Kat Karşılığı Vergi Davası: Ticari Kazanç, Değer Artış Kazancı ve Danıştay İçtihadı

Özetle: Kat Karşılığı Daire Satışında Vergi Nasıl Belirlenir?

Arsasını müteahhide veren kişinin aldığı daireleri satmasında vergi iki aşamada belirlenir: önce faaliyet ticari mi diye bakılır, ticari değilse değer artış kazancı yönünden beş yıllık süre işletilir. Danıştay Vergi Dava Daireleri Kurulu, ticari organizasyon yoksa çok sayıda daire satışını dahi ticari kazanç saymamakta; buna karşılık beş yıllık sürede arsanın alım tarihini değil, bağımsız bölümün tapuya tescil tarihini esas almaktadır. Arsa mirasla (ivazsız) edinilmişse değer artış kazancı hiç doğmaz. Bir kat karşılığı vergi davasında savunmanın bu üç eksen üzerine kurulması gerekir.

Kat Karşılığı İnşaat Sonrası Gelen Vergi Cezası ve Dava Hakkınız

Kat karşılığı inşaat sözleşmesiyle arsasını değerlendiren mülk sahibi, dairelerini sattıktan yıllar sonra beklemediği bir vergi/ceza ihbarnamesi ile karşılaşabilir. Vergi idaresi bu satışları çoğu zaman “ticari kazanç” olarak niteleyip geriye dönük gelir vergisi, katma değer vergisi, geçici vergi ve bir kat vergi ziyaı cezası istemekte; beyanname verilmediği için özel usulsüzlük cezası da eklenmektedir. Oysa idarenin bu nitelendirmesi yerleşik yargı içtihadıyla sıklıkla çelişmektedir.

Bu yazıda, bir kat karşılığı vergi davasında hangi hukuki eksenlerin tartışıldığını, Danıştay’ın hangi noktada mükellefi hangi noktada idareyi haklı bulduğunu ve uygulamadaki tecrübelerimiz ışığında savunmanın nasıl kurulması gerektiğini karar künyeleriyle birlikte ele alıyoruz.

Birinci Eksen: Satış Ticari Kazanç mı? “Devamlılık” ve Ticari Organizasyon

Bir kat karşılığı vergi davasında aşılması gereken ilk eşik, faaliyetin ticari sayılıp sayılmadığıdır. Gelir Vergisi Kanunu’nun 37. maddesinin ikinci fıkrasının (4) numaralı bendine göre, gayrimenkullerin alım, satım ve inşa işleriyle devamlı olarak uğraşanların bu işlerden elde ettiği kazanç ticari kazançtır. Uyuşmazlığın düğümü “devamlılık” kavramının nasıl ölçüleceğindedir.

İdarenin yaklaşımı nesnel ve sayısaldır: aynı takvim yılında birden fazla ya da birbirini izleyen yıllarda tekrarlanan satış varsa devamlılık gerçekleşmiş sayılır. Bu yaklaşım, Danıştay Dördüncü Dairesinin bir kararında da benimsenmiştir: maddi ve şekli anlamda bir ticari organizasyonun belirgin olmadığı hâllerde “kazanç doğuran işlemin çokluğu, devamlılık unsurunu belirleyen en nesnel ölçüdür” ve aksini ispat yükü mükellefe aittir (Danıştay 4. Daire, E:2016/6710, K:2021/3490).

Ne var ki bu görüş, temyiz mercii olan Vergi Dava Daireleri Kurulu tarafından kat karşılığı edinimlerde benimsenmemiştir. Kurul’un yaklaşımı, satışın kaynağına bakmaktır: arsa sahibinin arsası üzerindeki tek parça mülkiyet hakkı, kat karşılığı sözleşme sonucunda birden çok bağımsız bölüme dönüşmektedir. Bu, yeni bir ticari faaliyet değil, servetin biçim değiştirmesidir. Bağımsız bölüm sayısının çokluğu, bu dönüşümün doğal sonucudur; ticari organizasyonun kanıtı değildir.

