfus yoğunluğunun artmasıyla birlikte, mevcut arsa kaynaklarının etkin kullanımı ve binalardaki bağımsız bölümler üzerinde ayrı mülkiyet haklarının kurulması kaçınılmaz hale gelmiştir. Kat mülkiyeti, bağımsız bölümler üzerinde kurulan özel bir mülkiyet türü olup, arsa payı ve ana gayrimenkuldeki ortak yerlerle bağlantılıdır. Bu nedenle, arsa payının doğru belirlenmesi, kat maliklerinin haklarını korumak ve gelecekteki olası anlaşmazlıkları önlemek açısından kritik bir öneme sahiptir.

Arsa Payı Kavramı ve Önemi

Arsa payı, bir binanın üzerinde bulunduğu arsanın, bağımsız bölümlere tahsis edilen oranıdır. Bu oran, bağımsız bölümlerin değerleri dikkate alınarak belirlenir ve kat mülkiyetinin temel unsurlarından birini oluşturur. Arsa payı, kat maliklerinin yönetimde söz sahibi olma, ortak giderlere katılma ve yapının yeniden inşa edilmesi durumunda elde edilecek haklar üzerinde belirleyici bir role sahiptir. Bu nedenle, arsa payının adil ve doğru bir şekilde belirlenmesi, mülkiyet hakkının korunması ve kat malikleri arasındaki ilişkilerin sağlıklı yürütülmesi için hayati öneme sahiptir.

Arsa Payının Belirlenmesinde Dikkate Alınan Hususlar

Arsa payının belirlenmesinde, bağımsız bölümlerin değerini etkileyen çeşitli faktörler göz önünde bulundurulur. Kat Mülkiyeti Kanunu (KMK) madde 3/2’ye göre, bağımsız bölümlerin konumu ve büyüklükleri temel kriterlerdir. Ancak, arsa payının belirlenmesinde sadece bu iki ölçüt yeterli değildir. Bağımsız bölümün;

• Konumu: Binadaki konumu, cephesi ve manzarası gibi unsurlar.
• Büyüklüğü: Metrekare cinsinden alanı.
• Kullanım Amacı: Konut, işyeri veya depo gibi farklı kullanım amaçları.
• Niteliği: Lüks, standart veya ekonomik sınıf gibi nitelikleri.
• Güneşlenme Durumu: Güneşten faydalanma süresi.
• Dış Etkenlerden Etkilenme Oranı: Gürültü, trafik veya diğer çevresel faktörlerden etkilenme durumu.

gibi unsurlar da dikkate alınmalıdır.

Arsa Payının Düzeltilmesi Davasının Hukuki Niteliği

Arsa payının düzeltilmesi davası, mülkiyet hakkına dayanan ayni bir davadır. Bu dava, tapu sicilindeki yanlış veya eksik bilgilerin düzeltilmesini amaçlar ve tapu sicilinin aleniyeti ilkesi gereği, herkese karşı ileri sürülebilir. Arsa payının hatalı belirlenmesi, tapu sicilinde yolsuz bir tescil meydana getirir ve bu durum, mülkiyet hakkının ihlali anlamına gelir. Bu nedenle, arsa payının düzeltilmesi davası, yolsuz tescilin düzeltilmesi davası niteliğindedir.

Arsa Payının Düzeltilmesi Davasının Şartları

Arsa payının düzeltilmesi davasının açılabilmesi için belirli şartların sağlanması gerekmektedir. Bu şartlar, hem olumlu hem de olumsuz şartlar olarak sınıflandırılabilir:

Olumlu Şartlar:

• Arsa Payının Hatalı Belirlenmiş Olması: Arsa payının, bağımsız bölümün değeriyle orantılı olmaması.
• Kat İrtifakı veya Kat Mülkiyetinin Devam Ediyor Olması: Kat mülkiyeti veya kat irtifakı ilişkisinin devam etmesi.
• Talep: Davacının, arsa payının düzeltilmesini talep etmesi.

Olumsuz Şart:

• Kat Mülkiyetinin Mahkeme Kararıyla Kurulmamış Olması: Eğer kat mülkiyeti mahkeme kararıyla kurulmuşsa, arsa payının düzeltilmesi davası açılamaz.

Arsa Payının Düzeltilmesi Davasında Süre

Arsa payının düzeltilmesi davası, herhangi bir zamanaşımı veya hak düşürücü süreye tabi değildir. Mülkiyet hakkına dayanan bu dava, hakkın niteliği gereği her zaman açılabilir. Ancak, davanın açılmasında dürüstlük kuralına uyulması önemlidir. Uzun süre dava açılmaması ve bu durumun diğer kat maliklerinde haklı bir güven oluşturması halinde, davanın açılması dürüstlük kuralına aykırı olabilir.

Arsa Payının Düzeltilmesi Davasında Dürüstlük Kuralı

Her hak gibi, arsa payının düzeltilmesi davası açma hakkı da dürüstlük kuralına uygun olarak kullanılmalıdır. Dürüstlük kuralı, bir kimseden dürüst, makul bir insandan beklenebilecek davranışlarda bulunmayı gerektirir. Bu kurala göre, herkes hukukun sağladığı hakları veriliş amacına uygun olarak kullanmak zorundadır. Örneğin, arsa payı eksik belirlenmiş bir bağımsız bölüm malikinin, uzun yıllar boyunca eşit oranda giderlere katılması ve haklardan yararlanması durumunda, sonradan arsa payının düzeltilmesi davası açması dürüstlük kuralına aykırı olabilir.

