GVK Mükerrer Madde 80 – Değer Artışı Kazançları

GVK Mükerrer Madde 80, Gelir Vergisi Kanunu’nun “Diğer Kazanç ve İratlar” bölümünde yer alan ve belirli mal ile hakların elden çıkarılmasından doğan kazançları vergilendiren temel hükümdür. Gayrimenkul, menkul kıymet ve ortaklık hissesi satışları başta olmak üzere geniş bir kapsama sahip olan bu düzenleme; iktisap tarihi, elde tutma süresi, ivazsız iktisap istisnası ve endeksleme gibi önemli kavramlar aracılığıyla mükelleflerin vergi yükümlülüklerini belirler. Bu makalede GVK Mükerrer Madde 80 hükmünün tam metni, uygulamaya yön veren Danıştay kararları ve GİB özelgeleri kapsamlı biçimde ele alınmaktadır.

GVK Mükerrer Madde 80 – Değer Artışı Kazançları

Gelir Vergisi Kanunu’nun Mükerrer 80. maddesi, 7/1/2003 tarihli ve 4783 sayılı Kanun’un 4. maddesiyle yeniden düzenlenmiş olup aşağıdaki şekilde hüküm altına alınmıştır:

“Aşağıda yazılı mal ve hakların elden çıkarılmasından doğan kazançlar değer artışı kazançlarıdır.

1. İvazsız olarak iktisap edilenler ile tam mükellef kurumlara ait olan ve iki yıldan fazla süreyle elde tutulan hisse senetleri hariç, menkul kıymetlerin veya diğer sermaye piyasası araçlarının elden çıkarılmasından sağlanan kazançlar.

2. 70 inci maddenin birinci fıkrasının (5) numaralı bendinde yazılı hakların (ihtira beratları hariç) elden çıkarılmasından doğan kazançlar.

3. Telif haklarının ve ihtira beratlarının müellifleri, mucitleri ve bunların kanunî mirasçıları dışında kalan kimseler tarafından elden çıkarılmasından doğan kazançlar.

4. Ortaklık haklarının veya hisselerinin elden çıkarılmasından doğan kazançlar.

5. Faaliyeti durdurulan bir işletmenin kısmen veya tamamen elden çıkarılmasından doğan kazançlar.

6. İktisap şekli ne olursa olsun (ivazsız olarak iktisap edilenler hariç) 70 inci maddenin birinci fıkrasının (1), (2), (4) ve (7) numaralı bentlerinde yazılı mal (gerçek usulde vergiye tâbi çiftçilerin ziraî istihsalde kullandıkları gayrimenkuller dahil) ve hakların, iktisap tarihinden başlayarak beş yıl içinde elden çıkarılmasından doğan kazançlar (Kooperatiflerin ortaklarına bu sıfatları dolayısıyla tahsis ettikleri gayrimenkulleri tahsis tarihinde ortak tarafından satın alınmış sayılır.).

Bu maddede geçen “elden çıkarma” deyimi, yukarıda yazılı mal ve hakların satılması, bir ivaz karşılığında devir ve temliki, trampa edilmesi, takası, kamulaştırılması, devletleştirilmesi, ticaret şirketlerine sermaye olarak konulmasını ifade eder.

Taksi, dolmuş, minibüs ve umum servis araçlarına ait ticari plakaların elden çıkarılmasından doğan kazançların tamamı ile bir takvim yılında elde edilen değer artışı kazancının, menkul kıymet ve diğer sermaye piyasası araçlarının elden çıkarılmasından sağlananlar hariç, 6.000 (150.000 TL) Yeni Türk Lirası gelir vergisinden müstesnadır.

Faaliyetine devam eden ticarî bir işletmenin kısmen veya tamamen satılmasından veya ticarî işletmeye dahil amortismana tâbi iktisadî kıymetlerle birinci fıkrada yazılı hakların elden çıkarılmasından doğan kazançlar ticarî kazanç sayılır ve bunlara ticarî kazanç hakkındaki hükümler uygulanır.”

Madde metninden de anlaşılacağı üzere değer artışı kazancının vergilendirilebilmesi için söz konusu mal veya hakkın bir ivaz karşılığında edinilmiş olması ve belirlenen süreler içinde elden çıkarılması gerekmektedir. Bağış veya miras gibi ivazsız yollarla edinilen varlıkların satışı kural olarak bu madde kapsamında vergilendirilmez.