Kat Karşılığı Vergi Davası Kazandıran Danıştay Kararları

On dört daire, tek satış zinciri, ticari kazanç yok: Bir arsa sahibi 2005 tarihli kat karşılığı sözleşme uyarınca hissesine düşen 14 daireyi ve başka bir parseldeki bir daireyi 2009-2013 yılları arasında satmıştı. Vergi mahkemesi, ticari organizasyon ve devamlılık bulunmadığı, satışların servetin şekil değiştirmesi niteliğinde olduğu gerekçesiyle cezalı katma değer vergisi tarhiyatlarını kaldırdı; Kurul bu ısrar kararını onadı (Danıştay VDDK, 25.01.2023, E:2021/1656, K:2023/44).

Sekiz bağımsız bölüm, geçmişe dönük mükellefiyet iptal: Belirli hisselerle sahip olunan arsaların kat karşılığı verilmesi sonucu edinilen sekiz bağımsız bölümün 2009 yılında satılması üzerine, mükellef adına geriye dönük gelir ve katma değer vergisi mükellefiyeti tesis edilmişti. Vergi mahkemesi, “arsa karşılığında edinilen her bir bağımsız bölümün satışının tek başına ticari faaliyet olarak nitelendirilmesine hukuken olanak bulunmadığını”, devamlılığın arsa edinip kat karşılığı verme faaliyetinin sıklığına göre ölçülmesi gerektiğini belirterek mükellefiyeti iptal etti. Kurul, Dördüncü Dairenin aksi yöndeki bozma kararına rağmen bu ısrar kararını onadı (Danıştay VDDK, 24.01.2024, E:2022/711, K:2024/10).

Aynı kararın ikinci hüküm fıkrası, uygulamada sıkça gözden kaçan bir sonuç doğurmaktadır: geçmişe yönelik mükellefiyet tesis edilen kişi, mükellefiyetin tesisinden önceki dönemler için elektronik ortamda beyanname veremeyeceğinden, bu dönemler için özel usulsüzlük cezası kesilemez. Kurul bu sonucu, idarenin kendi görüşünü açıkladığı 449 Sıra No’lu Vergi Usul Kanunu Genel Tebliği’ne ve hukuki güvenlik ilkesine dayandırmıştır.

Dokuz daireden yedisi aynı yıl satıldı, tarhiyat kaldırıldı: Ankara’daki bir arsasını 2010-2011 yıllarında müteahhide veren mükellefin hissesine 9 daire düşmüş, bunlardan 7’si 2012 yılında satılmıştı. Vergi mahkemesi, kat irtifakının arsa payına bağlı bir irtifak türü olduğunu ve mülkün bağımsız bölümlere ayrılmasını sağladığını vurgulayarak bu satışları “servetin biçim değiştirmesi” saydı; Dokuzuncu Daire istinaf aşamasında da onanan bu kararı kesin olarak onadı (Danıştay 9. Daire, 03.11.2022, E:2021/1471, K:2022/5438).

Bu üç karardan çıkan pratik sonuç şudur: bir kat karşılığı vergi davasında tartışma “kaç daire satıldığı” zeminine çekilmemelidir. Savunma, arsanın nasıl ve ne zaman edinildiği, arsa edinip kat karşılığı verme işleminin tekrarlanıp tekrarlanmadığı, ofis-personel-ilan gibi ticari organizasyon unsurlarının bulunmadığı üzerine kurulmalıdır. İdare bu unsurları somut delille ortaya koyamıyorsa, satış sayısı tek başına yeterli olmayacaktır. Konunun genel çerçevesi için birden fazla gayrimenkul satışında vergi yazımıza da bakılabilir.

İkinci Eksen: İktisap Tarihi Hangisi? Arsanın Alımı mı, Dairenin Tescili mi?

