İçerik Başlıkları
Önalım Hakkı – Şufa Hakkı Nedir?
Önalım hakkı (diğer bir adıyla “şufa hakkı”), Türk Medeni Kanunu’nun 732, 733, 734 ve 735. maddelerinde düzenlenmiştir. Önalım hakkını, kanundan kaynaklanan önalım hakkı ve hukuki işlemden kaynaklanan önalım hakkı olarak ikiye ayırabiliriz. Hukuki işlemden doğan önalım haklarını ise, sözleşmeden doğan önalım hakkı ve vasiyetname yoluyla kurulan önalım hakkı olarak sınıflandırabiliriz.
Sözleşmeden doğan önalım hakkı, taşınmaz malikinin önalım hakkı sahibine, taşınmazını üçüncü bir kişiye satması durumunda öncelikli olarak bu taşınmazı satın alma hakkı tanıyan bir haktır. Bu hak, dava yoluyla kullanılabilir ve kurucu yenilik doğuran bir nitelik taşır.
Şufa Hakkı Türleri
Sözleşmeden kaynaklanan önalım hakkının geçerli olabilmesi için yazılı şekilde yapılması yeterlidir. Vasiyetname ile önalım hakkı kurulması durumunda, mirasçı önalım yükümlüsü olurken, lehine vasiyet yapılan kişi önalım hakkı sahibi olur. Bu şekilde kurulan önalım hakkı, sözleşmeden doğan önalım hakkı ile aynı sonuçları doğurur.
Yasal önalım hakkı, paylı mülkiyette birbirini tanıyan paydaşlar arasına yabancı kişilerin girmesini önleme ve mülkiyeti tek elde toplama amacı taşır. Bu hak, paylı mülkiyete tabi taşınmazlarda, paydaşlardan birinin payını satması veya satışa eşdeğer bir işlemle (üst hakkı, ifa yerine edim) devretmesi durumunda diğer paydaşlara bu payı öncelikli olarak satın alma hakkı tanır.
Yasal önalım hakkı, yenilik doğuran bir hak olarak kabul edilir. Bu hakkın varlığından bahsedebilmek için, öncelikle paylı mülkiyete tabi bir taşınmazın olması gerekir. Paylı mülkiyet, fiilen bölünmemiş bir şey üzerinde kurulan, belirli bir mülkiyete tabi olan ve bu mülkiyet üzerindeki hak ve yetkilerin birden fazla kişiye ait olduğu bir ilişki olarak tanımlanabilir.
Yasal önalım hakkının kaynağı, isminden de anlaşılacağı üzere kanundur. Yargıtay’ın da kabul ettiği üzere, yasal önalım hakkı paylı mülkiyet ilişkisi kurulduğu anda doğar ve payın üçüncü kişiye satılması ile kullanılabilir hale gelir. Yasal önalım hakkının kullanılabilmesi için, öncelikle paylı mülkiyete tabi bir taşınmaz olmalı, kişi bu taşınmazda paydaş olmalı ve satış veya satışa eşdeğer bir sözleşme ile önalım olayı gerçekleşmiş olmalıdır.
Şufa Hakkı Şartları
Önalım olayının gerçekleşmiş olması için, satış sözleşmesinin geçerli bir sözleşme olması gereklidir. Bu da payın satımına ilişkin sözleşmenin yokluk ve kesin hükümsüzlük halleri ile sakatlanmamış olmasını gerektirir. Sözleşmenin tarafların uygun irade beyanı ile kurulması gerekir ki sözleşmenin yokluğundan söz edilemesin. Ayrıca, sözleşmenin kesin hükümsüzlük halleri ile sakatlanmamış olması gerekir. Örneğin, tam ehliyetsiz bir kişinin sözleşmeyi imzalaması sözleşmeyi geçersiz kılar. Sözleşme, Türk Borçlar Kanunu’nun 237. maddesine göre resmi şekilde yapılmalıdır. Ayrıca, Türk Borçlar Kanunu’nun 27. maddesine göre, “kanunun emredici hükümlerine, ahlaka, kamu düzenine ve kişilik haklarına” aykırı olmamalıdır.
