Riskli Yapı Yıkım Süreci ve Hukuki Sonuçları

Riskli Yapı Yıkım Süreci ve Hukuki Sonuçları: Kentsel Dönüşümde Bilmeniz Gerekenler

Türkiye’de kentsel dönüşüm, özellikle deprem riski taşıyan bölgelerde, yapıların yenilenmesi ve daha güvenli yaşam alanları oluşturulması amacıyla büyük önem taşımaktadır. Bu süreçte, riskli yapıların tespiti, yıkımı ve sonrasındaki hukuki süreçler, mülk sahipleri ve diğer ilgili taraflar için kritik öneme sahiptir. Bu makalede, riskli yapı yıkım sürecini ve bu sürecin hukuki sonuçlarını detaylı bir şekilde inceleyeceğiz.

Riskli Yapı Tespiti ve İtiraz Süreci

Bir yapının riskli olarak tespit edilmesi, 6306 sayılı Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Kanun kapsamında gerçekleştirilir. Bu tespit, genellikle Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanlığı tarafından yetkilendirilen kurumlarca yapılır. Riskli yapı tespiti sonrasında, ilgili yapı maliklerine tebligat gönderilir ve bu tespite itiraz etme hakkı tanınır.

• İtiraz Süreci: Riskli yapı tespitine itiraz, tebligat tarihinden itibaren belirli bir süre içinde yapılmalıdır. İtirazlar, teknik bir heyet tarafından değerlendirilir ve heyetin kararı kesin niteliktedir. İtirazın reddedilmesi durumunda, riskli yapı tespiti kesinleşir ve yıkım süreci başlar.

Yıkım Kararı ve Maliklerin Hakları

Riskli yapı tespitinin kesinleşmesiyle birlikte, yapının yıkılması için maliklere tebligat yapılır ve yıkım için süre verilir. Bu süre, genellikle doksan günü aşmamak üzere belirlenir. Maliklere tanınan bu süre içinde yapıyı kendilerinin yıkması beklenir.

• Anlaşma Yolu: 6306 sayılı Kanun’un 5/1. maddesi, riskli yapıların yıkımında öncelikle maliklerle anlaşma yoluna gidilmesini öngörür. Anlaşma sağlanması durumunda, maliklere geçici konut veya işyeri tahsisi, kira yardımı ve yapım için yardım yapılabilir.
• Yıkım Süresi: Maliklere verilen süre içinde yapının yıkılmaması durumunda, yıkım işlemleri ilgili idare tarafından gerçekleştirilir. İdare, yıkım öncesinde maliklere yapının yıktırılacağını ve tahliye edilmesi gerektiğini bildirir.

Tahliye Süreci ve İdari İşlemler

Yıkım kararı kesinleşen riskli yapıların tahliye süreci, maliklerin ve diğer hak sahiplerinin (kiracılar, sınırlı ayni hak sahipleri) haklarını gözeterek yürütülmelidir.

• Tahliye Tebligatı: Malik, riskli yapıda ikamet etmiyorsa, yapıda oturan kiracı veya sınırlı ayni hak sahibine tahliye için tebligat yapıldığını bildirmelidir. Aksi takdirde, tebligat ilgili idare tarafından yapılır.
• Tahliye Süresi: İdare tarafından yapı malikine yapılan tebligatta, riskli yapının tahliyesi ve yıktırılması için doksan günü aşmamak üzere süre verilir. Yapının bu süre içinde tahliye edilmemesi durumunda, idare tarafından otuz günden az olmamak üzere ek bir süre verilir ve zorla tahliye işlemleri başlatılabilir.
• Hizmetlerin Durdurulması: Riskli yapının tahliye edilmemesi durumunda, elektrik, su ve doğal gaz gibi hizmetler ilgili kurum ve kuruluşlardan istenerek durdurulur. Bu, yapının kullanımınıLiving imkansız hale getirerek tahliyeyi hızlandırmayı amaçlar.

Yıkım Masrafları ve Kredi İmkanları

Riskli yapıların yıkım masrafları, genellikle yapı malikleri tarafından karşılanır. Ancak, maliklerin yıkımı gerçekleştirmemesi durumunda, masraflar dönüşüm projeleri özel hesabından karşılanarak, mülki amir tarafından yıkım yapılır veya yaptırılır.

• Yıkım Kredisi: Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanlığı, riskli yapıların yıkımı için maliklere yıkım kredisi verebilmektedir. Bu kredi, dönüşüm projeleri özel hesabından sağlanır ve maliklere finansal destek sunar.
• Kredi Geri Ödemesi: Yıkım kredisinin ilk taksit ödemesi, sözleşmenin imzalandığı aydan itibaren en geç 24 ay sonra yapılabilmektedir. Ancak, kredi tutarının ödenmesinden itibaren bir ay içinde yıkım işleminin yaptırılmaması durumunda, gecikme zammı uygulanarak kredi tahsiline başlanır.
• Yüklenici ile Anlaşma: Uygulamada, yıkım masraflarının müteahhitlerle yapılan anlaşmalarla yükleniciye bırakılması da mümkündür. Bu, maliklerin finansal yükünü hafifleten bir seçenektir.