Faaliyet ticari sayılmıyorsa sıra ikinci soruya gelir. Gelir Vergisi Kanunu’nun mükerrer 80. maddesinin birinci fıkrasının (6) numaralı bendi, ivazsız edinilenler hariç olmak üzere gayrimenkullerin “iktisap tarihinden başlayarak beş yıl içinde elden çıkarılmasından doğan kazançları” değer artışı kazancı saymaktadır. Beş yıllık sürenin başlangıcı, bir kat karşılığı vergi davasının kaderini doğrudan belirler.

Mükellefin savunması genellikle şudur: arsa otuz yıl önce alınmıştır, daire o arsanın devamıdır, dolayısıyla beş yıl çoktan dolmuştur. Bu savunmayı benimseyen vergi mahkemesi kararları vardır ve gerekçeleri güçlüdür. Ancak Vergi Dava Daireleri Kurulu bu noktada mükellef aleyhine yerleşik bir çizgi kurmuştur.

Kurul’un Ölçütü: İktisap Tapuya Tescille Gerçekleşir

Kurul’un dayandığı zemin Türk Medeni Kanunu’dur. Kanun’un 704. maddesi kat mülkiyetine geçilmiş bağımsız bölümleri taşınmaz mülkiyetinin konusu saymakta, 705. maddesi ise taşınmaz mülkiyetinin kazanılmasını tescile bağlamaktadır. Kurul buradan hareketle şu sonuca varmıştır: “Gayrimenkullerde iktisap, Türk Medeni Kanunu’nun 705. maddesi uyarınca, tapuya tescille olmaktadır. Buna göre, kat karşılığı müteahhide verilen arsa karşılığında alınan gayrimenkuller dahil, iktisap edilen gayrimenkullerin elden çıkarılması halinde değer artış kazancının tespiti yönünden vergiyi doğuran olayın meydana geldiği tarih olarak gayrimenkulün satışının tapuya tescil edildiği tarihin esas alınması gerekmektedir.”

Kararın somut olayında davacı arsanın yarı hissesini 1978, kalanını 1990 yılında edinmiş, 2008 tarihli sözleşmeyle müteahhide vermiş, bağımsız bölümler 10.12.2009’da kat irtifakıyla adına ilk kez tescil edilmiş, 25.08.2010’da kat mülkiyetine geçilmiş ve daireler aynı yıl içinde satılmıştı. Kurul, arsanın satılmadığını, satılanın arsa üzerine inşa edilen ve ayrıca tescil edilen bağımsız bölümler olduğunu vurgulayarak, mükellef lehine verilen ısrar kararını bozdu (Danıştay VDDK, 25.01.2023, E:2021/1448, K:2023/72).

Kurul aynı gün verdiği bir başka kararda da aynı çizgiyi sürdürmüştür. 1970 yılında edinilen arsa payının 2006 tarihli sözleşmeyle devri karşılığında alınan 12 bağımsız bölümün 2007 yılında satılması olayında, vergi mahkemesi “servetin nitelik değiştirmesi” gerekçesiyle tarhiyatı kaldırmış; Kurul, bağımsız bölümlerin “satın alınan arsadan başka ve yeni bir edinim” olduğu gerekçesiyle bu kararı bozmuştur (Danıştay VDDK, 25.01.2023, E:2021/58, K:2023/28).

Gelir İdaresi de aynı yöndedir. Ankara Vergi Dairesi Başkanlığının 30.07.2013 tarih ve 38418978-120[Mük.80-12/7]-810 sayılı özelgesinde, 2000 yılında alınan arsanın 2009’da müteahhide verilmesi ve payına düşen dairenin 28.02.2011’de kat irtifakı tapusuyla teslim alınıp aynı yıl satılması olayında, beş yıllık sürenin 2011 tarihli tescilden başlatılacağı ve aşan kazancın vergilendirileceği belirtilmiştir. Aynı özelge, müteahhidin maliyet bedeli üzerinden düzenlediği faturada yazılı bedelin iktisap bedeli olarak kabul edileceğini de açıklamaktadır. Bu, matrahı doğrudan küçülten ve dava dilekçesinde mutlaka ileri sürülmesi gereken bir husustur.