Önalım hakkının kullanılabilmesi için, hak sahibinin satış sözleşmesini ve onun esaslı koşullarını öğrenmiş olması gerekmektedir. Önalım hakkı sahibi, bu durumu bir bildirimle öğrenebilir. Türk Medeni Kanunu’nda payın satışının noter aracılığıyla bildirilmesi gerektiği belirtilmiştir (TMK md. 733/3). Yargıtay, önalım hakkının kullanımına ilişkin üç aylık sürenin başlangıcında hak sahibinin haricen öğrenmesini esas almamakta ve bu sürenin başlaması için mutlaka noter aracılığıyla bildirim yapılmasını aramaktadır. Önalım hakkı sahibinin, satışın konusunu, satış bedelini, ödeme koşullarını ve alıcının kim olduğunu öğrenmesi, sözleşmenin esaslı koşullarını öğrenmiş sayılması için gereklidir.
Şufa Hakkı Ne Zamana Kadar Kullanılabilir?
Önalım hakkı sahibi, payın satışının kendisine bildirilmesinden itibaren üç ay ve her hâlükârda iki yıl içinde önalım hakkını kullanmalıdır (TMK 733/4).
Hangi Hallerde Şufa Hakkı Kullanılamaz?
Yasal önalım hakkı, payın satış veya satışa eşdeğer bir işlemle devredildiği her durumda kullanılamaz. Taşınır satımlarında yasal önalım hakkı söz konusu olmadığından ve tapusuz taşınmazlar resmi şekilde yani geçerli bir satım sözleşmesi ile devredilmediğinden bu tür satışlarda yasal önalım hakkı geçerli olmayacaktır. Ayrıca, payın paydaşlardan birine satılması, kamulaştırılması, herhangi bir kişiye bağışlanması, trampa edilmesi, cebri artırma (icra) ile satılması, bir ticaret şirketine sermaye olarak konulması, ölünceye kadar bakma akdi ile devredilmesi durumlarında da yasal önalım hakkı kullanılamaz. Paylı mülkiyette paydaşlar arasında fiili taksim varsa, yasal önalım hakkı yine kullanılabilir hale gelmez. Miras hukuku amacıyla yapılan devirlerde de yasal önalım hakkı kullanılamaz.
İhtiyari açık artırma ile satılan taşınmaz paylarında, paydaşın iradesiyle satış yapıldığından yasal önalım hakkının kullanılması mümkündür.
Paylı mülkiyete tabi bir taşınmazdan pay alan üçüncü bir kişi, yasal önalım hakkı süreleri dolmadan başka bir pay satın aldığında, yeni paya ilişkin yasal önalım hakkı sahibi olamaz. Üç aylık veya iki yıllık sürelerin geçmesi beklenmelidir. Bu kişi yeni bir pay almışsa, eski paydaşların bu kişiye karşı yasal önalım haklarını kullanıp kullanamayacakları hususu mahkemede karara bağlanmalıdır.
Yan edimler içeren satım sözleşmesiyle pay devri durumunda, bu yan edimleri diğer paydaşların yerine getirip getiremeyeceğine göre yasal önalım hakkının kullanılabilirliğine karar verilmelidir.
Yasal önalım hakkının kullanımında, dürüstlük kuralına aykırı kullanımlar korunmaz. Örneğin, bir paydaş payın satışına aracılık etmişse veya payın alımı konusunda üçüncü kişiyi teşvik etmişse, aynı paydaşın daha sonra yasal önalım hakkını kullanmak istemesi dürüstlük kuralına aykırı olur.
Şufa Hakkında Muvazaa
Yasal önalım hakkından kaçınmak için taraflar sık sık muvazaaya başvurmaktadır. Muvazaa, mutlak muvazaa ve nispi muvazaa olarak ikiye ayrılır. Mutlak muvazaada, taraflar görünürde bir anlaşma yaparken gerçekte bu anlaşmanın hiçbir hüküm ve sonuç doğurmasını istemezler. Mutlak muvazaa, paydaşlardan birinin yasal önalım hakkını kullanmasını teşvik etmek amacıyla yapılabileceği gibi, alacaklılardan mal kaçırmak amacıyla da yapılabilir. Mutlak muvazaada tarafların gerçek bir satış niyeti olmadığı için, bu tür sözleşmeler geçersiz sayılmalıdır.