GVK Mükerrer Madde 80 Hakkında Genel Açıklama

GVK Mükerrer Madde 80, gelirin unsurlarından birini oluşturan “diğer kazanç ve iratlar” kategorisinin içinde, değer artışı kazancını düzenleyen özel bir hükümdür. Bu kazanç türü; sermaye kazancı niteliği taşımasına karşın süreklilik arz etmemesi nedeniyle ticari kazançtan ayrılmakta, ancak belirli koşulların gerçekleşmesi halinde yıllık beyanname ile gelir vergisine tabi tutulmaktadır.

Gayrimenkulde Beş Yıl Kuralı

Değer artışı kazançları açısından en sık karşılaşılan durum gayrimenkul satışlarıdır. GVK Mükerrer Madde 80’in 6. bendi uyarınca; arazi, bina, maden suları, memba suları, madenler, taş ocakları ve kum ocakları gibi GVK m.70 kapsamındaki taşınmazların iktisap tarihinden itibaren beş yıl içinde elden çıkarılmasından doğan kazançlar vergiye tabidir. Beş yılın dolmasından sonra gerçekleştirilen satışlarda ise değer artışı kazancı doğmaz. GVK m.80 (diğer kazanç ve iratlar genel çerçevesi) ile bu düzenlemenin bağlantısı, kazancın hangi kategoride raporlanacağını belirler.

İktisap tarihi tespitinde tapu tescil tarihi esas alınır. Bununla birlikte Türk Medeni Kanunu’nun 705. maddesi uyarınca miras, mahkeme kararı ve cebri icra gibi hallerde mülkiyet tescilden önce kazanılmakta; bu durumlarda iktisap tarihi söz konusu hukuki olayın gerçekleştiği tarih olarak kabul edilmektedir.

Safi Değer Artışının Hesaplanması

Vergiye tabi kazanç, GVK’nın Mükerrer 81. maddesi çerçevesinde safi değer artışı olarak hesaplanır. Buna göre:

“Değer artışında safi kazanç, elden çıkarma karşılığında alınan para ve ayınlarla sağlanan ve para ile temsil edilebilen her türlü menfaatlerin tutarından, elden çıkarılan mal ve hakların maliyet bedelleri ile elden çıkarma dolayısıyla yapılan ve satıcının uhdesinde kalan giderlerin ve ödenen vergi ve harçların indirilmesi suretiyle bulunur.”

Maliyet bedeli kavramı VUK m.262 çerçevesinde geniş yorumlanmakta; taşınmazın satın alım bedeli yanında iktisapla doğrudan ilişkili tüm giderler (tapu harçları, alım komisyonları, organizasyon ücretleri vb.) maliyet bedeline dahil edilebilmektedir.

Endeksleme (Yİ-ÜFE %10 Şartı)

GVK Mükerrer 81 uyarınca mükellef, elden çıkarma işleminde iktisap bedelini enflasyona karşı koruma imkânına sahiptir. Buna göre taşınmaz veya diğer değer artışı kazancı unsurlarının elden çıkarıldığı ay hariç olmak üzere, iktisap tarihi ile elden çıkarma tarihi arasındaki dönemde Türkiye İstatistik Kurumu tarafından açıklanan Yurt İçi Üretici Fiyat Endeksi (Yİ-ÜFE) artış oranı %10 veya üzerinde ise iktisap bedeli bu oran nispetinde artırılarak safi kazanç hesaplanır. Endeksleme şartının sağlanamaması halinde iktisap bedeli nominal değer üzerinden dikkate alınır. GVK m.103 vergi tarifesi uyarınca hesaplanan vergi, gelirin toplam tutarına göre dilimli biçimde artan oranlı tarifeye göre belirlenir.

2026 Yılı İstisna Tutarı: 150.000 TL

Bir takvim yılında elde edilen değer artışı kazancının menkul kıymet ve diğer sermaye piyasası araçları dışında kalan kısmına 150.000 TL’lik istisna uygulanmaktadır. Bu tutar 332 Seri No’lu Gelir Vergisi Genel Tebliği (Resmî Gazete: 31.12.2025/33124) ile belirlenmiş olup 1.1.2026 tarihinden itibaren geçerlidir. İstisna, kazancın tamamını değil yalnızca bu eşiği aşan kısmını korumaz; aşan kısım beyan edilerek vergiye tabi tutulur. Menkul kıymet ve sermaye piyasası araçlarından sağlanan kazançlara bu istisna uygulanmamaktadır.