Karşı Kutup: Yeni Tescil Her Zaman Yeni İktisap Değildir

Kurul’un tescil ölçütü mutlak değildir. Danıştay Dokuzuncu Dairesi, 2000 yılında edinilen bir taşınmazın 2013 yılında imar uygulaması görüp cins tashihiyle yeniden tescil edilmesinin yeni bir iktisap sayılamayacağına, beş yıllık sürenin ilk iktisap tarihinden hesaplanması gerektiğine hükmetmiştir (Danıştay 9. Daire, E:2023/6337, K:2024/1277). Ayrım şuradadır: imar uygulaması ve cins tashihi mevcut mülkiyetin kaydını düzeltir; kat karşılığı sözleşme ise arsa payının devri karşılığında yeni bir edinim yaratır. Dava dilekçesinde bu iki durumun karıştırılmaması gerekir.

Kurul kararlarındaki karşı oylar da savunma için elverişli malzeme sunmaktadır. E:2021/58 sayılı dosyanın bir karşı oyunda, kat irtifakının arsa payına bağlı olduğu ve kat irtifakının devri hâlinde arsa payının da devredilmiş sayılacağı, bu durumda değer artış kazancı yönünden arsa payının edinim tarihinin esas alınması gerektiği belirtilmiştir. Aynı karşı oy, tescilden önce fiilen teslim karinesi varsa (tahsis belgesi, teslim tutanağı, su-elektrik-doğalgaz faturaları) fiilî kullanım tarihinin edinim tarihi sayılacağını da ifade etmektedir. Bunun bir karşı oy görüşü olduğu, Kurul’un çoğunluk görüşünü yansıtmadığı gözden kaçırılmamalıdır; ancak satılanın mülkiyet mi yoksa kat irtifakı mı olduğunun dosyada tespit edilmemiş olması, bozma sebebi olarak ileri sürülebilir.

Üçüncü Eksen: Miras Kalan Arsa ve İvazsız İktisap Savunması

Arsa miras veya bağış yoluyla edinilmişse tablo tamamen değişir ve kat karşılığı vergi davası savunmasının en güçlü dayanağı ortaya çıkar. Mükerrer 80. maddenin (6) numaralı bendi, parantez içindeki “(ivazsız olarak iktisap edilenler hariç)” ibaresiyle karşılıksız edinimleri değer artışı kazancının kapsamı dışında bırakmıştır.

Asıl soru şudur: mirasla gelen arsa kat karşılığı verildiğinde, alınan daireler “ivazsız” niteliğini korur mu? Gelir İdaresinin cevabı açıkça evettir. 76 Seri No’lu Gelir Vergisi Sirküleri’nin 5. bölümünde, “ivazsız olarak iktisap edilen gayrimenkulün üzerine, sahibi tarafından inşa edilen veya kat karşılığı olarak alınan gayrimenkullerin, daha sonra elden çıkarılması halinde elde edilen gelir, değer artışı kazancı kapsamında değerlendirilmeyecektir” denilmektedir. İstanbul Vergi Dairesi Başkanlığının 10.09.2013 tarih ve 62030549-120[Mük.80-2012/545]-1469 sayılı özelgesi de, miras yoluyla intikal eden arsanın kat karşılığı verilmesi sonucu edinilen 12 dairenin satışında değer artışı kazancı doğmayacağını teyit etmiştir.