Yıkım Ruhsatı ve Yıkım İşleminin Gerçekleştirilmesi

Yapıdaki insanların ve eşyaların tahliye edildiği, abonelik hizmetlerinin kapatıldığına ilişkin belgelerle birlikte maliklerin başvurusu üzerine veya idarece tespit yapılması durumunda yıkım ruhsatı düzenlenir. Yıkım ruhsatı, yıkım sorumlusunun belirlenmesiyle birlikte verilir.

• Yıkım Yetkisi: Yıkım işlerini yürütme yetkisi, belediye sınırları içinde ilgili belediyeye, belediye sınırları dışında ise il özel idarelerine aittir. Kentsel Dönüşüm Başkanlığı, gerekli gördüğü durumlarda yıkım işlemlerini bizzat kendisi de yürütebilir.
• Kolluk Kuvvetlerinin Yardımı: Riskli yapıların tespiti, tahliyesi ve yıkılması işlemlerinde kolluk kuvvetlerinden faydalanılır. Kolluk ve diğer kamu görevlilerinin görevlerini yerine getirmemesi durumunda, ceza ve disiplin hükümleri uygulanır.

Yıkım Kararına İtiraz ve Dava Süreci

İdare tarafından alınan yıkım kararına karşı, yapı malikleri tarafından yıkım kararının tebliğinden itibaren otuz gün içinde iptal davası açılması mümkündür. Kiracıların da, yıkım kararıyla menfaatlerinin ihlal edilmesi durumunda dava açma hakları bulunmaktadır.

• Dava Ehliyeti: Danıştay kararlarına göre, yıkımı istenen riskli yapıdaki kiracının yıkım kararıyla güncel menfaatinin ihlal edilmesi sebebiyle iptal davası açmakta hukuki yararı bulunmaktadır.

Yıkım Sonrası Hukuki Durum ve Taşınmazın Değerlendirilmesi

Riskli yapıların yıkılmasından sonra, taşınmazların hukuki niteliği değişerek arsa haline gelir. Bu durumda, taşınmazın nasıl değerlendirileceği konusu önem kazanır.

• Maliklerin Kararı: 6306 sayılı Kanun’un 6/1. maddesi, taşınmazların malikler tarafından değerlendirilmesini esas alır. Ancak, tevhit ve ifraz işlemlerinin maliklerin muvafakati aranmaksızın idare, Kentsel Dönüşüm Başkanlığı veya TOKİ tarafından resen gerçekleştirilebileceği de düzenlenmiştir.
• Değerlendirme Yöntemi: Üzerindeki yapı yıkılan taşınmazın ne şekilde değerlendirileceğine taşınmazın maliklerince karar verilir. Bu karar, yapı maliklerinin olağanüstü yönetim işleri arasında olup, TMK’nin 692/1. maddesine göre oybirliği ile alınması gerekir. Ancak, 6306 sayılı Kanun kapsamında, arsa haline gelen taşınmazın kentsel dönüşüm uygulamalarında nasıl değerlendirileceği hususunda hisseleri oranında paydaşların salt çoğunluğunun kararı yeterli sayılmaktadır.
• Tescil İşlemleri: 6306 sayılı Kanun’un 6. maddesine göre, kat mülkiyeti veya irtifakına tabi yapıların, yıkılmadan önceki niteliklerine göre değerlendirme yapılarak payları oranında tapuda malikler adına tescil edileceğinden bahsedilmektedir. Tescil işlemi maliklerin muvafakati aranmaksızın Kentsel Dönüşüm Başkanlığının talebiyle gerçekleşmektedir.

Arsa Payı Düzeltme Davası

Kat mülkiyetinin kurulduğu aşamadaki bağımsız bölümlere dayanılarak belirlenen arsa payları, yapının fiili durumuna uygun olmayabilmektedir. Bu durumda, malikler tarafından arsa payına ilişkin tapudaki kaydın düzeltilmesi için dava açılması gerekmektedir.

• Dava Açma Süresi: Arsa payının düzeltilmesi şeklinde olan bu davanın açılmasında, kat mülkiyeti veya irtifakı devam ettiği sürece herhangi bir hak düşürücü süre bulunmamaktadır. Ancak, kat mülkiyetinin yıkımla beraber sona ereceği ve bu sebeple de yıkımdan sonra düzeltme davasının açılamayacağı da ileri sürülebilmektedir.

Sonuç

Riskli yapı yıkım süreci, teknik ve hukuki açıdan karmaşık bir süreçtir. Bu süreçte, maliklerin haklarının korunması, sürecin şeffaf ve adil bir şekilde yürütülmesi büyük önem taşır. Bu makalede sunulan bilgiler, riskli yapı yıkım sürecinde bilinmesi gereken temel hususları kapsamaktadır.