Nispi muvazaa ise iki şekilde karşımıza çıkar: sözleşmenin niteliğinde muvazaa ve sözleşme bedelinde muvazaa. Sözleşmenin niteliğinde muvazaa, tarafların görünürdeki işlemden tamamen farklı gizli bir işlem yapmalarıdır. Bu tür muvazaalarda görünürdeki işlem, yasal önalım hakkının kullanılamayacağı bağış veya trampa gibi sözleşmeler olabilir. Bu muvazaanın ispatı durumunda, yasal önalım hakkının kullanılması mümkündür. Sözleşme bedelinde muvazaa ise sözleşme bedelinin yüksek veya düşük gösterilmesi şeklinde olabilir. Yasal önalım hakkı sahibi, bedelin yüksek gösterildiği iddiasını her türlü delille ispatlayabilir. Ancak, bedelin düşük gösterildiği iddiasında Yargıtay, kimsenin kendi muvazaasına dayanamayacağını belirterek bu iddiayı kabul etmemektedir. Yargıtay, son kararlarında, önalım davası açılmadan önce tapuya başvurularak gerçek bedelin harçlarının tamamlanması durumunda bu bedele itibar etmektedir.
Şufa Hakkı Davası Nasıl Açılır?
Türk Medeni Kanunu’nun (TMK) 734/1. maddesi uyarınca, yasal önalım hakkı yalnızca dava yoluyla kullanılabilir. Bu tür davalar, yenilik doğuran davalar olup, kararları da yenilik doğurucu niteliktedir. Önalım davasının konusu, önalıma tabi taşınmaz payıdır. Davacı, bu davayı açan paydaş veya paydaşlardır, davalı ise bu payı satın alan üçüncü kişidir. Eğer dava devam ederken pay başka bir üçüncü kişiye devredilirse, davacı HMK 125. madde uyarınca ya mevcut davalıya karşı tazminat davası açmaya devam edebilir ya da yeni maliki davalı olarak davaya dahil edebilir. Üçüncü kişiye yapılan devirde belirlenen bedel önceki devirdeki bedelden yüksek ise, davacı dilediği satış bedeli üzerinden önalım hakkını kullanabilir.
Yasal önalım hakkının kullanımına ilişkin davalarda görevli ve yetkili mahkeme, taşınmazın bulunduğu yer Asliye Hukuk Mahkemesi’dir.
Önalım davası açıldığında, önalım hakkı sahibinin en önemli yükümlülüğü önalım bedelini ödemektir. Davacı, bu bedeli ön inceleme tarihi itibariyle mahkeme veznesine yatırmalıdır. Önalım bedeli, taşınmaz payının satış bedeli, tapu harç ve masrafları ile üçüncü kişinin taşınmaz payını satın almak için iyi niyetli olarak ödediği emlak komisyon ücreti gibi giderlerden oluşur.
Eğer önalım bedeli üzerinde uyuşmazlık varsa veya bu bedel geç yatırılmışsa, bedelin gerçek değerinin belirlenmesi için ön inceleme tarihi ile depo tarihi arasındaki faiz hesaplanmalıdır. Bu konuda uzman bilirkişinin tespiti gereklidir ve Yargıtay’ın son dönem uygulamaları da bu yöndedir.
Birden fazla paydaşın önalım hakkını kullanması durumunda, önalıma konu pay, paydaşların mevcut hisse dağılımına bakılmaksızın eşit olarak dağıtılacaktır.
Önalım hakkı kullanıldığında, önalım hakkı sahibi ile üçüncü kişi arasında, önceki satış sözleşmesinin aynısı bir sözleşme kurulur. Bu ilişkinin hukuki niteliği konusunda farklı görüşler bulunmakla birlikte, Yargıtay, önalım hakkının kullanılmasıyla payını satan paydaş ile üçüncü kişi arasında kurulan sözleşmenin aynısının, önalım hakkı sahibi ile üçüncü kişi arasında kurulacağını kabul etmektedir.
Önalım hakkı kullanıldıktan sonra, taşınmaz payının mülkiyeti mahkeme kararının kesinleşmesiyle önalım hakkı sahibine geçer.
Yasal önalım hakkından feragat mümkündür ve bu feragat mutlak veya nispi olarak iki şekilde yapılabilir. Belli bir satışa özgü feragatler nispi feragat olarak adlandırılırken, haktan tamamen vazgeçme mutlak feragat olarak adlandırılır. Mutlak feragat resmi şekil şartına uyularak, nispi feragat ise yazılı şekil şartına uyularak yapılmalıdır. Mutlak feragat, paylı mülkiyetin sona ermesi veya paylı mülkiyete tabi taşınmazın yok olması gibi yasal önalım hakkını sona erdiren sebeplerden biridir.