Ticari İşletme Bağlantısı

GVK Mükerrer 80 kapsamındaki vergilendirme yalnızca kişisel servete dahil mal ve haklara uygulanır. Faaliyetine devam eden bir ticari işletmenin kısmen veya tamamen satılması ya da ticari işletmeye dahil iktisadi kıymetlerin elden çıkarılması durumunda kazanç, değer artışı kazancı değil ticari kazanç olarak nitelendirilir ve buna ilişkin hükümler uygulanır. GVK m.82 arızi kazançlar ile bu düzenleme arasındaki sınır, özellikle ticari faaliyet yürütmeyen bireylerin gayrimenkul satışlarında belirleyici öneme sahiptir.

Değer artışı kazançlarının beyanında ortaklık haklarının elden çıkarılmasından doğan kazançlar (bent 4) ve GVK m.70 kapsamındaki haklar (bent 2) ayrıca gözetilmelidir. Mevzuat hükmünün tam metni için mevzuat.gov.tr’deki Gelir Vergisi Kanunu sayfasına başvurulabilir.

GVK Mükerrer Madde 80 ile İlgili Danıştay Kararları

1. İvazsız İktisap Edilen (Miras Yoluyla Edinilen) Taşınmazın Satışında Değer Artışı Kazancı Doğmaz

Danıştay 3. Dairesi, E.2019/3880, K.2022/2664, 02.06.2022

Bu davada mükellef, muris muvazaasına dayalı tapu iptali ve tescili kararı sonucunda mirasçı sıfatıyla tapu kaydı adına tescil edilen taşınmazları elden çıkarmış; idarece değer artışı kazancını beyan etmediği gerekçesiyle takdir komisyonu kararına dayanılarak re’sen gelir vergisi tarh edilmiştir. Hem vergi mahkemesi hem de Bölge İdare Mahkemesi, taşınmazın miras yoluyla yani ivazsız biçimde intikal ettiğini, dolayısıyla GVK Mükerrer 80. madde kapsamında değer artışı kazancına konu olamayacağını saptayarak tarhiyatı kaldırmıştır. Danıştay 3. Dairesi, bu gerekçeyi hukuka uygun bularak kararı onamıştır. Kararda, “miras yoluyla yani ivazsız bir şekilde intikal eden taşınmaz satışından elde edilen kazanç 193 sayılı Gelir Vergisi Kanunu’nun mükerrer 80. maddesine göre gelir vergisine tabi olmadığından davacı adına değer artış kazancı bildiriminde bulunmadığından bahisle takdir komisyonu kararına istinaden yapılan tarhiyatta hukuka uyarlık görülmediği” vurgulanmıştır.

2. Kat Karşılığı İnşaatta Müteahhide Devredilen Daireden Elde Edilen Kazanç Değer Artışı Kazancı Değildir

Danıştay 3. Dairesi, E.2021/3266, K.2024/277, 06.02.2024

Dava, mükellefin arsası üzerine imzalanan kat karşılığı inşaat sözleşmesi çerçevesinde edindiği bağımsız bölümlerden birinin müteahhit adına satılması üzerine idarece değer artışı kazancı hesaplanarak tarhiyat yapılması üzerine açılmıştır. Dairenin hukuki değerlendirmesinde şu tespite yer verilmiştir: “Söz konusu gayrimenkullerin elden çıkarılmasından sağlanan kazançların değer artışı kazancı sayılabilmesi için bir bedel karşılığında edinilmiş olması, edinme tarihinden itibaren beş yıl içinde elden çıkarılması ve gayrimenkulün kişisel servete dahil olması gerekmektedir.” Kararda, müteahhide arsa karşılığı verilen dairenin, davacı adına edinilmiş kişisel servete dahil bir taşınmaz olmadığı, dolayısıyla davacı adına elde edilmiş bir değer artışı kazancından söz edilemeyeceği sonucuna varılmıştır. Tarhiyatı kaldıran vergi mahkemesi kararı bu gerekçeyle onanmıştır.