Ancak aynı özelgenin son paragrafı bir tuzak barındırır: idareye göre bu dairelerin aynı kişiye farklı tarihlerde ya da farklı kişilere birbirini izleyen tarihlerde satılması, devamlı gayrimenkul alım-satımına karine oluşturur ve kazanç bu kez GVK’nın 37. maddesi uyarınca ticari kazanç sayılır. Yani ivazsız iktisap savunması değer artışı kazancı kapısını kapatırken, ticari kazanç kapısını açık bırakmaktadır. Pratikte gelen tarhiyatların büyük kısmı da bu ikinci kapıdan gelmektedir.

Bu noktada yargı, mükellefi korumaktadır. Ev hanımı olan bir mükellefe veraset yoluyla intikal eden arsalar üzerine kat karşılığı inşa edilen konutlardan 29 adedi 2009 yılında satılmış ve bu satışlar ticari kazanç sayılarak katma değer vergisi tarh edilmişti. Vergi mahkemesi, arsanın veraset yoluyla ivazsız intikal etmesi ve bu taşınmazlar dışında başkaca gayrimenkul alım, satım ve inşa işiyle uğraşılmaması hususlarını birlikte değerlendirerek faaliyetin devamlılık taşımadığı sonucuna vardı ve tarhiyatı kaldırdı; Kurul ısrar kararını onadı (Danıştay VDDK, 25.01.2023, E:2021/81, K:2023/14).

Bu kararın gerekçesindeki ayrım savunma açısından değerlidir: ticari kazanç ile arızi kazancı birbirinden ayıran unsur, faaliyetin süreklilik taşıyıp taşımadığıdır. Sürekli olmayan ticari muamelelerden doğan kazanç, GVK’nın 82. maddesi uyarınca arızi kazanç olarak değerlendirilir ve 2026 yılı için 350.000 TL’lik istisna uygulanır. Karar, satışların ticari kazanç sayılamayacağını tespit etmekle yetinmiş, kazancın arızi kazanç olarak vergilendirilmesi gerektiğine hükmetmemiştir; bu ihtimalin dilekçede terditli olarak ileri sürülmesi yerinde olur.

Kentsel Dönüşümde Kat Karşılığı Vergi Davası: 6306 Sayılı Kanun Ne Getiriyor?

Riskli yapı şerhi bulunan taşınmazlar bakımından sıkça yapılan bir hata, 6306 sayılı Kanun’un tanıdığı istisnaların gelir vergisini de kapsadığını sanmaktır. Kanun’un 7. maddesinin dokuzuncu fıkrası, dönüşüme konu işlemleri noter harcı, tapu harcı, belediye harç ve ücretleri, veraset ve intikal vergisi, damga vergisi ile banka ve sigorta muameleleri vergisinden istisna tutar. Bu listede gelir vergisi ve değer artışı kazancı yoktur. Dolayısıyla dönüşüm sonrası edinilen dairenin beş yıl içinde satılması, harç istisnasından ayrı olarak değer artışı kazancı doğurabilir.

Buna karşılık istinaf yargısında, dönüşüm sürecinde yıkılan eski yapının edinim tarihinin esas alınması gerektiği yönünde kararlar verilmektedir. Ankara Bölge İdare Mahkemesi 1. Vergi Dava Dairesinin E:2024/1496, K:2024/1968 sayılı kararında, 6306 sayılı Kanun kapsamındaki dönüşümde yeni bağımsız bölümün tescil tarihinin değil, yıkılan yapının iktisap tarihinin esas alınacağı kabul edilmiştir. Bölge idare mahkemesi kararlarının Danıştay içtihadı ağırlığında olmadığı, dairenin kendi yargı çevresiyle sınırlı bir kanaat oluşturduğu unutulmamalıdır; buna rağmen dönüşüm dosyalarında ileri sürülmeye değer bir dayanaktır. Konunun ayrıntısı için kentsel dönüşümde değer artış kazancı iktisap tarihi yazımıza bakabilirsiniz.