Arsa Payının Düzeltilmesi Davasının Tarafları

Arsa payının düzeltilmesi davasında davacı, arsa payının hatalı olduğunu iddia eden kat maliki veya kat irtifakı sahibidir. Davalı ise, davacı dışındaki diğer kat malikleri veya kat irtifakı sahipleridir. Çünkü dava sonucunda arsa payı oranları değişebileceğinden, diğer kat maliklerinin veya kat irtifakı sahiplerinin davayı takip etmeleri önemlidir. Kiracılar, yöneticiler veya diğer ayni hak sahiplerinin dava açma veya davalı olma ehliyetleri bulunmamaktadır.

Arsa Payının Düzeltilmesi Davasının Kentsel Dönüşüm Sürecindeki Rolü

Kentsel dönüşüm, riskli veya ekonomik ömrünü tamamlamış yapıların yenilenmesi ve iyileştirilmesi sürecidir. Bu süreçte, arsa paylarının doğru belirlenmesi, maliklerin haklarını korumak ve adil bir paylaşım sağlamak açısından büyük önem taşır. Özellikle 6306 sayılı Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Kanun, kentsel dönüşüm projelerinde arsa paylarının yeniden düzenlenmesini gerekli kılabilir.

Kentsel dönüşüm sürecinde, arsa paylarının düzeltilmesi davası aşağıdaki açılardan önem taşır:

• Maliklerin Haklarının Korunması: Arsa paylarının adil bir şekilde belirlenmesi, maliklerin karar alma süreçlerine etkin bir şekilde katılabilmelerini sağlar.
• Adil Paylaşımın Sağlanması: Yeniden inşa edilen binalarda, bağımsız bölümlerin değerleri değişebilir. Bu durumda, arsa paylarının güncellenmesi, adil bir paylaşımın sağlanmasına yardımcı olur.
• Anlaşmazlıkların Önlenmesi: Arsa paylarının hatalı belirlenmesi, kat malikleri arasında anlaşmazlıklara yol açabilir. Arsa payının düzeltilmesi davası, bu tür anlaşmazlıkların önüne geçilmesine katkı sağlar.

Yıkımdan Sonra Arsa Payının Düzeltilmesi Davası Açılabilir mi?

Yapının yıkılmasıyla kat mülkiyeti veya kat irtifakı sona erdiğinden, yıkımdan sonra KMK uygulanamayacağından arsa payının düzeltilmesi davası açılamayacağı yönünde görüşler bulunmaktadır. Ancak, 6306 sayılı Kanun’un 6/1. maddesindeki “önceki vasfı ile değerlemede bulunularak” ifadesinden yola çıkarak, yapının yıkımından sonra da malikler tarafından dava açılabileceği düşünülmektedir. Bu durumda, mahkeme yıkılan yapının önceki değerini dikkate alarak arsa paylarını yeniden belirleyebilir.

Arsa Payının Düzeltilmesi Davasında İyiniyetin Rolü (TMK 1023)

Türk Medeni Kanunu (TMK) madde 1023, tapu siciline güvenerek iyiniyetle ayni hak kazanan üçüncü kişilerin bu kazanımını korur. Ancak, arsa payının düzeltilmesi davasında, TMK 1023’ün uygulanabilirliği tartışmalıdır. Bir görüşe göre, arsa payının hatalı belirlenmesi durumunda, bu hataya güvenerek bağımsız bölüm satın alan üçüncü kişiler iyiniyetli sayılamazlar ve arsa payının düzeltilmesi davasına karşı hak iddia edemezler. Çünkü, arsa payının bağımsız bölümün değeriyle orantılı olması gerektiği ilkesi, herkes tarafından bilinmesi gereken bir husustur.

Arsa Payı Düzeltilmesi Davasında Yetkili ve Görevli Mahkeme

Arsa payının düzeltilmesi davasında görevli mahkeme, Sulh Hukuk Mahkemesi’dir. Yetkili mahkeme ise, taşınmazın bulunduğu yer mahkemesidir.

Arsa Payının Düzeltilmesi Davası Sonucunda Verilen Kararın Etkileri

Arsa payının düzeltilmesi davası sonucunda verilen karar, kesinleştiği andan itibaren tüm kat maliklerini bağlar. Mahkeme kararıyla belirlenen yeni arsa payları, tapu siciline tescil edilir ve bu tescil, ayni hak değişikliği yaratır. Arsa paylarının yeniden düzenlenmesi, kat maliklerinin yönetimdeki oy haklarını, ortak giderlere katılma oranlarını ve yapının yeniden inşa edilmesi durumunda elde edilecek haklarını etkiler.

Kentsel Dönüşüm Sürecinde Alınan Kararların Hukuki Niteliği

Kentsel dönüşüm sürecinde, yapı malikleri tarafından alınan kararların usulüne uygun olması ve çoğunluğun sağlanması gerekmektedir. 6306 sayılı Kanun’un 6/1. maddesi, maliklerin arsa payları oranında söz sahibi olabildiklerini belirtir. Bu nedenle, arsa paylarının adil bir şekilde belirlenmesi, maliklerin karar alma süreçlerine etkin bir şekilde katılabilmeleri için kritik öneme sahiptir.

Sonuç

Arsa payının düzeltilmesi davası, kat mülkiyeti hukukunun önemli bir parçasıdır ve kat maliklerinin haklarını korumak için önemli bir hukuki araçtır. Özellikle kentsel dönüşüm süreçlerinde, arsa paylarının doğru belirlenmesi, maliklerin haklarını güvence altına alarak daha adil ve sürdürülebilir projelerin ortaya çıkmasına katkı sağlayabilir. Bu nedenle, arsa payının düzeltilmesi davası, gayrimenkul sahipleri ve yatırımcılar tarafından bilinmesi gereken önemli bir konudur.