GVK Mükerrer Madde 80 ile İlgili Mükellef Lehine GİB Özelgeleri

1. Değer Artış Kazancının Tespitinde Organizasyon Bedeli Maliyet Sayılır

Denizli Defterdarlığı, Sayı: E-51421814-120[81-2023/17]-105635, 31.07.2024

Mükellef, 25.01.2022 tarihinde bir projeden aldığı gayrimenkulü 30.06.2022 tarihinde elden çıkarmış; gayrimenkulü iktisap edebilmek için firmaya “organizasyon ücreti” adı altında 18.000 TL ödemiştir. Bu bedelin değer artışı kazancının safi tutarının tespitinde maliyet bedeline eklenip eklenemeyeceği sorulmuştur. Defterdarlık verdiği görüşte, VUK m.262 kapsamında maliyet bedelinin tanımına atıfla şu sonuca ulaşmıştır: “Eminevim projesi kapsamında gayrimenkulün iktisap edilebilmesi için ‘organizasyon ücreti’ adı altında ödenen bedelin, tarafınızca ödendiğinin tevsik edilmesi ve herhangi bir suretle geri alınmaması halinde, iktisap bedelinin tespitinde maliyet bedeline eklenmesi mümkün bulunmaktadır.” Bu özelge, değer artışı kazancının hesaplanmasında maliyet kavramının geniş yorumlandığını; taşınmazın iktisabıyla doğrudan ilişkili ve mükellefte kalan her türlü giderin matrahı düşürücü unsur olarak dikkate alınabileceğini teyit etmektedir.

2. Belediye Şuyulandırması Sonucu Oluşan Arsada Orijinal İktisap Tarihi Esas Alınır

Kocaeli Vergi Dairesi Başkanlığı, Sayı: E-93767041-120.07.01[6570054228]-505, 02.01.2024

Mükellef, 03.04.2015 tarihinde iktisap ettiği 343 m² arsanın belediye şuyulandırması sonucunda 315 m²’ye dönüştürüldüğünü ve belediyeye ait 30,92 m²’lik hisseyi 05.01.2022 tarihinde satın aldığını; söz konusu arsanın satışı halinde değer artışı kazancına tabi olunup olunmayacağını sormuştur. Başkanlık, 76 Seri No’lu Gelir Vergisi Sirkülerine atıfla yaptığı değerlendirmede şu sonuca varmıştır: Şuyulandırma işlemi neticesinde herhangi bir cins tashihi yapılmadığından mükellefe ait 284,08 m²’lik arsa payının ilk iktisap tarihi olarak 03.04.2015 tarihi esas alınmalıdır; dolayısıyla bu pay, 2022 itibarıyla beş yıllık süreyi aşmış olacağından değer artışı kazancına konu olmaz. Yalnızca 05.01.2022’de satın alınan 30,92 m²’lik belediye hissesi, bu tarihin iktisap tarihi olarak kabul edilmesiyle beş yıllık süre dolmadan satılırsa vergilendirme söz konusu olabilecektir. Bu özelge; iktisap tarihinin tespitinde cins tashihi yapılıp yapılmadığını belirleyici bir kriter olarak ortaya koymaktadır.

3. Boşanma Nedeniyle Edinilen Taşınmazda Ödenen Tazminat Maliyet Bedeli Sayılır

Ankara Defterdarlığı, Sayı: E-38418978-120[M80-2022/5]-237490, 02.05.2024

Anlaşmalı boşanmada mahkeme kararıyla eşinden taşınmaz devralan mükellef, söz konusu taşınmazın tescil tarihinden itibaren beş yıl içinde satılması halinde değer artışı kazancı doğup doğmayacağını sormuştur. Defterdarlık, mahkeme kararıyla gerçekleştirilen devrin ivazsız değil ivazlı nitelik taşıdığını; dolayısıyla GVK Mükerrer 80/6 kapsamında değer artışı kazancının vergilendirilebileceğini bildirmiştir. Bununla birlikte özelgede mükellef lehine önemli bir tespit yer almaktadır: “Değer artış kazancının hesabında, boşandığınız eşiniz tarafından, tarafınıza ödenmesine hükmedilen tazminat tutarının gerçek alış bedeli olarak dikkate alınması, söz konusu gayrimenkulün iktisap bedelinin Türkiye İstatistik Kurumunca belirlenen üretici fiyat endeksindeki (Yİ-ÜFE) artış oranının %10 veya üzerinde olması şartıyla endeksleme yapılmak suretiyle artırılarak tespit edilmesi” gerektiği açıklanmıştır. Bu yaklaşım, boşanma tazminatı tutarının gerçek maliyet bedeli olarak kabul edileceğini ve endeksleme hakkının tam olarak kullanılabileceğini güvence altına almaktadır.