Müteahhidin KDV Talebine Karşı Menfi Tespit Davası

Bir kat karşılığı vergi davası yalnızca vergi idaresine karşı açılmaz. Müteahhidin arsa sahibine teslim ettiği daireler için katma değer vergisi faturası düzenleyip bu bedeli talep etmesi de sık görülen bir ihtilaftır ve bu kez muhatap adli yargıdır.

Bu ihtilafta belirleyici olan, sözleşmenin bedel yapısıdır. Kat karşılığı inşaat sözleşmesinde müteahhidin edimi olan inşaatın karşılığı, para değil arsa payıdır; bedel bu yönüyle götürü niteliktedir. Sözleşmede katma değer vergisinin ayrıca arsa sahibince ödeneceğine dair açık bir hüküm bulunmadığı sürece, verginin bu götürü bedelin içinde olduğunun kabulü gerekir. Aksi yorum, sözleşmede kararlaştırılmamış bir edimi arsa sahibine yüklemek anlamına gelir. Müteahhidin sonradan düzenlediği katma değer vergisi faturasına dayanan talebine karşı, borçlu olunmadığının tespiti için menfi tespit davası açılabilir; sözleşme metni ve ekleri bu davanın temel delilidir.

İhbarname Tebliğ Edildi: Süreler ve İzlenecek Yol

Bir kat karşılığı vergi davası, vergi/ceza ihbarnamesinin tebliğinden itibaren 30 gün içinde yetkili vergi mahkemesinde açılmalıdır. Bu süre hak düşürücüdür ve kaçırıldığında tarhiyat kesinleşir.

Uzlaşma yolunda 2024 yılında köklü bir değişiklik yapıldığı gözden kaçırılmamalıdır. 28.07.2024 tarihli 7524 sayılı Kanun ile vergi aslı uzlaşma kapsamından çıkarılmıştır; uzlaşma artık yalnızca vergi ziyaı cezası ile belli tutarı aşan usulsüzlük ve özel usulsüzlük cezalarını kapsamaktadır. Bunun pratik sonucu belirleyicidir: cezada uzlaşmaya gidilmesi, vergi aslı için işleyen 30 günlük dava açma süresini durdurmaz. Uzlaşma görüşmesini beklerken vergi aslına karşı dava hakkı kaybedilebilir; bu nedenle vergi aslı yönünden süresi içinde ayrıca dava açılmalıdır.

Bir kat karşılığı vergi davasında yalnızca nitelendirme tartışmasıyla yetinilmemeli, matraha ilişkin itirazlar da ileri sürülmelidir. Müteahhit faturasındaki bedelin iktisap bedeli olarak dikkate alınması, mükerrer 81. madde uyarınca üretici fiyat endeksiyle maliyet güncellemesi yapılması (artış oranının %10 veya üzerinde olması şartıyla) ve 2026 yılı için 150.000 TL olan değer artışı kazancı istisnasının uygulanması, tarhiyat ayakta kalsa dahi matrahı önemli ölçüde düşürebilir.

Sık Sorulan Sorular

Kat karşılığı alınan dairenin satışında 5 yıllık süre ne zaman başlar?

Danıştay Vergi Dava Daireleri Kurulu’nun yerleşik görüşüne göre süre, arsanın satın alındığı tarihte değil, bağımsız bölümün arsa sahibi adına tapuya tescil edildiği tarihte başlar. Kurul bu sonucu Türk Medeni Kanunu’nun 705. maddesine dayandırmaktadır (VDDK, 25.01.2023, E:2021/1448, K:2023/72). Gelir İdaresi de aynı görüştedir.

Kat karşılığı edinilen çok sayıda dairenin satılması ticari kazanç sayılır mı?

Tek başına sayı yeterli değildir. Danıştay Vergi Dava Daireleri Kurulu, ticari organizasyon bulunmadıkça 14 ve 29 daire satışını dahi ticari kazanç saymamış, bunu servetin biçim değiştirmesi olarak nitelendirmiştir (VDDK E:2021/1656, K:2023/44 ve E:2021/81, K:2023/14). Ölçüt, arsa edinip kat karşılığı verme faaliyetinin tekrarlanıp tekrarlanmadığıdır.

