Kentsel Dönüşüm Davaları

Kentsel Dönüşüm Davaları 2025

Türkiye’de kentsel dönüşüm, özellikle deprem riski taşıyan bölgelerde yaşam alanlarının güvenliğini artırmak ve şehirlerin modernizasyonunu sağlamak amacıyla büyük önem taşımaktadır. Bu süreç, 6306 sayılı Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Kanun ile yasal bir çerçeveye oturtulmuştur. Ancak, kentsel dönüşüm projeleri sadece teknik bir konu olmanın ötesinde, mülkiyet hakları, yargı süreçleri ve idari işlemler gibi birçok hukuki boyutu da içermektedir. Bu makalede, kentsel dönüşümün hukuki sürecini detaylı bir şekilde inceleyeceğiz.

Kentsel Dönüşüm Kanunu’ndaki Yeni Düzenlemeler

09.11.2023 tarihinde yürürlüğe giren yeni düzenlemelerle, kentsel dönüşüm süreçlerinde önemli değişiklikler yapılmıştır. Bu değişiklikler, sürecin hızlandırılması, hak sahiplerinin korunması ve dönüşümün daha etkin bir şekilde yönetilmesi amacıyla yapılmıştır. İşte yeni düzenlemelerden bazıları:

• Rezerv Yapı Alanları: “Yeni yerleşim alanı” ibaresi yerine “rezerv yapı alanı” ibaresi getirilerek, riskli alan ve yapıların bulunduğu arazilerin belirlenmesi TOKİ veya İdarenin talebine veya resen Bakanlığa bırakılmıştır. Rezerv alanının tanımı genişletilerek, üzerinde yerleşim olan yerlerin de rezerv alan olarak seçilebilmesinin önü açılmıştır.
• Kentsel Dönüşüm Başkanlığı: Kanuna “Başkanlık: Kentsel Dönüşüm Başkanlığı” ibaresi eklenerek, dönüşüm sürecinde yeni bir aktör tanımlanmıştır. Riskli yapıların tespiti ve Hazine taşınmazlarının değerlendirilmesi görevi de Kentsel Dönüşüm Başkanlığı’na verilmiştir.
• Riskli Yapı Tespiti: Riskli yapıların tespiti Başkanlıkça resen veya İdarece yaptırılabileceği gibi, yapı malikleri de masrafları kendilerine ait olmak üzere Başkanlıkça lisanslandırılan kurum ve kuruluşlara yaptırabilecektir. Tespitin engellenmesi durumunda, yeterli kolluk kuvvetiyle kapalı kapılar açılarak tespit yapılabilecektir.
• Tebligat: Riskli yapı tespit sürecinde maliklere tek tek tebligat yapılmayacak; tespite ilişkin bilgiler yapıya asılacak, maliklere e-devlet üzerinden bildirim yapılacak ve muhtarlıklarda 15 gün süre ile ilan edilecektir.
• İtiraz Süreci: Yapı malikleri veya kanuni temsilcileri, riskli yapı tespitine 15 gün içinde itiraz edebilecektir.
• Çoğunluk Kararı: Kentsel dönüşüm kararı için üçte iki çoğunluk yerine, hisseleri oranında paydaşların salt çoğunluğu (yüzde 50+1) aranacaktır. Karara katılmayan paydaşların arsa payları açık artırma ile diğer paydaşlara satılabilecek, satışı gerçekleşmeyen paylar ise dönüşümü gerçekleştirecek Başkanlık, İdare veya TOKİ tarafından satın alınacaktır.
• Tahliye ve Yıkım: Riskli yapıların yıktırılması için yapı maliklerine 90 günden fazla olmamak üzere süre verilecektir. Yapıların tahliyesinin engellenmesi durumunda, kolluk kuvveti marifetiyle tahliye yapılabilecektir.

Riskli Yapı Tespiti Süreci

Bir yapının kentsel dönüşüm kapsamına alınabilmesi için öncelikle riskli yapı olarak tespit edilmesi gerekmektedir. Bu süreç şu adımlardan oluşmaktadır:

1. Vatandaşın Başvurusu: Maliklerden biri veya kanuni temsilcisi, masrafları kendilerine ait olmak üzere Başkanlıkça lisanslandırılmış kurum ve kuruluşlara başvurarak yapısının riskli yapı tespitini yaptırabilir.
2. Lisanslı Kuruluşun Tespiti: Riskli yapı tespiti, lisanslı kurumlar tarafından yapılır. Bu kuruluşlarda inşaat mühendisi, harita mühendisi, mimar, şehir plancısı, değerleme uzmanı ve hukukçu istihdam edilmesi zorunludur.
3. Raporun İdareye Sunulması: Lisanslı kuruluş tarafından hazırlanan riskli yapı tespit raporu, ilgili Kentsel Dönüşüm Müdürlüğüne veya yetki devri yapılması halinde Belediyesine sunulur.
4. Tapuya Şerh Konulması: Raporun uygun bulunması halinde, yapının bulunduğu taşınmazın tapu kaydına “riskli yapı” şerhi konulması için ilgili tapu müdürlüğüne bildirim yapılır.
5. Tebligat: Riskli olarak tespit edilen yapılar hakkında, ayni ve şahsi hak sahiplerine tebliğ yerine kaim olmak üzere, tespite ilişkin bilgiler yapıya asılır, maliklere e-Devlet Kapısı üzerinden bildirilir ve ilgili muhtarlıkta on beş gün süre ile ilan edilir.
6. İtiraz: Yapı malikleri veya kanuni temsilcileri, muhtarlıkta yapılan ilanın son gününden itibaren on beş gün içinde riskli yapı tespitine itiraz edebilirler. İtirazlar teknik bir heyetçe incelenir ve nihai karar verilir.
7. Tahliye ve Yıkım: Riskli yapı tespitine karşı yapılan itirazın reddedilmesi veya itiraz edilmemesi üzerine riskli yapı tespiti kesinleşir. İdarece, yapının tahliyesi ve yıktırılması için yapı maliklerine doksan günden fazla olmamak üzere süre verilir.
8. Yıkım Ruhsatı: Yıkım ruhsatı, riskli yapı maliklerinden biri veya birkaçının başvurusu üzerine, yapının tahliye edildiğine ve elektrik, su ve doğalgaz hizmetlerinin kapatıldığına dair belgelerin sunulması veya İdarece tespit edilmesi halinde düzenlenir.
9. Resen Yıkım: Malikler tarafından yıktırılmayan riskli yapılar, mülki amire bildirilir ve bu yapıların tahliyesi ve yıktırma işlemleri, mülkî amirler tarafından sağlanacak kolluk kuvveti desteği ile İdarece yapılır/yaptırılır.

Anlaşma Süreci ve Yeni Uygulamalar

Riskli yapı olarak tespit edilen yapıların yerine yapılacak yeni uygulamalar için maliklerin anlaşması esastır. Ancak, oybirliği sağlanamaması halinde, sahip oldukları hisseleri oranında maliklerin salt çoğunluğu ile karar verilmesi mümkündür.

• Salt Çoğunluk Kararı: Yapılacak yeni uygulamalar için tüm malikler ile yapılacak istişareler sonucunda salt çoğunluk belirlenmelidir.
• Karara Katılmayanların Hisseleri: Salt çoğunluk ile alınan karara katılmayan maliklerin hisseleri, anlaşma sağlayan diğer paydaşlara açık artırma usulü ile satılacaktır. Satış talebi, salt çoğunluk ile karar alan malikler tarafından ilgili idareye yapılır.
• Satışın Yapılacağı Yer ve Zaman: İdare, satışın yapılacağı yeri ve zamanı, hisseleri oranında salt çoğunlukla anlaşan maliklere veya onların anlaştığı müteahhide ve arsa payı satılacak maliklere bildirir.
• Tam Muvafakat: Salt çoğunluk ile alınan karara katılmayan maliklerin hisselerinin satış işlemi tamamlanıp, tapuda yeni malik adına tescil yapıldıktan sonra taşınmazda tam muvafakat sağlanarak yapım işine devam edilir.

Kentsel Dönüşümde Hak Sahipliği ve Finansman

Kentsel dönüşüm sürecinde hak sahiplerinin haklarının korunması ve finansman sağlanması önemli bir konudur.

• Hak Sahipliği: Hak sahipliği çalışmaları, hak sahibinin mevcut taşınmazının değeri ile yeni yapıda hak sahibine verilecek konut veya iş yerinin değeri gözetilerek yürütülür.
• Finansman: Hak sahibinin borçlanmasının gerekmesi durumunda, borçlanma bedeli üzerinden hak sahibi ile sözleşme yapılır ve borçlanma bedelinin tamamı ödenmeden tapuda devir yapılamaz. Kişinin borcunu ödeyecek durumda olmaması halinde, yapı tapuda hak sahibi ile Kentsel Dönüşüm Başkanlığı adına paylı mülkiyet esaslarına göre tescil edilebilir.
• Mali Yardım: Hak sahiplerine yapım için mali yardım yapılabilmesine yönelik kanunda düzenlemeler yapılmıştır.

Sonuç

Kentsel dönüşüm, Türkiye’nin geleceği için hayati öneme sahip bir süreçtir. Bu sürecin hukuki boyutunun iyi anlaşılması, hak kayıplarının önlenmesi ve dönüşümün daha adil ve etkin bir şekilde yürütülmesi açısından büyük önem taşımaktadır.