İlgili Madde Makalelerimiz

• GVK Madde 2 – Gelirin Unsurları
• GVK Madde 70 – Gayrimenkul Sermaye İradı
• GVK Madde 80 – Diğer Kazanç ve İratlar (Genel Çerçeve)
• GVK Madde 81 – Vergilendirilmeyecek Değer Artışı Kazançları
• GVK Madde 82 – Arızi Kazançlar
• GVK Madde 103 – Vergi Tarifesi

Sık Sorulan Sorular

GVK Mükerrer Madde 80 kapsamında gayrimenkul satışında değer artışı kazancı ne zaman doğar?

GVK Mükerrer Madde 80’in 6. bendi uyarınca, arazi, bina ve diğer taşınmazların iktisap tarihinden itibaren beş yıl içinde elden çıkarılması halinde değer artışı kazancı doğar. Beş yılın dolmasından sonra yapılan satışlarda bu kazanç vergiye tabi değildir. Ayrıca miras veya bağış gibi ivazsız yollarla edinilen gayrimenkullerin satışında elde edilen kazanç, bu madde kapsamında vergilendirilmez.

2026 yılında değer artışı kazancı istisnası ne kadardır?

332 Seri No’lu Gelir Vergisi Genel Tebliği ile 1.1.2026 tarihinden itibaren geçerli olmak üzere değer artışı kazancı istisnası 150.000 TL olarak belirlenmiştir. Bu istisna menkul kıymet ve diğer sermaye piyasası araçlarının satışından elde edilen kazançlara uygulanmaz; yalnızca gayrimenkul ve diğer değer artışı kazancı unsurları için geçerlidir.

Değer artışı kazancının hesaplanmasında endeksleme nasıl uygulanır?

GVK Mükerrer 81 uyarınca, elden çıkarılan mal ve hakların iktisap bedeli; elden çıkarıldığı ay hariç olmak üzere iktisap tarihi ile satış tarihi arasında Yurt İçi Üretici Fiyat Endeksi (Yİ-ÜFE) artış oranının yüzde 10 veya üzerinde olması şartıyla bu oran nispetinde artırılarak maliyet bedeli tespit edilir. Artış oranı yüzde 10’un altında kalırsa endeksleme yapılamaz ve iktisap bedeli nominal değer üzerinden dikkate alınır.

Kat karşılığı inşaatta müteahhide devredilen daireler değer artışı kazancına tabi midir?

Danıştay 3. Dairesi’nin E.2021/3266, K.2024/277 sayılı kararına göre değer artışı kazancının doğabilmesi için taşınmazın bir bedel karşılığında edinilmiş, beş yıl içinde elden çıkarılmış ve kişisel servete dahil olması gerekmektedir. Kat karşılığı inşaat sözleşmesinde müteahhide arsa karşılığı devredilen daireler malik adına kişisel servete dahil taşınmaz niteliği taşımadığından bu satıştan elde edilen kazanç, değer artışı kazancı olarak nitelendirilemez.

Taşınmaz alımında ödenen organizasyon ücretleri değer artışı kazancının hesabında gider olarak dikkate alınabilir mi?

GİB’in 31.07.2024 tarihli ve E-51421814-120[81-2023/17]-105635 sayılı özelgesine göre, taşınmazın iktisap edilebilmesi için organizasyon ücreti adı altında ödenen bedelin ödendiğinin belgelenip herhangi bir suretle geri alınmaması halinde, iktisap bedelinin tespitinde maliyet bedeline eklenmesi mümkündür. VUK m.262 kapsamında maliyet bedeli geniş yorumlanmakta; iktisapla doğrudan ilişkili tüm giderler maliyet kapsamında değerlendirilebilmektedir.

Sonuç

GVK Mükerrer Madde 80, değer artışı kazançlarının vergilendirilmesinde uygulamaya yön veren kapsamlı bir düzenlemedir. Gayrimenkul satışlarında beş yıllık elde tutma süresi, ivazsız iktisap istisnası ve endeksleme hakkı; mükellefler açısından vergi yükümlülüğünü doğrudan etkileyen temel unsurlardır. 2026 yılı için 150.000 TL olarak belirlenen istisna tutarı, orta ölçekli gayrimenkul satışlarında vergi yükünü sınırlayan önemli bir avantaj sağlamaktadır. Danıştay kararları ve GİB özelgeleri ışığında iktisap tarihinin doğru tespiti ile maliyet bedelinin eksiksiz belgelenmesi, bu alanda en önemli uyum gereklilikleri olmaya devam etmektedir.