Miras kalan arsanın kat karşılığı verilmesiyle alınan dairelerin satışı vergiye tabi midir?

Değer artışı kazancına tabi değildir. Gelir Vergisi Kanunu mükerrer 80. maddesi ivazsız iktisapları kapsam dışında bırakır ve 76 Seri No’lu Gelir Vergisi Sirküleri, ivazsız edinilen arsa karşılığında alınan gayrimenkullerin satışının da değer artışı kazancı sayılmayacağını açıklar. Ancak idare, çok sayıda satışın ticari kazanç doğurduğu görüşündedir; bu nitelendirmeye karşı dava açılabilir.

Kentsel dönüşümde 6306 sayılı Kanun gelir vergisi istisnası sağlar mı?

Hayır. 6306 sayılı Kanun’un 7. maddesinin dokuzuncu fıkrasındaki istisna noter harcı, tapu harcı, belediye harç ve ücretleri, veraset ve intikal vergisi, damga vergisi ile banka ve sigorta muameleleri vergisiyle sınırlıdır. Gelir vergisi ve değer artışı kazancı bu listede yer almaz.

Kat karşılığı vergi davası açma süresi nedir?

Vergi/ceza ihbarnamesinin tebliğini izleyen günden itibaren 30 gündür ve hak düşürücüdür. 7524 sayılı Kanun’la vergi aslı uzlaşma kapsamından çıkarıldığından, cezada uzlaşma talebi vergi aslına ilişkin dava süresini durdurmaz; vergi aslı için ayrıca süresinde dava açılmalıdır.

Geçmişe dönük mükellefiyet tesis edilirse özel usulsüzlük cezası kesilebilir mi?

Mükellefiyetin tesis edildiği tarihten önceki dönemler için kesilemez. Danıştay Vergi Dava Daireleri Kurulu, bu dönemlerde elektronik ortamda beyanname vermenin hukuken ve fiilen mümkün olmadığını, 449 Sıra No’lu Vergi Usul Kanunu Genel Tebliği’ndeki idari görüş ve hukuki güvenlik ilkesi gereği cezanın kaldırılması gerektiğini belirtmiştir (VDDK, 24.01.2024, E:2022/711, K:2024/10).

Sonuç

Kat karşılığı inşaat sonrası gelen tarhiyat, tek bir hukuki sorun değil, birbirini izleyen üç sorunun bileşimidir. İdare çoğu zaman en ağır seçeneği, yani ticari kazanç nitelendirmesini tercih etmekte; yargı ise ticari organizasyon aramaktadır. Bu ilk eşik aşıldığında beş yıllık sürenin başlangıcı tartışılmakta ve burada Danıştay içtihadı mükellefin aleyhine işlemektedir. Arsanın ivazsız edinilmiş olması ise savunmanın en güçlü dayanağını oluşturur.

Bir kat karşılığı vergi davasında dilekçenin bu üç ekseni sırayla ele alması, her eksende künyesiyle emsal karar sunması ve matraha ilişkin itirazları da terditli olarak ileri sürmesi gerekir. Nitelendirme tartışması kaybedilse dahi maliyet güncellemesi ve istisna uygulaması ciddi bir azalma sağlayabilir. Otuz günlük süre kaçırılmadan, vergi hukuku alanında çalışan bir avukatla dosyanın değerlendirilmesi en doğru adımdır.

İlgili Makaleler

• Danıştay Kararı: Kat Karşılığı Satıştan Elde Edilen Bağımsız Bölüm Satışı Ticari Faaliyet Değildir
• Gayrimenkul Değer Artış Kazancı Vergisi 2026
• Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesinde Dikkat Edilmesi Gerekenler